大举扩张文旅项目 华侨城现金流净额同比减少275%

　　■华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于玉金

　　特约记者 王瞬 北京报道

　　4月27日，华侨城A（000069.SZ）的年报姗姗来迟。根据其年报显示，2017年全年华侨城共实现营业收入423亿元，同比增长19%；归属于上市公司股东的净利润86亿元，同比增长25%。受益2017年全国楼市升温，华侨城的业绩表现可谓亮眼。尽管如此，在全国范围拿地的大手笔之后，华侨城2017年的经营活动现金流呈现出负值，同比下降近3倍，也不禁令人咋舌。在“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，华侨城这一路走得并不轻松。

　　全国大手笔拿地

　　“文化+旅游+城镇化”，这一华侨城的核心发展模式，在其2017年年报中被反复提及。

　　经历了内部经营和人事调整，在全新发展战略下，近两年华侨城发展再次走上快车道。根据年报显示，2017年华侨城相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目，且其中10幅地块为商业或综合用地，共新增土地面积269万平米，新增规划建筑面积580万平米。

　　明确的拿地数字反映了华侨城在规模扩张方面的决心。而其在云南和西安的大手笔投资，更是为企业战略布局带来了免费宣传效应。

　　2017年6月，华侨城宣布西安投入2000亿元打造大型文旅项目。而早在去年4月间，华侨城已宣布拟将集团第二总部落地云南，并在未来五年内投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合和全面提升。

　　而自去年底至今，华侨城文旅项目依旧保持高频率扩张。仅今年4月，深圳蛇口渔人码头旧改项目中，华侨城将投资205亿元，建设集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体约17.7万平米滨海商业综合体。

　　资金承压频发债

　　大规模扩张的同时，华侨城的资金压力陡然突显。根据其年报显示，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少275%；投资活动产生的现金流量同比减少26%。

　　众所周知，现金流量表是对上市公司的“终极”考验。

　　对于多项现金流量净额的负增长，华侨城方面表示，出现这一状况，主要是因为公司通过土地招拍挂程序获取了大量的土地，支付了300多亿的土地价款；且公司进入快速发展阶段，加快新项目投资所致。

　　同样的情况，也出现在2015年。彼时，华侨城全年经营活动产生的现金流量净额为-18.7亿元。而翻阅年报不难发现，2014年华侨城这一数额则为-25.9亿元。而另一方面，2017年华侨城的存货占到总资产的48.49%，接近总资产一半比重。

　　有分析师表示，去化不利、地产销售结转迟缓，或有大笔新项目购置，均会造成房企现金流下降。这一现象不能简单解读为亏损，但确实反映了企业资金吃紧的现状。

　　实际上，在华侨城2015年年报中就显示，要推动扶植自身业务上市收购兼并，参与资本运作等多种手段，实施公司参控股上市公司数量“倍增计划”，系统规划本公司与各所属上市公司的发展功能定位，连通国内、国际两个资本市场。

　　今年以来，华侨城对于资金的渴求更表现在公司债上。根据《华夏时报》记者不完全统计，截止到今年前4月，华侨城已公开发行公司债超5笔，总额达200亿元。

　　房地产销售输血

　　尽管华侨城对外宣称，将持续推进“文化+旅游+城镇化”发展模式，但观察其年报不难发现，其经营收入中，房地产销售仍占据过半份额。数据显示，2017年，在华侨城整体营销收入中，房地产业务营收为234亿元，占比达55%，相比2016年增加了23%，且明显高于旅游综合业务营收42%的占比。

　　有业内人士介绍，一直以来，华侨城的毛利率均处于行业较高水平。这很大程度上源于华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再以房地产开发快速回笼资金，以此拉高利润水平。

　　有接近华侨城人士（备注：华侨城西安供应方）表示，大型旅游项目建设便于获取低成本土地，而文旅项目建设则将进一步拉升周边住宅价值，华侨城以自己的优势和擅长的方式，获得了更大利润。

　　剔除房地产销售中的“硬骨头”项目，加速布局二线热点城市，从去年以来华侨城在房地产销售方面的打法清晰可见。例如在北京，华侨城通过两次股权转让，将位于丰台豪宅混战区的“地王”项目出让给泰禾。前后两次交易，华侨城转让丰台项目的总价格为108.6亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，华侨城近期投资的重点在于文旅地产方面，尤其是包括特色小镇以及一些中西部的文旅产业项目等投资比重较大。类似北京地块项目进行股权转让，很大程度上和其回笼资金的概念有关。通过此类项目抛售，能够为其回笼较多资金，也有可能将此类资金运用于其他地产项目的收购上。

　　文旅项目内外承压

　　尽管如此，华侨城在坚持“文化+旅游+城镇化”发展这条路上，因为拥有多年来经营成熟的欢乐谷等文旅品牌，也表现的颇为自信。

　　根据世界主题公园权威研究机构美国主题娱乐协会发布的《2016年全球主题公园调查报告》显示，华侨城主题公园游客量达到3227万人次,继续蝉联世界主题公园集团四强位置,并位居亚洲首位。华强方特和长隆集团以微弱的差距分列第五位和第七位。

　　在业内看来，随着近些年迪士尼、环球影城等全球知名主题乐园进军国内，再加之本土主题乐园品牌崛起，华侨城的主题乐园正面临着内外承压的态势。

　　有业内人士指出，文旅项目投资规模大、成本回收周期长，尽管欢乐谷重点布局全国一二线城市，但尚未形成具备资金凝聚力和创新盈利模式的IP优势。从华侨城A签约“饼干警长”等国产原创动漫IP，也可以看出华侨城试图通过IP的引入，弥补旅游产品短板，实现多元创收。

　　华泰证券表示，作为中国主题公园的知名品牌，欢乐谷项目全国布局稳步推进，2017重庆欢乐谷顺利开业，南京欢乐谷开工建设，西安欢乐谷正式启动，优质资产规模持续扩大。但国内文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争，文旅项目投资确定性低，可谓风险犹存。

责任编辑 袁晓澜

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