万科救赎长三角

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发布时间：2009-08-07 20:47:23

摘要：万科救赎长三角

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王冰凝陈小瑛北京深圳报道

　　万科近期所做的事情，也许用用“亡羊补牢”这四个字可以表达。
　　 8月3日晚，万科A发布中期业绩公告显示，上半年其仍保持了销售金额、销售面积行业第一的位置，但细看数字，却不难发现，其长三角市场销售量和销售金额同比仅分别增长1.4%和0.5%，业绩基本停滞，而在珠三角地区，销售业绩更是让报表黯淡。
　　 “万科从去年以来对市场的判断、营销策略、企业战略存在一些问题，以及其董事长王石的言行，都对万科企业形象造成了不良影响，这些将会逐渐在今年以后影响到万科的业绩。在未来一到两年间，万科行业老大的地位岌岌可危。”一位业内分析人士告诉记者，万科正在不惜代价地修复企业形象，比如近期收购上海倒塌楼盘。

长珠三角地区
业绩不和谐
　　8月3日晚，万科发布的2009年中期报告显示，上半年，万科销售金额首次突破300亿，达到307.6亿元，实现销售面积348.8万平方米，两项指标继续处于行业首位，同比分别上升27.5%和31.2%。
　　平安证券房地产分析师刘细辉认为万科的基数大，能够保持20%的增长速度已经算是很快了，万科上半年的业绩也是超出市场预期的。
　　但令投资者失望的是，万科良好的业绩数字却没有在股市引起任何反响，8月4日当天，万科股价岿然不动。
　　保利、招商、金地的高速发展，受到了众多投资者的追捧，而万科却为何受到了冷遇，万科董事会秘书、首席研究员谭华杰认为，过去几年万科也经历了高速的成长，在规模突破500亿后，万科开始面对一些新的问题，但又没有经验可借鉴，需要自己去摸索。
　　但据记者发现，细看万科半年报，其在长三角和珠三角地区的业绩并未尽如人意。
　　万科半年报显示，分区域看其销售面积及销售金额，珠三角市场同比分别增长46.3%和38.8%；环渤海市场同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场同比分别增长18.7%和40.3%；但长三角市场同比仅分别增长1.4%和0.5%。
　　这意味着万科上半年以上海为主的长三角市场的业绩销售，基本上进入了停滞阶段。
　　 “万科去年在长三角地区展开的大规模降价活动，影响了企业形象，也使得一些购房者对万科丧失了信任。”一位分析师告诉记者。
　　据《华夏时报》记者从其半年报计算，在万科的根据地珠三角地区，房地产业务结算面积上涨28.1%的背景下，净利润却下降了48.4%。
　　长三角和珠三角地区的异常数字，让万科看似辉煌的半年报顿失颜色。

托管上海倒塌楼
修复形象
　　万科在长三角区域形象受损，已经成为制约其在该区域业务发展的最大问题。
　　“去年万科在其董事长王石抛出拐点论后，在长三角区域大幅降价，虽然回笼了资金，但一方面使得其丧失了购房者的信任，一方面也使得其因降价损失了较多利润损害了股东的利益，同时也使得上海政府对其不满。”上述分析人士认为，面对长三角地区业绩停滞，万科修复形象迫在眉睫。
　　 8月5日投资者交流会上，有股东直言，万科在上海遭到上海高院的点名批评，此次接手上海市莲花河畔景苑楼盘，是否目的在于和上海政府进行沟通，拿到行政资源上的支持。
　　对此，谭华杰解释道，上海市楼房倒覆事故已经不仅是一个建设工程的质量事故或者房地产买卖双方的纠纷，这件事件已经影响到上海市的形象和中国房地产行业的整体形象。万科进入上海房地产市场已经18年，闵行区是万科在上海起步和重点发展的地区，作为当地市场份额最大的开发商，万科也应当承担起相应的行业责任。
　　 “万科的介入，主要想提升购房人的信心，他们认为目前梅都公司的财务状况能够承担对购房人的责任，如果梅都公司难以继续操作这个项目，不排除由上海万科收购梅都公司的股权，以保障该项目的后续建设。”谭华杰说，上海万科参与这个项目，不会给公司和股东造成损失。
　　但8月5日参加万科与机构投资者交流会的一位分析师对记者说，万科总经理郁亮在会上暗示，因为降价影响到了企业的形象，万科托管上海倒塌楼，就是想趁这个机会修复企业形象，负起责任，万科也没打算在这个项目上赚钱。

王石思路“绑架”万科
　　从半年报来看，万科的失误还不仅在于企业形象的丧失，还在于其企业发展战略出现问题。
　　从去年10月到今年4月底，这段长达7个月的时间里，大部分城市地价折让近40%，但万科只是新增了广州以及西安两幅地块。直到5月至7月中旬，万科才在全国32个城市快马加鞭拿下19块地，上半年合计权益面积333.2万平方米，而仅7月份就斥资22亿拿下4块地，总建筑面积约117.6万平方米。
　　“万科在2008年通过降价销售回笼资金后，却没有在土地价格最低的当口及时拿地，错失了市场最好的时机，可见万科对房地产市场形势的判断以及企业经营战略出现失误。”上述分析人士认为，从王石去年初出乎万科预料抛出拐点论，逼迫万科降价售楼，到地震惊人言论导致企业形象大受损伤，再到去年底抛出新拐点论，使得万科在拥有回笼现金的前提下，却错失拿地良机，可见行业老大万科几乎被王石经营思路所绑架，去年以来就在为恢复形象和挽救市场疲于奔命，难逃逐渐走向下滑轨道的命运。
　　万科在2009年5月以前踏空市场，在此之后密集拿地显然是对此前战略的修正。万科执行副总裁肖莉对记者表示，万科获取土地资源一般保持两到三年的开发量，在未来开发规模存在一定增长的情况下，现有的土地储备可以满足未来两年多的开发需要。此外，今年下半年万科还会适当获取一些项目。
　　报告期末，万科持有货币资金268.8亿元，比2008年末增加69亿元，净负债率10.7%，比2008年末下降22.4个百分点。显然，万科想要拿更多的地，还需通过融资来扩充资金。
而肖莉在8月5日的投资者交流会上表示，万科在年初就已开始考虑股权融资，但是万科需要考虑最合适的时机，目前正在征求投资者意见、研究制订方案之中。万科的救赎，长三角也许只是一个开端。