替换招拍挂 地方做局“邀请招标”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道
随着楼市红火的动力逐渐从自住型刚性需求转向改善型和投资性置业，洋房和别墅等高端住宅再燃楼市热销之火，与高端住宅热销相呼应的是，“90/70”政策目前正在悄悄退出各大城市土地市场，限价房比例也遭到缩减。
7月8日，一地产开发商向记者坦承：“进入2009年，随着高端住宅的热销，各大城市不少地块在交易中悄然取消90/70限制、缩减限价房比例，部分二、三线城市甚至重现邀请招标的方式，从而使得这些地块受到开发商进一步的热捧。”
“90/70”隐退一线城市
“如果90/70政策取消的话，不知道是否能改成一个房本，现在我们买的房子是两个房本，开发商当时为了应对90/70政策做的，不管自住还是以后卖房，两个本费用都比一个本高。”住在大运河附近一楼盘的业主李东听说上海等多个城市已经在土地招拍挂操作中，悄然取消90/70限制，不由得打起了小算盘。
2006年7月，建设部等九部委联合制定“90/70”政策并由国务院办公厅转发全国。“90/70”政策即新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上。
实际上，“90/70”政策自出台就饱受争议，在执行过程中，这一政策也不断打折扣，比如市面上的“一房两证”就是开发商应对该政策的“杰作”。
据记者了解，目前，一些城市自行调低了90平方米以下户型的比例，比如70%变成了50%，一些城市则明确表示取消“90/70”政策，一些城市虽然没有表态，但在土地招拍挂的时候已经悄然取消了这一规定。
“从具体地块的成交情况来看，大幅调低底价、取消90/70限制、提高容积率、付款方式放宽、增加限价房利润空间等手段的收效较为显著，此类调整直接降低地块总价和楼板价，加大开发商对地块开发的自主度和利润空间，直接触及开发商的根本利益。”克而瑞（中国）研究中心指出。
二、三线城市钟情暗箱操作
虽然一线城市已经展开了地王争夺战，但在二、三线城市，土地市场仍显冷清。
二、三线城市的地方政府在采取上述克而瑞（中国）研究中心所提到的手段的同时，又增加了“邀标”出让一招，这和在一线城市土地市场与国企争夺战中退避三舍的民营企业一拍即合，因为深感一线城市房地产市场泡沫风险，这些民营企业正在退居二、三线城市。
现任北京温州商会副会长李锋（化名），原来的身份是“温州炒房团”北京地区的牵头人之一，现在的身份是一家地产企业的董事长。李锋旗下的地产公司在河北、东北等二、三线城市有不少项目。
“现在北京、上海等一线城市泡沫越来越严重，在那里投资回报率太低，而且风险太大。而现在二、三线城市土地很好拿，去那里开发只要拿出很低成本就能拿到较高回报，很容易赚钱。”李锋对《华夏时报》记者说。
据李峰介绍，现在二、三线城市土地市场很冷清，所以地方政府对外地来的开发商非常欢迎。在土地招拍挂方面给予了很优惠的政策。他的温州投资客圈子拿着前些年房地产投资发家的钱，不愿在堆积泡沫的一线城市折腾，大家把资金集中起来，到二、三线城市做起了房地产开发。
“90/70的政策早就取消了，当地政府大部分会暗箱操作，以较低价格把土地内定给一个自认为资质好的开发商，再假装拍卖或者流拍。这已是普遍现象，像碧桂园这类大型房企，颇受地方政府欢迎。土地开发则主要是依靠银行贷款和期房预付款。”李峰告诉记者，这也被称为“邀请招标”，民营企业在小城市拿地和利用银行贷款比在大城市更加得心应手，这个投资回报率至少是1:1，投资周期虽然长于炒房，但赚钱相对更容易，风险更小。
克而瑞（中国）研究中心指出，以“综合条件最佳者得”的原则确定中标人的方式，不同于招拍挂通常的“价高者得”，价格只是其中一项决定因素，土地受让方还必须符合出让者涉及经营状况、总体设计、开发经验等一系列其他投标条件，可以全面衡量企业实力。
政策利好大房企争地
据记者了解，4、5月份，北京房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。
“资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产市场的情况，也使得地产投资再次兴起。而随着取消90/70政策等土地优惠政策的悄然实施，近期土地市场更出现了各大品牌争相竞逐的局面。而在北京高端住宅市场，也开始出现激烈的竞争。”一业内人士称。
而“90/70”政策的悄然取消，也进一步刺激了在楼市红火之际又不差钱了的开发商的拿地激情，也让开发商放心大胆地展开了高端市场的角逐。
来自北京市房地产交易网数据显示，截至6月底，2009年北京高端住宅市场中的个别项目呈现出让人难以置信的热销局面。与此同时，高端住宅也出现了相对聚集的放量现象，高端市场的激烈竞争正悄然开始。
“政府开始放宽90/70政策，有利于鼓励开发商加快建设，长远看，可以缓解高端市场因热销带来的进一步资源稀缺。”丰瑞世纪房地产经纪公司市场总监李超伟认为。
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