楼市成交“陡降”能否“喜大普奔”

程凯

不一样的节，不一样的果，2016年初的楼市就上演了这么一幕。春节之后，抢房抢疯，清明之后，急转直下。

根据中国指数研究院11日公布的数据，4月3日到4月9日重点城市中近9成楼市成交量下滑。一线城市平均降幅27.4%，其中北京降30.0%，上海降17.2%，深圳降31.1%，广州降37.8%，与之相应，二线城市降20.9%，三线城市降35.1%。

价格也在松动，剔除听到的极端个案，靠谱的信息是，据深圳中原地产研究中心监测，深圳二手房放盘价格持续回落，4月3日到9日一周有七成业主下调报价。

从万马奔腾到万马齐喑，仿佛一瞬间。真的是深圳、上海和北京周边出台的各种限购打击了炒房吗？是，也不是。为什么说是？因为各种政策尤其上海的限购升级是真正的点刹，从结果来看简直有些点刹过度。为什么说不是？因为市场急涨放量之后，本来就有缩量回调的要求，就算没有限购升级，市场中投机的力量也会因恐高而收手。

问题的核心，其实不在楼市当下成交的缩量和价格的回落，问题的核心，永远都是房价中长期还会不会涨，刚需们现在该不该买房。所以，问一声楼市成交“陡降”能否“喜大普奔”， 也只是大家发泄一下心中的怨气而已，买房人的问题一点没轻松，反而变得更复杂，如果房价看跌，买还是不买？

对于真正的难题，我还是想给大家回顾一下，刚好一个月前，抢房最凶时，我在《地平线》专栏中写过的一点东西，当时我说“别抢房子了”。请注意，我的意思只是，不要在大家都抢房子的时候追涨，“暴涨了，你去抢房子，政府一放地‘哐一声’房价跌下来，你被套了。”

我现在还是这个观点，买房子不要抢，反而是当大家都不敢买房的时候，你可以好好考虑一下，“长期来看北京上海深圳的房子永远都是避险的最好地方。”

现在的情况呢？一线城市像上海根本就没有采用加大供地的办法，只是加强限购就把房价给hold住了。所以，上海的调控，可谓进可供退可守。现在房价稳住了OK，如果还涨可以加大供地，如果反而大跌下去了，很简单，再把限购放开就可以了。

对于北上广深，大家一定要摸清调控者的心理，房子是涨好，还是跌好，是大涨好，还是大跌好，你要是上海的领导你怎么选？好了，你可能还是不同意，你会说，房价是市场行为，不是调控者指哪儿就打哪儿的。好的，你说的没错，对于北上广深的房价来说，为什么调控者希望它温和上涨的想法是可以实现的？那是因为这里的房子的确有上涨的市场因素。

为了说明这个市场因素，我给大家介绍一篇FT中文网2014年9月的一篇分析文章，叫做“中国现代住房供不应求”，可以说，这篇文章的逻辑准确地预见了2015年到2016年中国一线城市房价的上涨。

该文认为，尽管缺乏中国住房总量的确凿数据，但仍有可能得出一个有说服力的统计结论——当前中国市场现代住房供应是不足的。

“到2012年底，仅有36%的城市常住人口拥有商品房。这意味着，剩余64%的人住在不合标准的非上市住房或老房子中。”“我们就有充足理由认为，当前市场供应是不足的，尤其是长期缺少现代住房。如果正如有些人预测的那样，中国的建筑活动即将崩溃，过去30年里中国城市居民生活水平的显著提高过程将受阻，大多数城市人口将仍住在简陋居所中。”

这种并非总量而是结构上的供不应求，正是现在一线城市房价上涨的根本原因，也正因如此，我们看到的，涨的最猛的一定是一流地段的高品质住宅。

一线城市的房价，真正的决定力量，是“那些希望住上更大、更好住房的人群”。如果他们预期房价还会涨，如果他们抵押贷款成本被降低，潜在的需求就会转化成真正的购买力。

2016年春节前后的情况就是这样，房价的上涨引发了预期的变化，预期的升级演变成了疯狂的抢房。至于投机者，他们能够生存下来，只不过顺势而为罢了，逆势而为死得很快的。调控者要做什么？很简单，挤出投机，让房价温和运动罢了。

我们应该问的问题是，“现代化的有品质的住房，是不是依然供不应求？”

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