“猛压”需求的地产调控靠谱吗？

华夏时报编委 程凯

如果你是一个在上海打拼了将近5年的年轻人，从今天开始你会很庆幸，因为3月25日刚刚出台的上海非沪籍限购“2改5”没有挡住你买房的需求，再坚持小半年，连续缴个税缴社保5年了，你就可以买房了。

哦对不起，你还没有结婚？那你赶紧去找个对象结了吧。上海学北京，但比北京更狠的是，北京不要求已婚，上海除了有5年缴税外，还要求你已婚。

除了“2改5”，上海二套房购买申请商贷，普通自住房首付比例不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%，而且购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金。而且在购买二套房的时候，不管第一套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。

不可谓不严吧！那么问题来了：上海的房地产调控新政管用吗？管什么用？管多久？

先看看新政出台前夜吧，抢房可谓“疯狂”，一天成交量超过1700套，大量网签需求涌入导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢，网上合同备案系统签约时间延长至24时。道理很简单，需求摆在那里，新政只是压制住了一部分需求而已。因此，我的看法是，短期可能有作用，长期肯定没有效果。

为什么？因为北上广深这样的一线城市，限购限贷已经很多年了，该涨还不是一样的涨，而且涨得最猛的反而还就是它们。对于长期而言，所有的限购都只能算是毛毛雨。

为什么我觉得被人称作“猛药”的政策还是偏软，因为仅仅就是减少了需求和需求能力，而这些需求还会有办法变相操作，因为真的是有需求。但是供给呢？在没有见到北上广深出台加大供地的政策之前，供给是不会发生变化的。所以，北上广深的商品房供求关系，长期来说，一点也没有发生变化。

好了，你可能要问如果短期可能管用但是长期就说不好，那么上海为什么会出台这样的一个政策呢？答案其实也很简单，上海房地产新政的目标本身就是抑制短期的房价暴涨，及时清理市场中过度投机的不合理成分，至于长期房价走势，你如果是上海的政策制定者你会怎么想？你可能不好直接回答。换个问题，如果你在上海有房子，你希望上海的房价怎么走？

从长期来看，北上广深的一些稀缺资源，尤其是中心城区以及学区房这样的特殊房源，永远都是供不应求的。比如北京，教育资源比较好的西城区和海淀区，这两年学区房入学的要求越来越严，具体像一个房子6年对应一个孩子；再比如以前可以曲线上学的区内集体户口现在也被严格限制清理出来，这样的变化，对于学区房的购房需求其实是加大了。

一些中介介绍说，学区房最大的问题不是价格不是需求，是没有房源。尤其是在房价看涨的气氛中，学区房出来的房源越来越少。二手房的特殊性就在这里，它不是摆在超市货架上的矿泉水你想搬走几件就搬几件，有时候你会等很久才能等到一套房源，然后就是一抢而空。

对于一线大城市，只有一个办法可以抑制这种上涨势头，那就是多推地。你也许会说没地了咋办？我的看法是，肯定有地，缺的只是给你盖房子的地，这个也和买学区房一样，开发商们如饥似渴地等着地，政府这边一点一点地放出来，短时间内永远都造成供不应求的局面，然后就这样一直“供不应求”下去了。就算是中心的老城区，你要说没有地，其实还不是有大量的城中村等待被“解放”出来嘛。

2014年的10月4日，我在“地平线”专栏曾经写过一篇文章，叫做《“央妈”喊你去看房，今后选房如选股》，原话如下：

“今天的买房，就像前几年（直到现在）的熊市里买股票，挑选个股远远比预测大盘更重要。过去十年买房子，就像2007年牛市见顶之前买股票，买了拿住就挣钱；今后十年买房子，就像2007年牛市见顶之后买股票，买什么板块买什么公司更重要，大盘就算跌7年，你找对了股票也可以一年翻一番。”

“哪里的房子是指数中最好的板块？对不起了，还是北上广深，这些直到现在还不愿意放开限购的一线城市。”现在一年半过去了，我的想法还是没有变。变了的是，这些地方的房价又涨起来了。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）