代表建言分类调控分区域施策 楼市去库存：“等救市没出路”

华夏时报（www.chinatimes.cc）记者 董映颉 两会报道

楼市高库存已经成为当前中国经济的一大困扰，在今年的两会上，与会的代表委员纷纷为此给出建议。

“实际上，目前决策层给出的去库存政策主要仍在需求侧发力，在供给侧给出的解决方案相对较弱。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭表示，而针对需求给出的政策大多侧重解决短期问题，从长远来看，则需要在供给侧做出长远安排。

事实上，随着楼市去库存政策相继祭出，楼市局部已出现“过热”表现。尽管去库存政策都将限购城市排除在外，但北京、上海、深圳等一线城市的房价却在政策“鼓舞”下纷纷成就了一场狂欢。

“房地产不是简单加杠杆的问题，现在楼市的表现总体在分化，政策需要分析过热怎么办，过冷又怎么办？”全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，楼市去库存政策需要具体的防风险设计，一线城市楼市已经有过热的迹象，在未放松调控政策的前提下，一线城市应该增加供给，优化通盘规划，化解矛盾。

去库存的绊脚石

“把化解房地产库存作为今年的重要任务来对待，这样的态度毫不为过。”张泓铭指出，因为房地产库存可能带来的潜在风险是接下来的一年中决策层将面临的严峻考验。

根据张泓铭的测算，目前全国楼市库存近67亿平米，而这些库存占用的资金总量则将达到40万亿元。在这40万亿元中，大约有三分之一为开发商的自有资金，剩下的近28万亿元是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量的近35%。

“这样的数据是很可怕的。”张泓铭表示，这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。

“不过一个值得关注的问题是，现在全国楼市的问题并非库存总量庞大到无法消化，而是区域分化严重，从目前来看，一线城市及二线热点城市几乎不存在去化困难，难点仍在三四线城市。”全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示。

张泓铭也表示，现有的房地产库存中，并非所有产品都是去化困难的部分，其中商业地产、旅游地产、产业地产等非住宅房地产，以及三四线城市的住宅库存分别都有十几亿平米，是楼市去库存任务的难点。

“在中央和地方化解房地产库存的努力正欲取得成效时，这两个十多亿平米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石，或许成为综合性经济风险的引爆点。”张泓铭表示。

实际上，从2014年底开始，中央通过取消购买限制、降息降准以及放款财税、市场政策等多个方面的政策宽松措施，加速去库存。但从目前来看，部分二线城市库存过高的局面已经得到缓解，但三四线城市一直是高库存的重灾区。

“对于供大于求的高库存城市来说，如果只是等政府救市，一味等、靠、要，肯定没有出路，开发商该降价就降价，以价换量才能争取主动。”黄其森建议，去库存在政府这一端，一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等做减法，另一方面针对企业拆迁配套难题，改善户籍制度等帮助做减法。

张泓铭建议，相关主管部门在运用常规对策还不见效的时候，要运用非常规对策。常规对策包括近期已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，以经济杠杆为主要手段，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。

“商业地产、写字楼的空置率是相当大的，这与前两年地方政府的引导有关，可以说商业地产比住宅的压力还要大。在这一方面政府部门更应采取合适政策才能化解。”黄其森表示，目前市场大多数商业项目仍然存在千城一面的特点，而泰禾在这一方面一直是走差异化路线，跟当地的消费习惯和文化结合较好。

防止政策风险

在全国楼市去库存的总体要求之下，无论是中央还是地方政策都导向宽松，但宽松政策也为市场埋下隐患。

“对于三四线城市来说，地方政府再三出台的地方去库存政策已经触及底线。像‘首付贷’、购房零门槛这类政策只看重短期去化效果，但后期很容易引发偿贷危机，也会造成市场的暴涨暴跌，不利于楼市的长期稳定发展。”黄其森表示。

贾康也指出，楼市去库存一定要区别对待，三四线城市需要去库存是看得比较清楚的，但不是每个城市千篇一律，一定要根据不同情况设置具体方案，手段也要多样化。

同时，在宽松的政策环境下，一线城市的房价则再次坐上了过山车。面对一线城市突如其来的楼市热销，两会的代表委员们也感到忧心忡忡。

“现在市场分化越来越明显。有些中西部地级市和县（市、区），几年价格都不变。有些东部城市，不管有什么消息，最后都可能变成价格上涨。” 全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保说。

中指院的数据显示，2016年1月，上海商品住宅成交均价为3.59万元/平米，同比上涨24.9%；深圳新房成交均价达4.65万元/平米，同比上涨74.27%。此外，伟业我爱我家的数据则显示，1月份，北京新建商品房（剔除保障房）成交均价为29370元/平米，同比上涨38.9%。

梅兴保进一步解释称，房地产市场确实需要帮扶，通过经济手段刺激，但像北京、深圳、上海这样的特大型城市，这些城市资源富集、活力很强、人口净流入，土地资源又有限，应该有严格的调控措施，去杠杆措施应该用在这里。财税政策应该用在广大三四线城市，同时农村房地产市场应该纳入整个房地产市场的研究、调控、规划和统计。

“比如北京，应该果断出台楼市调控政策。”梅兴保认为，房地产市场应该落实分类调控、分区域施策，采取分类管理的政策措施。

“目前一线城市存在住宅产品结构向高端化方向倾斜的特征，未来北京等地的新建高端住宅也会出现去化难题，这就要求房地产企业在产品规划设计之初就体现出差异化的特征。”北京金隅房地置业有限公司常务总经理陈玉谦在2016生态居住时代高峰论坛上表示，绿色建筑、生态规划等元素在当前开发商做项目中出现得越来越多，以西山甲一号项目为例，虽然成本有所增加，但这样的项目开发商会买单，购房者也会买单。

开发商要努力做加法，库存再大的城市依然有热销楼盘。去库存体现在供给侧改革，开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的需求。

土地供给侧改革成关键

实际上，从2015年决策层出台的相关政策来看，无论是户籍制度改革、降低购房首付比例、降息降准还是财税宽松政策，都是从需求端入手，通过政策刺激释放需求。在楼市政策层面，并未出台相关的供给侧改革政策。

“今年楼市调整的一大焦点在于加快供给侧的改革，尤其是土地供给的变化，根据不同的情况，制定不同的政策。”贾康表示，目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，尽管未来各地从需求端方面刺激的政策还会频繁出台，但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下，只能从供给侧方面进行调整。

“从去年以来一线城市的土地价格迅速飙升，风险开始显现。我们在去年已经做出土地价格过高的预判，因此去年开始我们就把拿地节奏往后推了一些，在土地市场的举牌已经十分慎重。”黄其森表示。

正如黄其森所言，今年以来泰禾集团已改变了以往积极的拿地节奏，提高了合作开发在所开发项目中的比例。今年2月26日，泰禾集团与昌平科技园发展有限公司（下称“昌发展”）签约，共同出资成立项目公司开发北京昌平南邵0303-07地块，泰禾持有其中80%的股权，昌发展下属的昌基置业则持有另外20%。

黄其森表示，土地供应方面，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量；而在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。

实际上，目前不少地方已经在供应端加大调整力度。日前，上海市相关政府部门联合出台文件明确，上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分矛盾突出区域亦为70%）。

农民工成“良方”？

早在去年12月，中共中央政治局经济工作会议就给出了较为具体而有针对性的去库存解决方案，即提出了“农民工市民化”的去库存方案。

“根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的政策手段。从这一角度来说，城镇化进程中的‘新市民’将成为最佳群体。”住建部一位官员指出。

根据国家统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底，农民工总量为2.74亿。2015年底，商品房待售面积6.8亿平米，折合约680万套。从理论上来说，只要有10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

不过，对此代表委员却表达了不同的意见。

“不能指望农民工进城购房去库存，因为这个群体的收入水平决定了他们不是城市房地产市场去库存的‘接盘侠’。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明说。

按照蔡继明的计算，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平米，如按照90平米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院数据，外出农民工月平均收入2864元，即使按照一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元来计算，购买一套住宅所需的 30%首付，则是这个家庭3年的全部收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。

公开数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。

事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。去年以来，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交来看，这一政策收效并不明显。

“一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给农民工以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”蔡继明表示。

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