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全年逾2500亿需兑付 3·30新政是地产信托回暖契机?

作者:陶盈舟

来源:华夏时报

发布时间:2015-04-08 21:28:00

摘要:3月30日调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税等楼市新政颁布一周后,新房及二手房交易量即有所回升,处于低迷期的房地产似乎回春有望。
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 陶盈舟 北京报道
    3月30日调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税等楼市新政颁布一周后,新房及二手房交易量即有所回升,处于低迷期的房地产似乎回春有望。相应的,长期为房地产业输送资金的房地产信托,是否也将迎来拐点呢?用益信托的数据显示,截至3月31日,今年以来成立的房地产信托规模降幅超过60%。
地产信托回暖契机?
    当任何一个事关调控的政策都能令房企的神经为之一绷时,说明市场真的走到了脆弱的边缘。
    尽管2015年刚过去一个季度,但来自信托业的数据已经说明了房地产市场的日益艰难。用益信托数据显示,1月1日-3月31日,集合信托产品按照发行日期计算,累计成立1841款产品,融资规模为2241.71亿元。而去年同期,这一数字为1924款产品和2770.20亿元融资规模,这意味着,今年以来整个集合信托产品的融资规模同比减少了528.49亿元。
    其中,房地产信托无论是成立数量还是融资规模均明显下滑,前3个月共发行149款产品,融资规模总计366.55亿元,比去年同期的343款产品和919.99亿元融资规模,分别下降56.60%、60.16%。
    而2015年1月-2月全国房地产投资增速为10.40%,为近6年的新低;商品房市场2015年1月-2月销售面积同比下跌16.3%,已接近2008年最低水平。中诚信托高级研究员邹文军认为,选择当前时点推出超预期的楼市新政,一是说明要刺激需求,提升房地产投资增速;二是说明在当前经济背景下,房地产与土地财政的作用仍不可替代。
    3·30新政会为房地产信托带来回暖的契机吗?
    “短期内会使得房地产有一定幅度的回暖,但长期而言,可能作用不大。”用益信托分析师帅国让表示,“一是当前房地产的库存量相对较大,需要一段时间来消化,再加上刚需人口已进入下降通道;二是在利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿下降,加上房地产信托兑付风险频发,所以我们预计房地产信托长远规模变化不大。”
    邹文军则认为,叠加的超预期新政将对目前的地产格局产生重大影响,“首付比例由六成降至四成,相当于首付款金额降低33%,对刚需和改善型需求影响较大。新政的实施,将使得购买力大幅提升,二手房营业税的调整也将吸引一部分投资型需求进入市场,量价的持续上升必然伴随价格的大幅攀升”。
    某信托项目经理告诉本报记者,房地产信托是否回暖要看整个市场的反应和需求的变化,如果呈现出持续回暖的态势,那么不排除会有信托公司有条件放宽地产信托的发行门槛,但这些还需要时间来观察。
兑付压力增近五成
    事实上,对于房地产信托而言,3·30新政的出台无异于2015年的第一场春雨,因为按照市场的预估,今年仅集合信托到期兑付的规模就高达6455.78亿元,比2014年激增43.7%。
    帅国让告诉记者,如果按照预计结束日期计算,那么今年到期的集合信托计划共计为4151个,总规模达6455.78亿元;而在2014年,这一数据为2628个信托计划,总规模4491.18亿元,这意味着,2015年全年预计到期兑付的规模要比2014年多出了1964.6亿元,同比增幅达43.74%。
    其中,面临兑付的房地产集合信托计划有819个,规模总计2295.43亿元。如果按照819个房地产集合信托的平均年收益率9.53%计算,那么2015年房地产集合信托将面临高达2514.18亿元兑付压力。值得注意的是,尽管来自信托业各方的观点都认为,房地产信托目前不会出现系统性风险,但这并不意味着风险不会爆发。
    今年1月份,恒盛地产被曝出项目销售回款慢导致流动资金出现困难的局面,中海信托、光大信托、四川信托等均被牵涉其中。其中,四川信托更是多次为恒盛地产项目及其相关公司发行信托计划为其融资。随后的2月,长城新盛信托公司官网发布加密公告,表示因融资方自身经营等原因,长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(下称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款无法及时全部支付。
    同期,华澳信托继去年长昊1号受光耀地产债务牵连、长盈66号融资方董事长跑路事件之后,再次发布公告,称华澳·长昊27号广州潮流站集合资金信托计划一、二期信托单位将延期两个月。而最新的消息称,受到佳兆业“锁房”风波的影响,华润信托近期已暂停新增相关的房地产信托业务,将主要精力放在存续地产项目的正常运行和顺利推出上。
    对此,信托业内人士袁吉伟表示,虽然目前楼市出台了刺激新政,但可能信托公司方面短期内不会因推出政策而放宽条件。
    “资金的热点在哪里,信托就在哪里。”帅国让认为,伴随着证券投资的火爆和房地产市场的疲软,信托公司基于风险的担忧,对地产信托的发行非常谨慎,特别是由于融资方选择条件要求较高,包括前期调查、后期项目的跟踪管理、信息披露等方面都更为严格,“所以短期内房地产信托产品的发行规模应该变化不大,也很难出现买新还旧的情况,因为对市场的不确定,所以地产信托产品即使抬高产品利率也难以拉动销售。”

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