BBVA：中国一线城市楼价第三季度下调可达20%

作者：赵芃

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发布时间：2009-04-22 17:32:00

摘要：政府应力推风险按揭证券刺激购房消费

本报实习记者赵芃北京报道

“近期由于经济下滑之势难免，预期收入增长因全球经济衰退而放缓，加上高价住宅楼宇供应过剩，预期全国平均价格调整为5—10%，一线城市的楼价短期内将可能下调达20%。”西班牙对外银行（BBVA）中国首席经济分析师刘利刚周一下午在与中信银行举行的中国房地产市场研讨会上透露。

大城市平均溢价两成 下行调整不可避免

刘利刚称，在过去两年对房地产业有相当高的投资，许多项目预计将竣工并进入市场。从全国水平看，他们确实看到近期供过于求。考虑到完工面积及不同的销售量假设，他们发现将要花费2-3年的时间来消化现有的房屋存量。这样的短期供应因素可能继续给现在的中国住房价格施加下行压力。

他认为目前中国主要城市已经有高达25%的溢价了，这可能会引起这些城市的价格调整。但考虑到全国价格水平上没有溢价很多，他们预期全国水平上的价格调整为5—10%。然而，由于高端住房市场存在结构性过度供给以及收入增速放缓，一线城市的楼价可能会出现高达20%的价格跌幅。

综合亚洲经济数据库（CEIC）和包括北京、上海、深圳、广州、重庆和天津住房物业市场供需情况的城市数据库，BBVA根据各个城市的供给与需求，对这些城市住房价格是否偏离均衡价格进行了分析。根据该银行的经济计量模型估算，2008年北京、上海、深圳的现行住房价格比均衡价格溢价16%、18%、20%；同时，在某些二线城市，如重庆和天津，存在20%及25%的溢价，只有广州的现行房价定价较为合理。就全国而言，中国人均GDP增长率是房地产价格增长率的两倍。同时，从住房价格和可支配收入来看，即使与世界标准相比，住房价格也是可以承担的。但是，在某些城市，特别是北京、上海、广州和深圳，该比率远远超高过国际认可标准。

推动不动产证券化 公积金提升购房能力有限

刘利刚认为，目前住房融资方面的改革也应该帮助刺激需求，并可以降低房地产发展的成本。尽管当前的全球金融危机中，资产支持证券的名声并不太好，但是采用已被很好运用的低风险按揭支持证券可以降低信贷成本并有助于减轻商业银行的风险集中度。而且大力发展房地产投资信托将拓宽房地产开发商的融资渠道，也可能降低开发商和融资成本。根据各地方住房公积金管理中心数据，2007年，7190万参与者中，仅有830万家庭获得住房公积金贷款，而且获的公积金贷款的人往往是高收入人群。自中国政府1998年废除分房制度后，住房公积金就成为提高城市居民住房购买能力的主要政策工具，它提供低于银行按揭贷款利率大约200个基准点的低利率贷款。