楼市的绍兴信号
程凯
在二三十个城市放松了限购之后，绍兴也放了。但是它给出了一个全新的信号，它把二套房的限贷也给放松了，虽然只是一个小口子，却是全国的第一例。我的感觉是，绍兴在限贷上迈出的第一步，和呼和浩特在限购上迈出的第一步，意义是一样的，早晚会扩散到更多的地方。
在绍兴市政府网站上市建设局发布的政策信息中，我们可以找到8月4日刚刚挂上去的文件《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，开宗明义地说明：
“受国家整体宏观经济政策的影响，今年1-6月份市区房地产市场的成交量下降，可销售面积持续增加，市场供求关系也已经发生了变化，个别房地产开发企业已经出现了资金链紧张、大幅降价促销等问题。按照‘市场主导、因城施策、分类指导、长效管理’的原则，为促进房地产市场的健康发展，积极防范市场风险，经市政府研究同意，提出以下意见”，下面的意见一共有11条，以救市为主旨。
绍兴最重要的措施有两条。
第一个就是效仿其他众多城市已经做了的事情，放开购房政策，“停止执行《绍兴市人民政府办公室关于认真贯彻国务院常务会议精神进一步做好绍兴市区房地产市场调控工作的实施意见》（绍政办发〔2011〕59号）中对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策。”
第二个就是银行贷款政策。“首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的最低限执行；除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，其他商业银行也按人民银行或总行规定的最低限执行。”
另外，还有一种限贷的放松体现在二套房的认定标准上，“认定二套房标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数”。
仔细说来，这里限贷的放松远不是全面放开，体现了绍兴政府的小心翼翼。具体讲，如果你是一个外地人，现在可以自由在绍兴买房了；如果你已经有了第一套房，在买第二套房的时候首付比例必须不低于四成，也就是说贷款比例不高于六成即可，这是一个极大的放松，但是又受到严格的限制，因为可以给你提供六成房贷的银行只能是“地方法人银行业金融机构”。
不管怎么说，绍兴还是迈出了限贷的第一步，这是一个全新的信号。
7月17日，也就在陈政高部长提出“千方百计去库存”的讲话正式公布之前，我曾经在《地平线》里写过一篇《释放楼市刚需》，核心的想法就是放开限购放松限贷，给刚需一个出口，也给楼市一个机会。
我的想法是，一刀切的限购和限贷本质上是违背自由市场精神的，但在房价飙涨的时候也不是说不能用，到房价下跌的时候，放开放松其实是合时宜的，且不是以你我的意志为转移的。不是说该不该放开放松，而是预测到底会不会放开放松，当时放开限购已经有人做了，我的预测就是放松限贷早晚也有人做。
果然就是如此，绍兴先做了，肯定还会有人跟着做，而且放松限贷的银行也会扩大，地方上都在做，但是中央政府还是不会表态“全面放开”，道理很简单，因为地方上这么做的依据是“市场主导、因城施策、分类指导、长效管理”。
陈部长都说了要“千方百计去库存”，绍兴这可不就是在“千方百计去库存”吗？只要绍兴做了没有被叫停，其他地方马上就会跟着做。这和限购的铺开不会有任何区别。
其实，绍兴做的还不只放开限购和放松限贷，在它提出来的11条措施中，其中一条是要求“各商业银行应加强对房地产的金融服务工作，加大有效信贷投入。市人民银行、市银监局应对各商业银行房地产金融服务工作情况进行监督”。更具体的要求包括：“各商业银行从5月17日起按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位”、“地方法人银行业金融机构要积极给予信誉好的房地产企业信贷支持，其他商业银行要积极向上争取房地产信贷规模。”
还有一条甚至直接干预到价格，“物价部门要积极引导开发企业理性定价。商品房价格备案后，实际销售价格涨（跌）幅不得超过备案价格的20%，若销售价格涨（跌）幅超过备案价格20%的需重新备案。”你看看这一个“跌”字是放在括号里面的，但是现在这个局面，你说这一条是“限跌”呢还是“限跌”呢？
绍兴只是发出了一个信号，这个信号并不是说就能解决房地产行业现在的问题，但是这是现在房地产行业现状导致的一个自然而然的结果。房地产行业能不能够真的稳住我不知道，但是我知道的是房地产行业必须要稳住，因为稳不住，经济就稳不住。这不是危言耸听，因为现在还没有东西可以真的替代房地产这么大的一个份额。
惟一能补上漏的只有基建和棚户区改造，以公益性房地产开发的投资来弥补商业性房地产开发的投资，因为GDP关心的不是房价，不是一级市场和二级市场的买卖，而是房地产的投资。正因为如此，棚户区改造才被提高到如此重要的地位，而为棚户区改造筹集资金也变得如此重要。
就在8月4日，国务院办公厅发布了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，明确要求，“纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国家开发银行按国务院有关要求给予信贷支持。”
千方百计去库存，还得千方百计保投资。
（作者为本报编委）
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