三谈“替代房地产”

程凯

　　谁能替代房地产，我已经在《地平线》专栏里谈了两次，今天第三次谈，其实谈的不是什么东西可以替代房地产，而是说不要替代，还是让房地产好好地搞下去；只不过，产品的结构不同了，以政府主导或者引导的房地产项目，来稳住原有的投资。

　　这其实不是我一厢情愿的想法，而是实实在在的政府在做的事情，认认真真地把棚户区改造进行到底。通过以此为代表的手段，汇丰的7月PMI初值已经达到了18个月以来的高点，微刺激已经有了效果，以后说不定效果会更明显，重在坚持，重在手段的创新。

　　现在的情况是，市场化的房地产投资的确遇到了问题，投资增速放缓，房价也在趋降，而地方政府也纷纷开始放行限购政策。但是，从中央层面来说，房地产调控再也不拿房价说事了，而对于限购的放松也是只看不管，对于限贷来说是坚决不放。政府终于搞明白了它需要管好的两件事，一是房地产投资要稳住，二是保住人们的最基本住房需求。

　　而不管房价，不管市场化的调整，又能保证以上两点的事情，只有一样，即棚户区改造、城中村改造、政府扶持性住房的建设。

　　其实，关于搞棚户区改造的目标也没什么好说的，新住建部部长陈政高的上任就已经让人充分明白了这一点，而李克强总理三番五次的表态也说明了国务院对于这件事情的重视。棚户区改造，到底难在哪里？不在认识上，而在操作上。

　　魔鬼的细节就是，城中村改造，钱从哪里来。

　　其实这个答案也简单，钱最终都是从央行的银根松紧派生出来的，但是真正的难题在于，怎么样的一个定向放松的办法，可以既满足棚户区改造的资金需求，同时又不至于给原来市场化的已经钱多泛滥的那部分火上浇油呢？央行其实已经在探索它的新办法，最新的武器叫做抵押补充贷款，简称PSL。

　　据悉，国开行已经从央行获得了一个3年期1万亿元的PSL。因为国开行是支持棚改的主力，这样的做法，对于央行来说相当于定向降准，对于国开行来说相当于获得了定向的低成本融资。

　　市场分析认为，这是央行在试图借PSL的利率水平，打造出一个中期政策利率，以实现央行在短期利率控制之外，对中长期利率水平的引导和掌控。但是，另外一个显而易见的结果就是，央行给予国开行的低成本资金在加码，而国开行的棚改贷款发放也得以再加码。

　　给棚户区改造定向放松信贷，这是我“三谈谁能替代房地产”中要说的第一件事，就是用棚户区改造和城中村改造的投资来替代被市场降低掉的那部分投资。我要说的第二件事，就是市场化的那部分投资，其实也可以相对地给予稳住的力量。实例有二。

　　第一个例子，国内7年来第一次推出了住房抵押贷款支持证券。邮储银行最新的消息是，其发行的68亿元人民币的住房抵押贷款支持证券获得了1.25倍的超额认购。邮储银行表示，其发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”中，多数产品的利率价格区间为5.3%-5.8%，该产品筛选了国内10个省份、12个城市的个人住房贷款，所涉买家基本属于刚需购房客户，资金池未来现金流十分稳定。

　　将住房抵押贷款证券化，这是2007年以来的第一次，当时美国住房市场的危机让中国叫停了此类产品。而今天这种产品的重新出世，是否意味着“中央政府对低迷楼市的支持”？中央政府的态度我们不好说，但是这种产品的效果肯定是正面的。

　　第二个例子，最新的消息显示，农行可能在近期调整个人首套住房商业性贷款相关政策，国有大行个人首套房贷政策松动迹象已经若隐若现。而中金公司近日的报告称，“不仅是农行，四大行近期在上海地区的新发放的首套房按揭贷款平均定价在6%-6.2%之间，即均在九五折或以内。”中金认为，房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降，反映到按揭需求上，今年下半年的按揭需求将下降；因此，结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

　　因此，种种迹象都在说明，稳住房地产市场，没有什么不可能发生的事情，完全要看市场下一步怎么走，走得好可能什么都不会发生，走得不好政策放松扶一把应该算是高概率的事件。房地产不是谁都能替代的！

　　其实，对于房地产投资还有一个更广阔的前景，那就是新型城镇化的深入落实。

　　按照《中国证券报》的报道，国家发改委、财政部、国土部、住建部等11个部委已经联合下发国家新型城镇化综合试点通知，此次试点对象将重点放在镇改市工作，选择镇区人口10万以上的建制镇，开展新型设市模式试点工作。据悉，各省被要求选择符合条件的不同层级市、镇作为试点，在8月底前上报发改委。

　　我不是说搞城镇化就一定是要盖房子，但是搞城镇化引起的一系列事件的确是对房地产投资的替代，或者说是扩充。

　　“新一轮城镇化，将拉动基础设施投资，交通基础设施方面，铁路、机场和轨道交通还有很大发展空间，市政基础设施方面，园林绿化、环保产业大有可为。甚至还有消费、食品、服装、医疗保健、教育文化娱乐都将获得提升。”

　　但是，这些都是长远目标，在短期内，房地产投资你还真不得不稳住了。（作者为本报编委）

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