楼市能否再度被拯救？

　　呼和浩特正式取消限购，引发了限购松绑的“多米诺效应”。

　　自7月10日起，济南市商品房限购政策也正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。此后，厦门、武汉、南昌、长沙均传出了放松限购的消息。

　　限购“紧箍咒”解除，是否能够救起已经疲态尽显的楼市?

　　“今年与往年不同之处在于，城市之间、地区之间、企业之间的表现有很大的差距。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生公开表示，在房地产没有出台政策的情况下，这种反应是因为市场内部供求关系和经济基本面发生变化。随着市场继续下行，必然会导致房企的优胜劣汰。

　　限购多米诺骨牌倒下

　　而在呼和浩特之前，已有杭州、宁波、沈阳、天津等地传出“救市”版本，部分城市通过放松落户等政策暗中放松限购，或者通过公积金贷款政策微调等方式“曲线”刺激楼市。

　　“预计超过30个城市的限购政策可能会在年内取消。”中原地产首席分析师张大伟表示，经济下行的压力令地方政府压力倍增，多个楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，除一线城市和人口超千万的城市限购仍难取消外，多城取消或放松限购的可能性都较大。

　　地方政府绞尽脑汁刺激楼市背后，是房地产已进入深度调整期。

　　国家统计局发布最新统计数据显示，2014年1-6月份，全国商品房销售面积为48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。

　　与成交量下滑相对的，却是新增供应增加，两者的叠加效应导致多地库存攀升到警戒线边缘。

　　中原地产研究数据显示，截至今年6月末，在35个重点监测的城市中，有14个主要城市库存量环比上月增长2.78%，上海、广州、青岛等地库存接近2010年以来最高水平，北京库存突破980万平方米，位于2014年以来最高水平。

　　“现在楼市成交低迷、库存量居高不下，致使地方土地难卖，流拍现象普遍，各地房地产投资增速更是大幅下降，这些都令地方政府坐立不安。”中国房地产学会副会长陈国强指出。

　　即使如此，地方政府仍然对“救市”的提法很谨慎，除了呼和浩特和济南正式发文取消限购外，其他城市都未公开发文。

　　“从目前已有的政策调整来看，地方还不能算是救市，大部分政策是在购房资格上做文章，信贷、税收政策调整较小。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，对于目前的楼市而言，关键问题在于资金紧张，如果在资金上不能放松，“救市”是很难见到效果的。

　　而在信贷方面，从去年开始银行内与房地产相关的贷款类资金就已现紧缩，停贷现象严重。尽管今年5月，央行喊话各家银行，要求优先满足居民首套住房的贷款需求。然而各地贷款政策却罕有实质性放松，个别地方甚至出现首套房贷“不降反升”、二手房停贷现象。

　　调控思路转向

　　今年以来，中央层面一直没有出台统一的楼市调控政策，住建部也一直未对地方政府的政策调整做出回应。在呼和浩特与济南公开发文取消限购后，住建部“不发声、不回应”的态度也被业内解读为“默许”。

　　“房地产调控现在主要是放权给地方，市场层面不会再出台统一的全国性调控政策，对于住建部而言，工作重点已经转向保障性住房。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。这也意味着，住建部门的行政手段从市场撤离的态度已经愈发明显。

　　6月27日，陈政高履新住建部部长一职。10天后住建部发布文件，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。这是新任部长陈政高履新以来的首份文件，也透露出他上任后住建部的工作重点。

　　“本届政府已经把棚户区改造作为住房保障的头号工程，要在五年内改造1000万套。在这一方面，住建部已经对各地下达了任务，要求各地出台政策措施，确保任务完成。”秦虹表示。

　　日前，住建部就切实做好2014年住房保障工作下发通知，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上;计划基本建成480万套。

　　“保障性住房供应达到一定规模，肯定会影响到新建商品住宅的定价。”北京房地产业协会副会长陈志表示，随着这一类住房体量增大，明年上半年，购房需求也许会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐显现。

　　开发商突围

　　中原地产研究部统计数据显示，截至7月13日，全国30家房企公布了上半年销售业绩，除万科、恒大等大型房企逆势上涨外，有14家房企同比下调，大部分企业的涨幅放缓。

　　“近半房企业绩同比下滑为数年来首次出现，如果房企不尽快跑量，按目前趋势发展，很可能90%以上的企业难以完成年度销售目标。”张大伟表示，如果信贷政策不放松，以目前的市场走势来看，今年下半年楼市依然难改下行趋势。

　　在这样的市场环境下，无论大型开发商还是中小开发商都开始谋求出路，纷纷改变原有的开发销售模式，探索转型之路。

　　今年上半年，万科将自己的最新定位放在了“城市配套服务商”。“相较于房地产开发商的定位，做城市配套服务商的最大改变就是由卖住宅转型为卖服务。”万科集团副总裁毛大庆对记者表示，在这一定位下，增加客户黏性很关键，而这也正是万科向阿里、腾讯、小米等互联网公司取经的原因。

　　此外，包括万达、万科、绿地、恒大等房企，将目标投向商业地产、养老地产、旅游地产等相关产业，更有不少企业将触角伸向金融、能源、文化，甚至矿泉水行业。

　　不过也有部分房企却因资金链断裂而惨淡收场。“主要集中在一些中小房企，资金链承压以致正在开发的项目发生烂尾的情况在市场上逐渐增多。”陈国强表示，“但这也是市场深度调整的必然结果，从目前来看，类似2008年的4万亿救市计划不会再出台，预计今年市场的调整期会更加持久，楼市出现反转的可能性不大。”

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