地产信托收益率借势上涨
摘要：北京市住建委的数据显示，在3天的端午小长假里，北京市新房和二手房签约仅394套，创下7年最低。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陶盈舟 北京报道
北京市住建委的数据显示，在3天的端午小长假里，北京市新房和二手房签约仅394套，创下7年最低。中原地产市场研究部统计显示，目前20家代表性大型房企截至5月中旬的累计销售额为2414亿元，这个数字仅为2013年全年销售额8515亿元的28.3%。
这意味着如果想要达到去年相同的水平，那么在接下来不到一个月的时间，房企大佬们至少需要完成去年总销售额的20%，这似乎成了一个不可能完成的任务，因为在巨大的资金压力之下，房企濒临资金链断裂边缘的消息已经不绝于耳。
一位第三方销售机构管理人士告诉记者：“就像是当初楼市的爆发增长是市场和各方资金共同推动的一样，一旦市场出现逆转，那么当初这些投到楼市上的资金也必然会遭到不同程度的损失。” 那么，一直以来向房地产输送资金的信托业也必然会受到波及。
楼市没了“红五月”
“金九银十红五月”，对于房地产企业来说，这3个月似乎从来都是用以彰显市场对房地产的热捧。不过，今年却变了样，“五一”期间的“低迷”态势一直延续到“端午”小长假，“红五月”黄了。
CRIC机构的统计数据显示，5月份，国内24个典型城市新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。中国指数研究院的数据则显示，5月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，也是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
“包括我们在内，对楼市都是持谨慎态度。”上述第三方机构人士表示，“房价究竟会进入下行空间还是保持一个阶段后重新攀升，还要看市场的反应和具体的政策。”
无论接下来的楼市走势如何，以往红火的地产信托已经立竿见影地受到了波及。
用益信托数据显示，5月成立的集合信托中，投资领域为房地产的规模为86.53亿元，占比18.1%，为今年以来的最低值，前4个月，房地产集合信托成立规模占比分别为39.3%、27.44%、25.72%和25.9%，而去年同期，这一占比为31.5%。
本报记者了解到，此次地产信托的新增规模降至今年新低，很大程度上与信托公司加强该业务风控和提高准入标准有关，因为在银行贷款愈加趋紧的情况下，不少地产商都将目光锁定了信托，希望借助发行信托产品来缓解资金链。
不得已提高收益
楼市低迷不振，地产信托募资下降，双重夹击下，房地产商不得不高价拿钱。
5月份，多个在售的地产信托产品预期收益率均超过了平均水平，部分甚至高达11%。用益数据显示，2014年1月至5月底，在信托公司发行的487款集合类房地产信托中，产品平均预期收益率为9.7%。而在2013年同期，平均预期收益率为9.65%，这就意味着，在规模呈现明显放缓的同时，房地产信托的收益率反而被抬高了。
以万向信托“山西王府井集团项目集合资金信托计划”为例，该产品发行规模为3亿元，续存期限2年，实行分段收益，其中最高的投资额预期收益达11.5%，最低10%。民生信托“锦盛12号”集合资金信托计划也与其类似，规模3亿元的募资额度，认购金额在100万-300万元之间，预期收益率可达9.5%，而300万元以上则升至11%。
用益信托分析师帅国让指出，不同的项目和融资方给出不同的收益属于正常现象，只不过在现阶段，这类投向非一线城市的地产项目由于风险更高，其融资成本也相应会抬高一些，“而无论是加强风控还是调整门槛，在面对房地产信托高额的利益时，信托公司是肯定不可能放弃的，所以未来与政策的博弈也会一直贯穿整个过程，并将持续下去。”
今年是房地产信托集中兑付的年份。用益信托数据显示，2011年、2012年和2013年集合资金信托成立规模分别达7888.98亿元、8367.42亿元和9779.33亿元，其中集合资金房地产成立规模分别为2835.37亿元、1821.82亿元、3426.04亿元，占比分别为35.94%、21.77%、35.03%，而这些产品的存续期限大多为两年，2014年正是地产信托兑付的高峰。
信托是房地产不可或缺的融资渠道之一，因此，面对扎堆到期的信托和居高不下的负债率，无论是“买新换旧”还是继续融资都成为当下房企不得不为之的事情，只不过在如今的市场环境下，成本已经远不像以往那么“低廉”。
警惕地产风控
值得注意的是，无论是上述万向信托的“山西王府井集团项目集合资金信托计划”还是民生信托的“锦盛12号”集合资金信托计划，其资金投向都是房地产相对不那么发达的二三线城市，甚至是县区。
以“锦盛12号”信托计划为例，其资金投向是四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目（一期）开发建设，融资方为成都宏达众成房地产开发有限公司。无论是项目所在地还是融资方，都并非一线的大房企。显然，在如今楼市前景尚未明朗之际，发行这样的信托产品也就意味着更大的风险。
“正常情况下，只要信托公司愿意发行这款产品，那么就意味着通过了严格的风控审核。”北京某信托公司研究员张兴告诉记者，因为在99号文出了之后，信托公司对于新项目的发行明显比过去谨慎了。
但相对于那些有知名度的房地产公司和一线城市的项目，这些投向二三线甚至三四线地区的项目，无疑要承担更高的资金成本，“因为这些中小房地产企业抵御市场波动的能力肯定不如大型房企，一旦市场持续下滑，那么很容易出现资金链断裂的现象。而对信托公司来说，我给你发这类产品，就意味着承担更高的风险，所以没有较高的利润也不会做。”张兴说。
然而，如果仅仅是追求高收益而频发这类风险较高的信托产品，那么当产品数量积累到一定程度时，就很容易出现信托公司被房企牵着鼻子走，因为房价的走势将直接影响到信托公司的盈利水平。
对此，帅国让指出，对于未来降价潮可能引发的资金链断裂，信托公司应进一步加大对融资方的资质审核，前期项目的尽职调查、后期项目管理、项目责任人监督也应加大力度，与此同时，投资者也要树立起风险意识，购买前仔细查看包括融资方资质，资金用途及还款来源，信托公司的实力、专业水平，以及具体项目的风控措施和抵押物等。
北京市住建委的数据显示，在3天的端午小长假里，北京市新房和二手房签约仅394套，创下7年最低。中原地产市场研究部统计显示，目前20家代表性大型房企截至5月中旬的累计销售额为2414亿元，这个数字仅为2013年全年销售额8515亿元的28.3%。
这意味着如果想要达到去年相同的水平，那么在接下来不到一个月的时间，房企大佬们至少需要完成去年总销售额的20%，这似乎成了一个不可能完成的任务，因为在巨大的资金压力之下，房企濒临资金链断裂边缘的消息已经不绝于耳。
一位第三方销售机构管理人士告诉记者：“就像是当初楼市的爆发增长是市场和各方资金共同推动的一样，一旦市场出现逆转，那么当初这些投到楼市上的资金也必然会遭到不同程度的损失。” 那么，一直以来向房地产输送资金的信托业也必然会受到波及。
楼市没了“红五月”
“金九银十红五月”，对于房地产企业来说，这3个月似乎从来都是用以彰显市场对房地产的热捧。不过，今年却变了样，“五一”期间的“低迷”态势一直延续到“端午”小长假，“红五月”黄了。
CRIC机构的统计数据显示，5月份，国内24个典型城市新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。中国指数研究院的数据则显示，5月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，也是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
“包括我们在内，对楼市都是持谨慎态度。”上述第三方机构人士表示，“房价究竟会进入下行空间还是保持一个阶段后重新攀升，还要看市场的反应和具体的政策。”
无论接下来的楼市走势如何，以往红火的地产信托已经立竿见影地受到了波及。
用益信托数据显示，5月成立的集合信托中，投资领域为房地产的规模为86.53亿元，占比18.1%，为今年以来的最低值，前4个月，房地产集合信托成立规模占比分别为39.3%、27.44%、25.72%和25.9%，而去年同期，这一占比为31.5%。
本报记者了解到，此次地产信托的新增规模降至今年新低，很大程度上与信托公司加强该业务风控和提高准入标准有关，因为在银行贷款愈加趋紧的情况下，不少地产商都将目光锁定了信托，希望借助发行信托产品来缓解资金链。
不得已提高收益
楼市低迷不振，地产信托募资下降，双重夹击下，房地产商不得不高价拿钱。
5月份，多个在售的地产信托产品预期收益率均超过了平均水平，部分甚至高达11%。用益数据显示，2014年1月至5月底，在信托公司发行的487款集合类房地产信托中，产品平均预期收益率为9.7%。而在2013年同期，平均预期收益率为9.65%，这就意味着，在规模呈现明显放缓的同时，房地产信托的收益率反而被抬高了。
以万向信托“山西王府井集团项目集合资金信托计划”为例，该产品发行规模为3亿元，续存期限2年，实行分段收益，其中最高的投资额预期收益达11.5%，最低10%。民生信托“锦盛12号”集合资金信托计划也与其类似，规模3亿元的募资额度，认购金额在100万-300万元之间，预期收益率可达9.5%，而300万元以上则升至11%。
用益信托分析师帅国让指出，不同的项目和融资方给出不同的收益属于正常现象，只不过在现阶段，这类投向非一线城市的地产项目由于风险更高，其融资成本也相应会抬高一些，“而无论是加强风控还是调整门槛，在面对房地产信托高额的利益时，信托公司是肯定不可能放弃的，所以未来与政策的博弈也会一直贯穿整个过程，并将持续下去。”
今年是房地产信托集中兑付的年份。用益信托数据显示，2011年、2012年和2013年集合资金信托成立规模分别达7888.98亿元、8367.42亿元和9779.33亿元，其中集合资金房地产成立规模分别为2835.37亿元、1821.82亿元、3426.04亿元，占比分别为35.94%、21.77%、35.03%，而这些产品的存续期限大多为两年，2014年正是地产信托兑付的高峰。
信托是房地产不可或缺的融资渠道之一，因此，面对扎堆到期的信托和居高不下的负债率，无论是“买新换旧”还是继续融资都成为当下房企不得不为之的事情，只不过在如今的市场环境下，成本已经远不像以往那么“低廉”。
警惕地产风控
值得注意的是，无论是上述万向信托的“山西王府井集团项目集合资金信托计划”还是民生信托的“锦盛12号”集合资金信托计划，其资金投向都是房地产相对不那么发达的二三线城市，甚至是县区。
以“锦盛12号”信托计划为例，其资金投向是四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目（一期）开发建设，融资方为成都宏达众成房地产开发有限公司。无论是项目所在地还是融资方，都并非一线的大房企。显然，在如今楼市前景尚未明朗之际，发行这样的信托产品也就意味着更大的风险。
“正常情况下，只要信托公司愿意发行这款产品，那么就意味着通过了严格的风控审核。”北京某信托公司研究员张兴告诉记者，因为在99号文出了之后，信托公司对于新项目的发行明显比过去谨慎了。
但相对于那些有知名度的房地产公司和一线城市的项目，这些投向二三线甚至三四线地区的项目，无疑要承担更高的资金成本，“因为这些中小房地产企业抵御市场波动的能力肯定不如大型房企，一旦市场持续下滑，那么很容易出现资金链断裂的现象。而对信托公司来说，我给你发这类产品，就意味着承担更高的风险，所以没有较高的利润也不会做。”张兴说。
然而，如果仅仅是追求高收益而频发这类风险较高的信托产品，那么当产品数量积累到一定程度时，就很容易出现信托公司被房企牵着鼻子走，因为房价的走势将直接影响到信托公司的盈利水平。
对此，帅国让指出，对于未来降价潮可能引发的资金链断裂，信托公司应进一步加大对融资方的资质审核，前期项目的尽职调查、后期项目管理、项目责任人监督也应加大力度，与此同时，投资者也要树立起风险意识，购买前仔细查看包括融资方资质，资金用途及还款来源，信托公司的实力、专业水平，以及具体项目的风控措施和抵押物等。
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