中国版“两房”玩不砸？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨中华 北京报道

    一提到住房政策性金融机构，无法不联想到金融危机中那“声名显赫”的房利美和房地美，现在国开行正在组建此类机构，这一样吗？
    4月8日，国开行董事长胡怀邦要求，加快住宅金融事业部的组建工作，抓紧完成事业部筹建方案报批。“对于住宅金融事业部目前正在走程序，处于审批过程中。”一位国开行人士讲道。与此同时，在前四个月，国开行积极向棚户区改造投入信贷资金，争取在4月底达到1000亿元。
    而这个被赋予了政策性的住房金融机构，被市场赋予了很多想象。而从目前来看，住房金融事业部支持棚户区以及城镇化基础建设，与美国两房有所区别。
等待获批
    “目前，住宅金融事业部还没有成立，正在审批的过程中，也仅是时间问题。”上述国开行人士说道。从提出设立住房政策性金融机构到政策落地，非常迅速。
    从去年12月中央经济工作会议以后，市场中开始流传“按照国务院统一部署，人民银行总行、中国银监会、国家住房和城乡建设部等有关部门，已经着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案”的消息，并称住建部已经将其列为2014年将要重点开展的工作之一。
    对于“住房政策性金融机构”市场讨论颇多，是类似美国的两房，还是另辟蹊径？
    在4月2日的国务院常务会议中，会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
    而由国家开发银行拔得头筹，操刀这项住房政策，也是情有可原。
    根据国家开发银行公布的数据显示，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，同业占比达60%。从贷款规模可以看到，国开行在棚户区改造中投入颇多。
    “国开行从2005年就开始涉足棚户区改造，并且是从辽宁起步。而当时李克强任辽宁省委书记，提出以‘就是砸锅卖铁也要让百姓搬出棚户区’的决心大力推进辽宁棚户区改造。国开行发放首笔30亿元贷款，给辽宁棚户区改造注入启动资金，也开启了银行业支持保障房建设的先河。”上述国开行人士分析道。
    2013年国务院提出5年内改造1000万户棚户区。国务院总理李克强在2014年《政府工作报告》中强调，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，同时随着以人为本的城镇化的开启，中央也提出到2020年要解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造。
    随着诸多棚户区以及保障房建设的开工，由辽宁模式向全国推广，资金问题成为瓶颈，所以由国开行事业部制操作更加与实际情况相符。
    4月8日，国开行在京召开全行视频会，在下一步工作重点中胡怀邦要求，加快住宅金融事业部的组建工作，抓紧完成事业部筹建方案报批，为棚改等保障性安居工程业务的专业化管理和长期可持续发展提供机构保障。
    在住宅金融事业部尚未获批的同时，国开行在棚户区改革贷款方面也在加速。
    在上述会议中，胡怀邦要求全行将思想和行动统一到国务院常务会议精神上来，做好与国家部委、地方政府的衔接，加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元左右，保障各地棚户区改造工程的资金需求。
    胡怀邦在发表的署名文章中认为，城镇化建设资金不能仅仅依靠财政支出和商业银行资金，仍需发挥好政策性金融以国家信用为支撑、介于政府财政投资和商业银行贷款之间“四两拨千斤”的引领性作用。
中国的“住房银行”
    在提出设立住房政策性金融机构的同时，市场也开始热论，是不是中国的“两房”？也有市场人士将其标注成中国的“住房银行”。
    上述国开行人士认为，从定位来看，住宅金融事业部的对象则是棚户区改造建设以及城镇化基础建设。同时贷款对象则是承接棚户区建设的房企等。跟美国的两房还是有本质差别。
    国开行住宅金融事业部方案，在职能定位上，向上对接国家住宅政策、规划，向下深化与地方政府的合作。
    而美国的两房的操作路径则完全不同。
    房利美和房地美从商业银行手中购买抵押贷款，然后通过SPV（特殊目的机构）包装发行抵押贷款债券。同时房利美和房地美则是针对没有美国联邦住宅管理局提供保险的房屋贷款。并且抵押贷款的额度有一定的限制，同时也针对一些少数族裔提供优惠政策。
    但是“两房”的存在和运作，积极促进了美国房地产市场的发展，甚至将美国的地产市场风险分销到世界各地。
    同时两房的运作也降低了商业银行风险。合理的按揭贷款是长期固定利率贷款，能真正缓解购房者的支出压力。而银行的主要资金来源是储户，储户存款一般是短期比重较大，而且利率根据市场的资金供求不断变动。就给银行带来存贷款周期差异和利率差异的流动性风险。这种风险在美国上世纪80年代的房地产金融危机期间已经表现得淋漓尽致。
    显然，目前的住宅金融事业部与两房有着一定的区别。一个是针对棚户区以及城镇化基础设施建设过程中的资金提供商，另一个则是针对一定阶层的公共人群购买商品房屋提供贷款。“但是随着监管机构积极推动资产证券化的发展，两房类似的操作在国内实施或许也仅仅是时间早晚的问题。”一位银行人士认为。
    美国两房在早期能够如此成功，与其有着政府支持能够拆借较低成本的资金有关。而胡怀邦在3月31日的《人民日报》发表的署名文章中也提出相关建议。
    胡怀邦建议进一步完善城镇化中长期投融资的制度性安排，参照国际通行做法，赋予开发性金融机构永久国家债信等级，建立稳定、可持续的中长期金融债发行筹资机制，通过开发性金融资金支持城乡基础设施建设和社会民生领域。
    同时，还建议通过设立“三专”即专项贷款、专项基金及专项债券等配套政策，弥补政府投资特定项目的资本金以及地方配套资金的阶段性缺口。
    与此同时在2月份《求是》署名文章中也有类似表述。或许住宅金融事业部仅仅是一个开头。
    在《人民日报》的文章中，胡怀邦还建议，为管控地方政府性债务风险，可考虑由国家开发银行或通过招标确定一家银行，进行“统一评级、统一授信、统借统还”，从总量、结构、操作上防止地方政府一哄而上、盲目举债，避免投融资总量失控，形成系统性风险。