北京楼市逆转只差最后一根稻草

■贾海峰

　　在上一期的观察中，我们预测楼市降价潮会从南京等长三角城市蔓延到北京这样的一线城市。前不久，位于北京南六环外天宫院地区的“住总万科橙”项目就被媒体曝出：每平方米降价3000元销售。

　　虽然这种降价只是“准降价”，只是比预期开盘价格低了3000元/平方米，比周边楼盘开盘价格有所下降，但是，作为万科这样一个对市场判断准确，其行为具有市场信号性质的企业来说，在北京的降价行为再度成为行业关注和研究的焦点。

　　在万科的带动下，很多位于天宫院地区、长阳地区等偏远郊区的北京楼盘，最近都在商讨抛弃精装修路线，开始“低价跑量”。

　　当然，开发商们对外可不会这么说，只是宣称自己是产品调整等等。有些人还信了开发商，理想地认为，抛弃精装修只是为了缩短交房时间，做高周转。

　　而实际上，如果你知道这些开发商们什么时候开始青睐精装修的，你就会明白，精装修只是一个涨价的借口。而现在开发商抛弃精装修，一定是遇到了比赚钱更重要的麻烦。

　　2013年初开始，北京楼市出现供不应求局面的时候，这些郊区的刚需楼盘立即变得十分抢手，除了人们恐慌性购房也只能买得起这样的房子因素外，更多的是在这些郊区不断有比这些房价还高的地价成交。

　　开发商们也不傻，在北京市住建委实行严格的预售证价格管理的情况下，纷纷推出了捆绑精装修的做法，目的是为了变相涨价。为此，这个捆绑精装修销售的事情一度很受诟病，随后也被北京市住建委叫停。

　　如今，开发商们主动抛弃精装修路线（只是这些郊区的刚需盘），可能从另一个方面说明了开发商对市场预测的不乐观。换而言之，认为这些位置偏远、针对刚需的楼盘未来可能会不好卖，现在宁可不要或者少要利润，也要赶紧甩货。

　　有一个背景是，代表政府的专家们都曾说，在限购的政策背景下，北京这样的市场上90%的购房者是刚需和改善型购房需求，其中刚需占比超过一半。

　　就刚需购房的接受能力来说，买这些郊区盘的比较多，而如今开发商们开始主动降价，是不是刚需购房者的福音呢？其实未必，刚需购房者是对价格极度敏感的人群，但是购买的大前提是“买涨不买跌”，也就是说，这些扎堆儿针对刚需楼盘的降价，反而使刚需购房者们会持币观望，不去买。

　　北京的楼盘供应有个特点，就是同一区域政府一定会同时供地3-5块，保证有3-5个项目在售，不会形成市场垄断。尤其是上述天宫院、长阳、亦庄、大兴、通州等郊区，同一个地段都有5-6个项目在售，每个楼盘的销售压力和回款压力都很大。

　　同时，一季度上市公司房企业绩同比下降幅度很大，开发商们为了在半年报的时候挽回业绩，拿出刚需性、低价盘开始降价走货，也是迫不得已的选择。

　　于是，这些刚需楼盘扎堆儿的地区，接下来会形成降价声此起彼伏的现象，而原来熙熙攘攘的购房人群，也要消失了。

　　综合目前的宏观经济形势、互联金融兴起带来的银行贷款紧缩等因素，会造成有资格买房和有能力买房的人越来越少，市场上供需格局会变化，原来北京楼市刚需盘不愁卖的现象，要被逆转了。

　　简而言之，所谓需求，都是有弹性的，这个最大的弹性就是价格弹性，当房价上涨的时候，各类购房需求都蜂拥而至；当房价出现下跌苗头的时候，刚需、改善等购房需求，就全不见踪影了。

　　当然，实现这个逆转，还需要一个催化剂：媒体的大肆炒作和唱空，会让购房者持币观望的形势更严重，进而加剧楼市的滞销，进而逆转北京楼市供不应求的局面。

　　从历次市场变化的经验上看，媒体一定会这么做，而且会“毫不吝啬”地去这么做，这就是即将逆转北京楼市的最后一根稻草。（作者为本报编委）

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