小产权房“拆难”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 吴建华 北京报道
   
    去年11月，国土部、住建部一份紧急叫停“小产权房”的红头文件，再次掀起治理小产权房的风暴。历时近三个月后成果如何？
    2月11日，记者走访了位于房山区鱼儿沟村的小产权房项目——“圣晖花园”。该项目一共300套房子，由独栋别墅和一部分双拼别墅组成，是由房山区拱辰街道办鱼儿沟村村委会自筹自建的小产权房。曾在2011年建成对外销售之际被媒体报道。
    不过，记者实地走访发现，门前挂满春节大红灯笼的“圣晖花园”看似与正常的商品房小区无异，一辆辆包含外地牌照的私家车不时从小区门口进出。一点也找不到受过政府处理的蛛丝马迹。
    然而2月7日，北京市又在《2014政府折子工程》中明确，确保新生违法建设“零增长”，拆除存量违建1000万平米。存量小产权房真的要大拆了吗？
存量难治
    众所周知，如何处理存量房一直是小产权房治理的关键难点。
    在走访“圣晖花园”之前，记者注意到，在北京市国土局房山分局的局长邮箱里，有疑似当地村民的人士于去年年底举报上述项目属于“违建”，对此房山分局1月24日给出的答复是已对该项目下达《国土资源行政处罚决定书》，案件已处理完毕。至于处罚结果如何，怎么结的案，没有详情。
    而本报记者随后对“圣晖花园”的走访发现，该小区显然看不出已经“处理完毕”，小区门口的保安称，房子早卖完了。
    “圣晖花园”只是房山区小产权房的一个小样本而已，也可能是离城区最近的一个。房山的小产权房存量仅次于昌平区，大量小产权房集中在周口店镇、窦店等一些偏远的乡镇。
    而北京市知名的小产权房小区，昌平的宏福苑、通州的太玉园，占地面积都超过千亩，至今巍然屹立。
分类处理
    北京市乃至全国的小产权房存量，一直是个谜。一个广为流传的数据是全国60亿平米。
    “国土部门可能通过历次摸底掌握一些情况，但从未对外发布过相关数据。”中国房地产学会副会长陈国强告诉《华夏时报》记者，“但1000万平米绝对不是一个小数目，相当于北京一年的商品房开发量。”
    实际上，刹住新增小产权房的车都并非易事，何况动存量。“新增小产权房零增长也是去年才提出来的。”陈国强说。
    据了解，早在2008年，国土部就开始研究制定小产权房的处理意见，对于存量房，国土部的表态一直是强调分类处理，至于如何分类，意见迟迟未能明确。
    而小产权房本身的情况也是千差万别，有的是村、乡镇乃至县城颁发的“小产权房”房产证，有的甚至是从农民手中直接购买，没有办理产权证，还有的干脆自己在农村买地自己建房。利用的土地也各不一样，有的是经营性建设用地，有的是宅基地，甚至是耕地。
    对于分类处理的理解，陈国强认为，“分类处理一个重要的分界线是，小产权占用的土地性质，如果是耕地、基本农田那肯定是要拆除的，如果是经营性建设用地，又不违反规划原则，就没必要强制拆除。”
    陈国强说，“在保障房供应不足的情况下，政府可以按原价从村里赎买过来，并改善配套设施，按保障房的体系出租、出售。少数规模较大，社区较成熟的小产权房可以通过补缴土地出让金予以转正。”
谁来动真格
    但令人惊讶的是，就在国土部对于存量小产权房的治理思路尚未明确之时，北京市在2月7日发布的《2014政府折子工程》中明确表示，将严肃查处违法建设、销售“小产权房”。保持打击违法用地违法建设高压态势，严明纪律，严格执法，确保新生违法建设“零增长”，拆除存量违建1000万平米。
    这1000万平米有多少是“小产权房”？哪些拆，哪些不拆？指标怎么分配到小产权房集中的各区县？记者2月10日向北京市国土局发去采访函，经一再催促，截至发稿时尚未获得答复。
    “据我了解，明确宣布拆除小产权房目标的做法，全国来说也是首次，而且这么大的规模，如果主要是针对小产权房，影响非同小可。”陈国强说。
    1000万平米，几乎相当于北京市目前一年的新建商品房总量，如果按100平米1套计算，也是10万套的规模。这样的数字令陈国强也感到震惊。
    一个占地面积18公顷的“圣晖花园”，处理起来都这么麻烦，对于1000万平米的拆除目标，不由得不令人怀疑。
    陈国强认为，国土部门并没有很强的激励政策去拆除小产权房。小产权房问题主要集中在北上广深等一二线城市，以北京为例，虽然比商品房便宜，一套小产权房也得几十万上百万，拆除了这个财产就没有了，损失谁来承担，业主、村委会还是开发商？如果有银行贷款怎么办？
    “这些复杂的利益关系很难理顺，弄不好就引火烧身，这是有关部门往往对一些存量小产权房搁置不管的主要原因。”陈国强说。