房地产泡沫挤干净了吗？

作者：关键

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发布时间：2009-03-28 20:33:00

摘要：读《房地产泡沫研究》

文/关键

凯恩斯有言：“人生有限，故人性喜欢有速效，对于即刻致富之道最感兴趣……”这是南开大学博士鞠方在她的《房地产泡沫研究》一书中引用的经典名句。客观地说，泡沫这个东西，似乎也不全是不好的东西，如果啤酒没有泡沫还喝个什么劲，股市没有泡沫，全拿着市盈率去买股票，那也没意思了。再回到房地产，如果没有泡沫，那就没有人性喜欢追求炒作的乐趣了。
   鞠方的书多少有点学术气或者说过于专业，我们还是回到现实生活中说点鲜活的例子。我的一个哥们，2002年在上海滩挣了点钱，于是在上海租了套很好的房子，还不罢休，彻底装修了一番，居然花了10万（那时10万还是不少的），问他为什么花这么多钱，他说：“钱烧的。”一年后退了房回北京，看中了南锣鼓巷附近的一个小四合院，要价不超过200万，只可惜朋友的太太说临街，有点吵，就作罢，然后拿这些钱炒股，结果100万经过这么多年还是100万，而那个小院现在至少能卖1500万。“肠子都悔青了。”朋友在MSN上说，当时认为股市是虚拟经济能钱生钱，现在看来，房子才更具有虚拟经济的属性，简直就是金融期货。
    鞠方就把房产称作金融资产，我也不知道这样的归类是否与传统的定义相悖，因为按一般的说法，房子是实物，由此产生的经济似乎更应该是实体经济。但我的朋友关于房产是金融期货的说法还真有点道理。日前，有房产大亨就称股票是要用现金买的。我理解这话的潜台词，房子不是用现金买的，或者不完全是，深圳曾经出现的零首付就是这样的注解，一分钱不花就拥有一套房子，然后按揭贷款一个月一个月还。这房子到一定的时候就可以高卖出去赚差价，你说这不是使用金融杠杆是什么？不是炒卖期货又是什么？有意思的是，这样的方式应用者并不是熟读金融教科书的学究，恰好是那些从来没读过金融书、但是头脑灵活的黄牛们。
    这样成功的人是多数，因为房子在多数时候还是涨价的，每次都说房地产泡沫以后有多少人破产，有多少人跳楼，有多少公司关门，但是不过一小会儿，你会发现这样的人多数奇迹般地复活了，真正倒下的真的是屈指可数，真倒下的在我的印象中，一是1998年东南亚金融危机以及这些国家的房地产商及从业人员，还有就是这一次美国金融危机及其中部分地区的房地产从业人员。有意思的是，这两次引发的都是金融危机，实体的房子引发更多的是金融机构的倒闭，看来房产还真的变成了金融资产。这种金融资产的变化，就是鞠方在书中统计的，全球的资产比例中房产的比例不断上升，而由于按揭贷款日益进入各国银行的主要业务，房产的金融属性越来越强，再加上运用的是杠杆式操作，因此由此引发的泡沫就越来越大，危机的破坏力也越来越强。
    但无论是1998年的东南亚金融危机，还是这一次席卷全球的金融危机，中国的虚拟经济中，股市都遭受了重创，惟独作为实体经济和虚拟经济二元结构的房产经济没有受到太强烈的冲击。都在叫嚷北京上海的房子降价了，但我和我的朋友们跑了一圈各种楼盘，发现价格的确是降了一点，但是降的都是选剩了的房子，即使是新开楼盘，也大多是这些地产中把边的房子，不是挨着马路，就是临着变电站，或者地形交通不好什么的。总之，价格是降了，但品质也下来了。
    如果这样说来，那房地产的泡沫似乎就还没有挤干净。这肯定是很多包括我在内的北京未购房一族高兴的一件事，但是如果就这样简单地下结论，而未来证明这次的低点已经是难得回调的黄金买入点，那我们只顾过口瘾的做法就有点不负责任了。正好鞠方对于是否具有房地产泡沫，有一些界定的标准。但是仔细看来，鞠方这本书采用的数据多数是2003年以前的数据，也就是这本书可能更对应的是2003年开始逐渐起来的这波房地产牛市的数据分析，换言之，她是对泡沫即将泛起前的征兆的剖析，而不是泡沫破灭后什么时候见底的一个判断思路。这也是我对该书觉得遗憾的地方。
    我也曾坚信中国的楼市价格高企的说法，所持有的论据主要是中国人的工资水平比美国低很多，而楼市价格却相差不太多；中国的住房空置率很高，超过了国际平均标准多少；中国人喜欢储蓄，不喜欢找银行借钱消费；不要眼睛只盯着北京上海，这些城市的房产具有特殊性，和全国的情况比有很大的差异；房价太贵，工作一辈子买不起一套房等等。这些说法听起来确实有道理，但是最近以来对一些数据的琢磨，逐渐改变了个人的看法。
    中国与全球多数发达国家最大的区别是，中国的城市化进程迅速且空间巨大。过去中国是10亿农民，2亿城里人；现在是一半对一半，而在增长的数亿农民工中，绝大多数都是未来的潜在城市购房者；这个数目有多大，简直有点恐怖。我们先不管它，仅仅每年毕业的上千万大学生对住房的需求也够可怕的了。春节前公布了一下各地空置的房屋数，北京以空置20多万套名列前茅。但是想想诺大的北京，20万套房子是很大的数目吗？每年滞留在北京的大学生增量也不止这个数呀？他们自己是买不起房子，但是一到谈婚论嫁，双方的父母多数都会拿出多年的积蓄，给孩子交个首付，这样，房子虽然贵，这些毕业不久的大学生照买，可怜中国父母心，美国的父母才不给成年的孩子考虑这些呢。所以全球传统的住房空置率，或者多少收入适合买房等指标，在中国城市化趋势的特殊背景下就不那么好用了。
    如果这样的数据还没有说服力的话，我们来算一笔账，现在北京东四环一套品质中上等的70平米商品房价值100万左右，每年的利息收入是2.25万元；而这类房子出租是每月3500元以上，一年收入接近4.2万元，即使除去供暖，也在4万元左右，显然这样的投资收益比高过了一年定期利息近一倍。此等房子相信大家都知道出租很抢手，那房子的拥有者为什么不继续拿着房子出租呢？如果手里还有钱，能不继续买房子出租吗？更何况从长期趋势看，房子还有房价上涨的不菲收益，这样的生意相信还有人会做。
    当然，北京的情况还不能代表全国的情况，毕竟北京有一些特别的地方，但城市化的方向全国却是一样的。稍微能干的农民会搬到县城，县城里能干的人会去省城，在省城觉得天地小的人会冲向北京上海，或者深圳、成都、杭州等特色城市，全国的楼市需求就会大幅上升。如果再有户口政策和社保政策的调整，不少人就会在全国不同的地方买房。举个例子说，孩子在北京长期工作了，父母就可能给孩子出首付，差的和孩子一起住；好一点的就会自己再买套小房子，而老家的房子不会卖，因为落叶要归根呀。最近天津的户籍政策一调整，天津的房子那叫一个火，特别是郊县的房子，那叫清盘；北京郊县的县太爷就安心让天津的同僚们赚足政绩，不来个更猛烈的政策？如果来了这样的政策，北京那20万套房子还不被觊觎北京户口眼睛都望穿了的人一抢而光吗？
    我就在等这样的机会，毕竟这样的机会实在是太诱人了。这就是城市化的魅力，也是房地产商合该赚钱。如果要让我来说，北京上海的房地产泡沫是否挤干净了，我的结论让我自己都很害怕：恐怕没有什么泡沫了。如果国家进一步降息，那租房收益率还会进一步体现出对于存钱的优势；银根的进一步放松，那些白花花的银子就会从不同的渠道汇聚到楼市。资本总是流向更大收益率的地方。就是凯恩斯说的，人性就喜欢追逐暴富。
    还有一点，为应对全球金融危机，全世界的央行都在开足马力印钞票，这还了得，钞票还不马上“毛”了，全球性通胀马上就得来，全球资源性价格回升，那输入性通胀还不就快了；中国自己也有4万亿投资，这也是钱啊，钱多了会怎样相信大家都有经验，买矿山买油田买不起，买套房子还是买得起的。这样一来，你说房子还往哪里跌？泡沫起来的速度可能不会要太长的时间，但什么时候破灭，那又是下一个轮回的事情了。
    如果说对鞠方博士的书还有什么建议的话，就是希望博士能采集更多鲜活的故事来写书；另外在分析房地产泡沫的续集中，能否分析一下泡沫破灭见底的信号、全球其他各国的研究成果以及全球其他投资者采取的对策，当然更需要的是中国的投资者们应该怎么办的问题。大家挣点钱都不容易，可希望听到博士再一次的真知灼见了。