越秀地产“地王”路线后的金融逻辑

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁嘉欣 广州报道

　　越秀地产俨然已成为“地王”的缔造者。

　　尽管广州“不许再出地王”的禁令刚下达才一周时间，10月31日，越秀地产却在广州萝岗以43.5亿元高价创造了一个“新地王”，前后用时仅仅半小时。

　　在此之前，越秀地产已先后在佛山、武汉连造“地王”。据记者统计，仅这三宗“地王”的地价款就高达150亿元，甚至超过越秀地产今年前9个月累计124.96亿元的合约销售额，不过在越秀地产身上，似乎找不到丝毫的资金压力。

　　“虽说这三宗地王总地价款很高，但其实越秀地产真正需要支付的土地款项估计只有10%左右。”一名券商机构分析人士指出，今年以来，越秀地产在拿地时都是采取合作模式，并多次尝试利用“地产+基金”的新方式，企图实现以最小的投入撬动大项目。

　　“小投资撬动大项目”

　　据记者观察，这三宗地王的收购，越秀地产无一例外都动用到母公司越秀集团旗下的金融资源力量。

　　以最新取得的广州萝岗地王为例，根据越秀地产公布信息显示，该项目由旗下附属公司广州宏景与母公司广州越秀旗下仁达五号基金合作中标，双方占股比例分别为10%及90%，这意味着，越秀地产总出资额最多不过才4.35亿元，便拥有了这块土地的开发使用权。

　　而武汉“地王”——江汉区精武路地块，则是由越秀集团旗下的地产基金越秀仁达四号实业投资合伙企业以90.1亿元联合竞得，双方各自持股比例分别为8%和92%，依此计算，越秀地产在这块土地上出资约为7亿元。

　　越秀地产公开表示，与投资基金进行合作开发是今年开始的新模式，此举不仅大大提高了公司的财务灵活性，保持较低的负债比率，还可加快实现规模效应，实现“小投资撬动大项目”。

　　据越秀地产介绍，目前其与基金合作的项目，越秀地产的占股比例均比较小，这样可充分释放现金流。“这些地块的开发依然由越秀地产负责，以保证工程质量，在未来的某段时间，我们享有回购地块剩余股份的权利。回购的成本是地块原始成本加上基金要求的回报。”

　　根据合作协议，在购地后一至两年时间内，越秀地产享有广州萝岗项目及武汉精武路地块的回购权，年回报率不超过12%。

　　“借助集团的力量，通过小份额的资金，首先留住土地，再逐步收购剩下的大份额股权，令自身能够保证对优质项目100%的控股和运营，最主要的是首次投入成本并不算高。”这是业内人士对越秀地产这种模式的最好总结。

　　扩张背后的金融逻辑

　　不过这种扩张模式也并非毫无风险。尽管前期投入少，但是在未来的一到两年内，越秀地产还依然要考虑如何筹备回购的资金，仅广州及武汉项目，单单剩余地块原始成本就高达120亿元，这并非是个小数字。

　　而在今年火热的楼市里，越秀地产的业绩表现却并不出色，前九个月累计合同销售金额约124.96亿元，合同销售面积约94.03万平方米，同比分别仅上升14%和5%。

　　业内人士对此也表示了担忧，一般项目从拿地到开发，至少需要一年左右的时间，且按照越秀地产目前的销售速度，要想在短期内就可以用销售资金实现这部分成本覆盖，近乎不可能。

　　尽管如此，还是有不少分析人士对越秀地产不断往“地产+金融”方向积极探索的做法表示认可，“其实地产的属性属于金融分类，未来地产商一定会慢慢将各种业务分包出去，而自身则慢慢向专业投资者转变。”陈耕表示。

　　事实上，“地产做到最后其实就是做金融”是越秀地产一贯以来的运营思路，除了积极尝试“地产+信托基金”的合作拿地模式，如今的越秀地产也是国内唯一拥有房产基金平台的房地产上市公司。

　　2012年，越秀地产将广州金融国际中心（IFC）注入越秀房产基金，令原本拥有66亿元物业的信托公司，瞬间将持有物业价值增加至220亿元。除IFC以外，目前越秀房产信托基金旗下还包括越秀地产多个商业项目：广州市的维多利亚广场、财富广场、城建大厦、白马大厦以及越秀新都会项目。

　　据介绍，当商业地产项目回报率达到要求，越秀地产就可以把项目注入上述房托基金，进行地产与金融结合，实现二次证券化，同时也可帮助加快商业地产的周转速度，加速资金回笼。

　　而在前不久，越秀集团宣布，将以116.44亿港元，折合约91.36亿元人民币收购创兴银行75%股份。创兴银行现在香港设有总行及51间本地分行，并拥有全金融牌照。

　　虽然这不如万科直接入股徽商银行那样直接建立了金融关系，仍有不少分析认为，对越秀地产而言，这依然还是一大利好消息，至少未来地产业务可借助集团金融板块的力量，在融资上获得不少助力，而这也可间接支撑越秀地产迅速做大开发规模。

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