中粮系赴港 再等一年

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 赵普 北京报道

　　宁高宁终于开启了中粮集团房地产业务登陆港股市场的实质化进程，随着侨福建设企业机构（简称侨福企业，00207.HK）在本月23日与中粮置地签订收购协议，从2007年开始就着手整合中粮集团房地产业务赴港上市的计划历时7年终于看见曙光。

　　9月23日，侨福建设企业机构与中粮置地签订收购协议，侨福企业将出资141.67亿港币收购中粮置地目前所持股份以及股东贷款。不过，要登上港股的市场，中粮置地还需要跨过香港上市委员会、独立股东等14项相关程序，乐观估计也要等到明年的6月30日才能完成。彼时，这一纸收购协议才能落实。

　　而更有业内人士指出，即便中粮最后成功登陆港股，其融资环境也并非想象中那样顺利，一切才刚刚开始。

　　预计一年后完成注资

　　中粮集团前董事长宁高宁将旗下商业地产业务（主营公司中粮置地）整合赴港上市的计划终于进入实质阶段。

　　日前，侨福企业宣布以141.7亿元向母公司中粮集团收购多项中港商业物业。据悉，此次侨福获注入的商用物业包括位于成都及北京的两项综合体项目，香港及上海的两项商用物业项目，北京、南昌及苏州的四项酒店项目，三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。

　　公告显示，上述交易完成后，侨福企业将成为中粮集团的境外上市平台，拥有其综合体及其他商用物业、利用与中粮集团的关系为物业开发业务筹集资金。侨福企业亦将改名为COFCOLandHoldingsLimited及中粮置地控股有限公司。

　　不过根据香港《反向收购》法律以及香港交易所等上市规则，买方在买入壳公司之后，两年之内注资不能超过壳资产的50%，若超过这一比例则构成非常重大交易，将视为新上市申请人，需通过上市委员会批准方可落实。

　　去年7月，控股中粮置地的得茂公司(中粮集团间接全资子公司)要约收购侨福企业大部分股权，成为侨福企业实际控股人尚不足两年。此次中粮置业注入侨福企业的资产达141.67亿元，超过侨福企业资产100%，构成反向收购，因此需要香港上市委员会批准。

　　除此之外，这一收购行为还需要获得独立股东批准、中粮置地及得茂公司完成相关程序等14项条件达成才能落实，预计所有条件达成将在明年6月30日或之前。

　　9月26日，侨福企业公告称已向香港联交所提交新上市申请。

　　但需要警惕的是，如果上述条件不能全部达成，则中粮置地的这次上市计划仍将搁浅。

　　为尽快上市暂甩大包袱

　　实际上，将中粮集团旗下地产业务整合上市的计划最早起源于2004年宁高宁空降中粮集团董事长之后。

　　曾任华润集团副董事长兼总经理的宁高宁深谙资本市场之道，进入中粮集团的第二年就通过借壳深宝恒成功将当时主营房地产业务的中粮地产整合进A股市场；而后，宁高宁进一步将房地产业务整合，划分为投资性物业和住宅发展业务，并在2007年专门成立了运作商业地产的中粮置地，并在当年公开表示，会将中粮集团旗下的商业地产打包，并适时在香港上市。

　　中粮置地赴港上市的漫漫长征就此展开。

　　据了解，中粮置地自2007年开始推出大悦城商业综合体项目，将商业地产业务不断升级。截至2013年6月30日，中粮置地未经审计合并资产净值约为人民币115.36亿元。

　　不过虽然商业体量越来越大，但其整合上市的计划却步履维艰，从2007年公开表示将赴港上市到2011年明确提出合并中粮地产、中粮置地两大业务平台，以A+H方式整体上市历时4年。

　　而直到2012年7月份，中粮集团才成功收购侨福企业70%多股份，准备好了中粮置地上市的“壳”；又足足等了一年，才进入向侨福企业这只“壳”注入资产的实质阶段。

　　不过本次的上市动作，与当初宁高宁的计划大有不同。

　　宁高宁当时的计划是A+H股整体上市，但本次注入的仅有中粮置地部分资产，并未包含中粮地产。对此，记者致电中粮地产董秘电话，但截至发稿前一直无人接听。而中粮置地方面则表示，目前不接受媒体采访。

　　此外，中粮置地所注入的也仅有所辖的部分商业地产资产，如酒店、物业管理、代理、工程等公司，却不包括旗下重点发展的大悦城项目。

　　据侨福企业证券事务代表解释，考虑大悦城项目需要经过中国证券管理委员会以及相关主管机构特别批准，如若列入收购则需要获批的时长难以计算，所以为能较早登陆港股市场，这次并未把大悦城及中粮地产列入收购之内，本次收购完成后，大悦城项目将由中粮集团保留。

　　赴港上市的前景

　　不过，也有业内人士提出，即使中粮置地借壳上市成功，未来融资环境也不十分可观。

　　“理论上来讲，H股上市的企业比A股上市企业能募集到更多资金，这对向来缺钱的开发商极具吸引力，但实现起来并不会很顺利。H股企业进行境外发债融资或者进行股票发行融资，都需要中国证监会、外管局等部门的批准，程序复杂且受行业政策调控。”上述业内人士认为，此外，受调控政策影响，一旦有政策收紧趋势，港股市场对上市的内地房企估值便会大为降低，这也影响了内地房企在港股市场上的融资能力。

　　虽然融资环境存在风险，但中粮集团的地产业务急需现金流解渴也是必然之事。

　　据中粮集团旗下A股上市的中粮地产半年报显示，今年上半年中粮地产实现归属股东权益47.49亿元，比2012年底减少0.3%；此外，经营活动产生的现金流为2.7亿多元，主营业务中商品房销售毛利率同比去年下降超过11个百分点，而物业管理、来料加工毛利率更是下降超过24个百分点。

　　中国房地产协会副会长陈国强对记者表示，“虽然H股上市企业也会遇到融资问题，融资环境也会出现房企预料不到的难题，甚至前两年还出现复兴地产退市的个案，但在目前内地融资大门仍未打开的前提下，房企能多找一条融资渠道就多一个现金流源头，长期看来对中粮集团旗下地产业务仍有利好。”

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