楼市 蛇年战场新坐标

   今春的楼市像花儿赶趟儿。随着房价上涨的城市越来越多，投资者按捺不住纷纷入市；房主开始奇货可居，跳涨现象愈演愈烈。但这一切都在 3月初遭遇了国务院出台的“国五条”细则的逆袭。
   根据规定，个人售房应按差价的20%缴纳个人所得税。这一措施被称为史上最严厉的调控。同时，提高二套房首付的言论甚嚣尘上，整个地产市场再度陷入观望。
   新的调控措施效果如何，各方说法不一。过去两年，一二线城市的供需经过压抑之后仍然强劲，尤其是位置优越的稀缺房型，仍然极受追棒。另一方面，新型城镇化和养老地产两大坐标，可能成为2013年房地产市场的亮点。

横坐标：一二线近郊是“王牌”

   “国五条”新规发布前，2013年住宅市场仍被普遍看好，但在新规发布的短时期内，多位业内人士不愿对未来的市场做出预测，唯一不变的判断是：未来几年的房地产投资市场，再不像“人傻钱多”，谁买谁赚钱，而会出现分化，主要机会在一二线城市。三四线城市中，可能还会出现像鄂尔多斯、温州这样的“地雷”。
   在限购的两年多时间里，“刚需 改善”的住房需求经过压抑之后，仍然表现出强劲的势头，一二线城市表现得最为明显。
   在深圳罗湖区，有这样一片小区，因多是七八十平米的小户型，且内部结构为复式两房和三房，而不受深圳人欢迎，所以价格不高。2010年年中，每平米的价格仅过万元。但限购以来，小户型开始受追棒，截至2013年2月底，该小区房价已上涨超60%，远高于深圳市的平均涨幅，单价近2万元。类似情形在其他一线城市不断上演。
   2月底，刘小姐一连接到两家地产中介的电话，询问她是否有意出售在北京国贸附近的一处小户型住房。如果出售，刘小姐可获实收房款300万元。
   其实，这处房子仅仅是在去年底12月初买的，当时总价245万元。没想到，不到3个月，房价就涨了50多万元。
   在北京一家外资银行任职的刘小姐，是半个“理财专家”。这是她首次投资房产，她的选择原则是：一线城市黄金地段。
   链家地产市场研究部张旭预计，今年重点的一二线城市量价将继续呈现缓慢上升，但部分二三线城市存在不确定性。
   有消息称，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划（2011—2020）》初稿已编制完成，规划指出，城镇化在未来十年将拉动40万亿投资。新型城镇化不仅是经济增长的利器，也是新一轮发展机遇。
   相较于高风险的三四线城市，多数业内人士认为，一二线城市的近郊可能会成为未来新型城镇化的重点，尤其是人口数量不多的中型城市和一线城市周边的三线城市。
   杨先生可以说是对新型城镇化“先知先觉”的投资人。3月，他在靠近北京隶属河北省的一个小区买了一套80平米的房子。看中这套房子是因该小区与北京仅一河之隔，小区内有巴士与北京六号线地铁对接。从地铁站到北京CBD只需半个多小时，交通十分方便。杨先生此次买房是给父母居住。由于北京五环以里房价太高，首付六成动辄二三百万，他才想到去交通方便的京郊买房，那里的单价才七千多。他认为，一旦六号线贯通，那里的房价一定会涨，以后会有更多的人到这里买房。
   对于购房者而言，不能把新型城镇化完全等同于房地产，它更强调产业升级和各项配套设施的全面跟进。目前全国各地跃跃欲试，都想搭上城镇化的高速列车。

纵坐标：养老地产成刚需

   2013年被部分业内人士称作中国养老地产元年，这至少归为两个原因：其一，1月底，北京推出了位于北京顺义区的首块养老用地，这意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被突破；其二，从今年7月1日起，我国将实行修订后的《老年法》，其中提出将老年人的宜居环境作为一项保障权益。据了解，国土资源部早已开始研究养老产业用地政策，这样的政策意味着养老产业将迎来重大利好。
   由于我国人口老龄化的进程不断加快，养老地产被众多社会学家和研究人员看好，并将未来的老年住房市场称为“新一种刚需”。万科、绿城、保
利等20多家公司都在试水养老地产，保险公司也纷纷加入，跑马圈地。
   一位熟悉养老地产的地产界人士告诉《CM华夏理财》记者，美国的经验是，有青年人生活的社区，或者老人子女就住在养老社区不远处，公共设施好，这样的项目更可能被老人接受。
   据了解，目前国内的养老地产项目包括养老嵌入式住宅小区和综合型的养老社区两大类。前者是在一个小区里面，分出几栋楼来做养老地产，这几栋养老房的配套和服务均比普通住宅要好。这样做的好处是：首先，老人不需要担心养老房成为奢侈品；其次，年轻一代可以和老人住同一个小区，既能避免同住带来的不便，又方便照顾老人；再者，养老房的配套和服务比普通住宅好，购物、医疗等设施也更方便。这是一种具有中国特色的养老地产，
更接近以居家养老为传统的中国养老模式。万科专注的就是这种形式。
   综合型的养老社区是专门服务于老人的社区，有的由开发商自行运营，有的由专业机构负责运营。相比养老嵌入式住宅小区，综合型养老社区更专业，设施更完善，价格也更贵。
   以上两种养老地产，均有出租和出售两种方式运作。如果是租赁，老人在入住前与开发商签订合同，缴纳一定数目的金额，便获得了这所房子的终身居住权。据了解，目前在上海、北京等城市已经出现了这样的地产，一次性缴纳的金额多在一百万元以上，多则达数百万元。
   作为活跃于养老地产的房企之一，万科总裁郁亮丝毫不掩饰自己对养老地产的乐观。他说：“未来15年中国住宅的机会还有很多，比如养老地产。”
   不过，鉴于目前养老地产在国内还没成熟，大多数养老地产还停留在概念和试水阶段，各项配套和管理设施真正成熟还需时日。因此，投资养老地产要承担更多风险。

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