去纽约当“包租婆”，不错哟

在全球低利率的情况下，投资美国房产，已经成为一种特殊的固定收益投资方式。如果足够精明，租金回报率超过6%也是可以有的。

500万人民币，可以在纽约近郊中产社区购买一间连排屋，或者于公立学校在全纽约排名居前的Bayside地区，买到一套面积110平方米左右的两房两卫。如果把后者出租，租金回报率在4.8%左右，约相当于国内一线城市租金回报的3倍。

如果你有更充足的预算，1000万可以在美国很多地区买到独立屋，居住宜人。但从投资角度，除了自用式的住宅外，也可关注纽约等大城市地区的多套间公寓楼。美国大城市租房市场火爆，在利率走低的背景下，房租收入可为房东带来一笔可观的固定收益。

“包租婆”每年净赚5%

次贷危机期间，大批房主因资不抵债而失去房产。这样惨痛的经历令很多人至今记忆犹新，并改变了美国年轻一代的生活方式：他们较少考虑自己购房，更多选择租房居住。需求改变促成了美国很多城市—特别是纽约、洛杉矶等大城市租房市场的火爆。

在全球低利率的情况下，投资美国房产，已成为一种固定收益投资方式。如果足够精明，租金回报率超过6%也是可以有的。

在纽约市五大区中，年轻人最向往的布鲁克林Williamsburg地区，以及接近纽约同长岛分界线的状元学区Bayside，都是“收租”的好去处。

Bayside地区临近海湾，公立学校在全纽约排名居前，属于华裔移民家长最多考虑的区域之一。这里是典型的城郊中产阶级社区，距离曼哈顿大约18到20公里。住宅以单家庭独立屋居多，但也能找到性价比不错的公寓。公寓均价在70万美元左右，两房两卫面积约108平方米。以平均租金3000美元计算，租售比达5.15%，扣除各种税费，净租售比为4. 8%。

Williamsburg是那些无力承担曼哈顿高房价，但又向往都市生活的年轻人首选场所之一，距离曼哈顿地铁只有1到2站距离。该地区平均房价约80万美元，两房两卫的平均面积约60平方米，平均租金约4500美元，租售比6.75%，净租售比高达6.0%。

当然，并非美国各地的房产都能带来好的租金回报，不同地区不同房子也会有所不同。整体而言，纽约、波士顿、洛杉矶这类大城市地区的多套间公寓楼，具有不错的回报率。全球最大的私募股权基金百仕通集团（Blackstone），堪称全美最大的“房东”，目前共管理超过1000亿美元的商业房产，其中很大比例就是各类公寓建筑。“一哥”的经验自然值得借鉴。

投资这类商业地产，还可获得“彩蛋”一枚。美国对这类商业地产的监管较为宽松，允许外国投资者购买，并能在美国申请购房贷款。一般支付40%首付之后，可以申请60%房贷，相当加了一倍杠杆。购买之后如果房价上涨，还能重新贷款，套现增值部分。

升息灭不了房价的火

1月虽是美国房产的传统销售淡季，但据全美房地产商协会（NAR）统计，受到加州为首的西部各州销售猛增的带动，全美成屋（即二手房）销售环比增长0.4%，同比累计增幅达到11%，形成价升量增的健康上涨势头。

加息是悬在美国房地产头上的剑，人们担心它会成为美国房屋价格下跌的“导火索”。不过，美银美林证券（BAML）最新报告认为，即使美联储进一步提升基准利率，2016年全年全美房价还将上涨3.6%。

其实，经济学家对美联储短期内升息—至少在2016年之内，预期不大。原因很简单，通常情况下升息是为了达到两个目的，即抑制通货膨胀和防范经济过热，但现实美国经济状况似乎还看不到这两个苗头。

更重要的是，即使美联储再次提升基准利率，对房贷利率也没有直接影响。

美国房贷利率是以十年期美国国债收益率为基准计算的。在欧盟及日本央行相继推出负利率政策的背景下，若美联储继续升息，会增加美元的吸引力，使全球资金涌入美国。这将压低美国国债收益率，可能造成房贷利率不升反降。因此，在2015年12月份首次宣布加息后，美国房贷利率在短暂上扬后便回落，目前与升息前基本持平，甚至还略低。

据权威的标准普尔/凯斯-席勒（S&P/ Case Shiller）20个大城市地区房价综合指数，在市场普遍预期美联储升息的压力之下，2015年美国房价仍然上涨了5%。该机构同时预计，今年全美20个大城市地区房价会上涨6%，但依旧低于2007年次贷危机爆发前的水平。

中国购房者已经成为美国房地产的最大买家。根据美国全美房地产经纪人协会数据显示，2014年3月到2015年3月，中国人贡献的销售额超过286亿美元，占总销售额近三成。在今年1月份加州房产的火爆行情中，中国购房者亦功不可没。美国人口统计数据显示，约有四成的华裔居住在加州，超过大纽约地区的三成比例。

年初，美国放宽了外国资本投资房地产的条件，主要是不再对外国养老金投资另行征税，同时降低了外国投资者的购房税率。以上措施被认为是美国政府为更多的海外投资者大开方便之门，并可能为中国人赴美购房火上添油。

虽说美国房价仍在温和上涨，但也有一些信号值得关注。

据美国财经网站Business Insider报道，去年10月底，美国地产大亨Sam Zell旗下一家房地产投资基金公司Equity Residential出售了超过23000套公寓，并计划继续出售另外的4700套公寓，将收益作为股息返还给投资者，而不是用于再投资。联想到香港首富李嘉诚近年陆续抛售内地物业，转投欧洲的举动，两者似乎包含着某个相似的暗示。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）