“番禺第一大盘”配套之殇
摘要：广州市郊有“番禺第一大盘”之称的祈福新村因楼巴司机罢工，100多辆楼巴集体停运，引发十余万业主出行受阻的困局。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道
近日，广州市郊有“番禺第一大盘”之称的祈福新村因楼巴司机罢工，100多辆楼巴集体停运，引发十余万业主出行受阻的困局。
作为大盘开发模式的典范，祈福新村折射出众多大盘的利弊。在同一个小区内，聚集着数十万业主，这些业主在支付相对较低的房价的同时，也要忍受远离市区、交通不便等弊端。此外，这里除了有开发商提供有限的设施、配套外，政府为这类超级大盘所提供的规划、配套几乎微不足道。
“这个大盘接近开发完毕，然而，配套却跟不上。”广州同创卓越总经理赵卓文向本报记者表示，大盘的开发过程中，城市规划滞后于楼盘的发展，政府缺位，任由开发商“自生自灭”。
一场罢工引爆的阻滞
祈福集团相关人士向本报表示，祈福新村的楼巴一直由祈福集团及下属的物业管理公司运营，近日出现的罢工现象是由于劳资纷争引起，当时政府部门已经调动足够的车辆和司机缓解交通疏导压力，现已恢复了楼巴的运行。
此前，该楼盘因出现延长楼巴发车的间隔时间，引发业主的反对。
祈福新村远离市区，从最接近的地铁站出发，到该楼盘需要十多分钟的接驳线车程，即使到达小区门口，仍需要30分钟以上的步行路程才能到达半山上的小区住宅。据悉，目前已有七八万业主接受楼巴服务。
祈福新村的多名业主反映，除了物业公司提供的楼巴服务，政府提供的公共交通接驳线仍十分短缺，“出门难”问题一直困扰着这十多万业主。
有业主介绍，在开发的最早期，祈福新村板块周边十分荒芜，落后的条件令居住在这里的业主经常自嘲为“村民”。虽然开发商均在这个大型社区打造了学校、医院等配套设施，随着居住人口逐步增长，这些资源已经不能满足业主的需求。更让业主们感到不解的是，拥有十多万人口的大型楼盘与小镇的规模相当，理应按照政府主导，开发商配合的模式完善小镇应该具备的功能，然而，实际上政府所提供的管理、服务却并不到位。
赵卓文认为，祈福新村罢工事件，暴露了“发展商办社会”的弊端。他表示，开发商办配套很功利，亏本的楼巴不会长期运行，公共交通需要补位。开发商办学校和医院，政府也要补位。一个10多万人的社区，政府还应配置足够的警力，这不是为开发商服务，而是为市民服务。
“早年郊区的地价十分低廉，开发商和地方政府谈合作，以很低的价位就能获取动辄百万平方米以上的土地资源，开发商会拉长时限逐年开发。”广州时代地产相关人士称，政府除了用低廉的地价吸引开发商投资外，在协议中，政府还会承诺配建相关的公共设施。
“但在实际开发中，政府则将应该承担的城市规划责任推给了开发商，开发商几乎承担了配建的所有责任。”上述人士认为，开发商参与配建、提供优质的社区配套服务是必须的，然而，开发商毕竟是商业资本，并不能替代政府。
祈福新村只是开发商一手包办配套设施，打造小型“社会”的个案。据悉，广州的碧桂园凤凰城已在社区内建设日供水量达8万立方米的大型水厂和污水处理厂，以满足整个区域生活的需求。
弊病蔓延
事实上，由开发商包办配套建设的模式至今未得到改善。随着大盘逐渐向二三线城市蔓延，政府的规划问题愈加明显，大盘的功能缺失和运行期间所面临的弊病，阻碍了该模式的进一步发展。
近几年，二三线城市的土地供应已逐步增加，一线城市供应量开始减少。而且新区、郊区的土地供应量增长速度已超过市中心的供应量。
在佛山、贵阳、惠州等地，百万平方米大盘云集，然而，部分郊区的大盘只有少量的城市公共交通，政府投建的公共配套设施进展远远赶不上卖地的速度。
据媒体报道，在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。有开发商除了建设自身项目的前期工程、基础设施、配套设施外，还要完成中村、棚户区拆迁安置工作，以及修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。
在二三线城市，类似的“政府只有能力做规划，没钱做投资和运营”的做法很常见。
广东省国土资源厅人士向记者分析，在土地财政的推动下，急于卖地能达到创收以及拉动投资的双赢局面。然而，地方政府在采用这种做法之前，并没有预估开发大盘所需要的先期成本。
“大部分政府人员认为，这些投入可做可不做，开发商都会来投资的。”他表示，“仅有少数的地方政府规划较长远，能先投入一定的资金，把配套和社会功能的配套都做起来，再吸引开发商来投资建房。”
赵卓文表示，可参照香港的模式，政府先进行前期投入，建医院、学校等公共设施和配套，让该楼盘的生活功能、社会功能逐渐成熟，再开始出让土地。“地价会卖得更高，这样的片区会发展得更持久。”
上述国土资源厅人士也表示，在一线城市，人力和物力相对集中，政府在大盘规划上表现的“缺失”所带来的弊病可能不会在短时间内爆发。然而，在二三线城市，由于部分区域的产业经济发展相对落后，政府的财力和开发商的财力容易产生“缺位”，城市应有的规划和配套会远远落后于房地产的开发。
大盘时代将终结？
“随着土地价格廉价的时代过去，以及城市规划和配套跟不上，大盘开发模式不应该持续，否则，房地产将难以健康发展。”赵卓文提出“大盘的终结时代即将来临”。
具有近20年历史的大盘开发模式曾让众多开发商声名鹊起，南至广州的华南板块，深圳的龙岗板块，北至京津新城等，各地政府热衷于推动开发商加入大盘开发的热潮。同时，开发商也能在其中享受到低成本和高回报的优势。
然而，大盘开发模式的弊端很早便开始隐现。深圳意昂营销顾问有限公司陈利文曾研究指出，广州的华南板块于2002年便开始陷入了大盘模式的泥沼中，重要的原因就是政府盲目出让土地，事先缺乏统一的区域规划，结果导致市政配套严重滞后，楼盘封闭、独立成城扼杀多样化的城市生活。2003年，广州政府开始介入市政配套设施的建设，房地产开始回暖，但进程缓慢。
“大盘开发不同于一般的房地产项目，卖完后引入物业管理就结束，后期靠社区本身的物业配套和周边自发的城市规划、配套发挥城市性功能。”曾参与合生创展华景新城大盘建设的人士向记者分析，由于大盘开发耗时较长，要成功地进行大盘开发，离不开政府的区域规划和建设。
包括知名地产策划人王志刚在内的多名业内人士曾推崇大盘开发模式，他们认为大盘开发模式颇具潜力的基础在于，大盘能牵动与城市规划之间的关系。一方面，大盘靠大规划成形，另一方面，市政规划、公共配套等不缺位，并能够充分满足构建大盘平台的消费者。城市规划、公共设施配套等作用，是大盘能真正发挥社区功能，并能带动区域经济发展的重要环节。
查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）
