万科合作开发模式再受挫
摘要：万科公开回应称：“成都万科收购同泰公司股权，并通过招拍挂获取五龙山项目土地的过程合法合规。”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道
近日，万科被传卷入违规获得成都五龙山项目用地的漩涡中。万科公开回应称：“成都万科收购同泰公司股权，并通过招拍挂获取五龙山项目土地的过程合法合规。”
尽管万科矢言合规，但该事件再次暴露出合作开发模式潜藏的种种风险。万科某地方公司内部人士向《华夏时报》记者指出：“万科对风险与收益率之间的权衡应该考虑更多，并应从制度上为应对危机做准备。”
合作开发的弊端
据《新世纪周刊》报道，位于成都的五龙山项目的两个地块共518亩，于2010年5月6日拍卖，起价均为每亩105万元。当时拍卖规定，每次举牌加价幅度为2万元，然而现场只有一个名叫成都同泰房地产开发有限公司牵头的联合体举牌，用时不到6分钟就将两块地以底价收入囊中。报道称，此次土地出让与李春城案有关。
万科则成为该地块的得益者。资料显示，上述成都同泰房地产开发有限公司为成都万科控股的公司，联合体中的另一方是万科香港子公司DYLAN公司，双方持股比例为DYLAN持有75%，同泰为25%。
五龙山土地一级开发权涉嫌存在违规行为的火苗引到了万科的身上。万科回应称，2008年11月，同泰公司与成都市新都区政府签订土地整理投资协议，获得参与五龙山项目土地一级开发的权利。2009年4月，同泰公司因资金原因，开始与成都万科接触，并寻求合作。同年8月26日，成都万科与同泰公司签订合作协议，收购同泰公司80%股权。
万科相关人士向本报透露，如果在万科收购同泰公司前，该公司已存在违法问题，那就与万科的关系并不大，“这些都要看调查结果。”
有接近万科的人士向媒体指出，从目前的资料来看，万科从收购同泰公司到招拍挂拿地，法律程序都没有问题。从企业角度来讲，万科没有责任去追溯所收购公司资产是否违法违规。
事实上，合作开发模式存在的风险早已露出端倪，而用地违规是其中之一。2011年5月，万科卷入了河北香河的土地违规案中，最终其在香河的欢庆城项目被迫叫停。
“最容易栽倒在地方政府上。”东莞某开发商曾与万科有项目合作，对于合作开发模式存在的风险，他向本报记者表达了“成也萧何败也萧何”的感慨。他指出，获得开发项目是房企之间通过收购、合作的主要目的，而小房企能拿到项目与地方政府的关系网有莫大的关联。
“这中间涉及到的问题很多，对于小房企而言，拿到一个项目再卖掉，获得收益后，类似的风险可以转移。于地方政府的官员而言，拉动投资或因此获得私利也是顺水推舟的事情。”他透露，以往有不少地方的小房企因资金受限去找大房企合作开发，这些小房企不仅摆脱了资金危机，还能获得不错的收益，因此，吸引了部分小房企效仿，拿项目是为了等待大房企来收购。
此外，房企尝试通过合作开发打通陌生区域的市场，难免会遭到当地政府联合房企“欺生”。本报记者了解到，万科曾在珠海与当地的一家房企联合开发，因种种不利因素，万科最后撤出该项目，两者的合作开发以失败告终。
风险与收益
万科总裁郁亮曾向本报记者指出，除了快速周转策略外，万科将会加大合作开发的力度。
“目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。”郁亮曾提出，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。
事实上，在万科目前超千亿的销售规模中，超过六成项目为合作开发项目。
万科相关人士向记者透露，广泛的合作开发模式带来双面影响，在权衡之下，相较风险，这种模式所带来的收益为首要考虑。
在成都的五龙山项目中，万科称，“公司此次收购的目的，是为了通过参与土地一级整理，增加在二级市场招拍挂获取土地的机会；如在招拍挂中不能中标，也可以获得土地一级整理的相应收益。”
记者从万科公司了解到，在万科以往的合作开发案例中，与实力相对较弱的土地方合作时，项目公司与万科的全资子公司等同，万科控制着项目的开发、经营和管理的权力。即使与相对强势的合作者联合开发，万科也能依仗其势力壮大，这也是万科合作开发的惯有思路。
曾在万科某地方分公司任职的人士向记者分析，万科分公司首先考虑的合作对象是土地方，这不仅能帮助万科获得优质土地资源，也可以降低万科的资金投入。在万科的策略中，包括具备充足的土地资源和关系网的房企、与政府或代表政府拥有土地处置权的公司，以及上市公司或有国有背景的公司均为优先考虑的合作对象。
他强调，虽然万科对土地合作方的选择有自己的原则，但在一些地区，为了拓展开发规模，在有限的资金投入下，能否获得优质资源仍须优先考虑。
“从目前的行业发展环境来看，不只一线城市，二三线城市的优质项目竞争也十分激烈，并非到哪里都显得很强势的万科，不仅要在规模上实现拓展，还要在地方落地生根，这种合作开发模式必须继续坚持。”他补充道。
有分析称，在与一些地方政府谈判中，为了开发不受掣肘，万科不会去压低土地价格，刻意获取优惠。而万科公开宣称“不拿地王”，这意味着该公司刻意回避高价地，在招拍挂市场也无法以拼价格获取土地资源。
查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）
