中小房企热衷土地一级开发

    目前，进入土地一级开发的企业越来越多，然而，值得注意的是，这些企业不再是以往介入一级开发的各地方的城建、城投这样的企业，而是诸如万方地产、亿城股份、新湖中宝这样的中小房企。
    尽管土地一级开发的利润无法与房地产开发的高额利润相比，但随着土地价格的高涨，中小房企被逐渐挤出土地招拍挂市场。为了能够从中分得一杯羹，不少中小房企选择先进入土地一级开发，以获得参与拿地的优先权。
    土地一级开发热
    11月13日，由中建投、黑石和绿城地产共同投资的中投发展拿下位于天津市滨海新区的8幅相连土地，涉及金额达46.77亿元。据悉，该地块是生地，中投发展将整理成熟地后，再进行转让。
    日前，万方地产所属的北京公司以19.13亿元中标北京门头沟区石龙高新技术用地一级土地开发权，以及定向安置房项目中标价约为2.98亿元。亿城股份以3.6亿元参与唐山市环城水系青龙河西线土地一级开发整理。而土地一级开发则是新湖中宝主要利润来源之一。新湖中宝参与了温州平阳、启东的一级开发，漳州发展则参与了诏安县某地块的一级土地开发。
    一位熟悉土地市场的业内人士向记者表示：“目前，的确出现了中小企业做土地一级开发的趋势。”
    黄金湾投资集团董事长申威向记者表示：“诸如中铁建、各地的城投类公司更倾向于做土地的一级开发。现在，一些民企的中小企业进入土地一级开发可以获取稳定的利润，而这些企业在开发、营销、资金上的优势不明显，做土地的一级开发也是发挥它们的自身优势。”
    值得关注的是，不少中小房企参与一级土地开发的土地都位于经济不太发达的二三线城市，获得土地出让溢价分成是企业获利的途径。
    “一些二三线城市地方政府因为财政比较紧张，把一级开发交给企业，将地块出让后的溢价部分与企业分成，这可以说是地方政府与企业之间的默契，分成的比例一般是三七开或二八开。”上述熟悉土地市场的业内人士表示。
    对于地方政府来说，将土地的一级开发交给企业而不是自身的土储部门，是地方政府弥补在土地一级开发上财政支持不足的一种办法。
    “有的地块没有一级开发，二级很难做，关系协调、市政管网很麻烦。将一级开发交给企业来做，可以说是地方政府与企业之间的一种良好的合作。”上述熟悉土地市场的业内人士表示。
    虽然目前存在中小企业进入土地一级开发的趋势，然而做土地一级开发并非易事，不仅需要大量的资金，其中更需要协调政府关系、市政管网等事宜，并非中小企业能轻易介入。
    苏州一位小型民营房企的总经理就对记者说：“我们从未有过做土地一级开发的想法，因为其中一些事情具体操作起来很麻烦，难以具体表述。”
    一二级联动获取更多利润
    实际上，大多数房企做一级土地开发的意图不在其8%的固定利润。正如上述熟悉土地市场的人士而言：“不少企业进入一级土地的开发，实际上并不是为了固定的利润，而是希望在二级市场上拿地，获取房地产开发带来的更大的利润。”
    目前，各地土地市场中的一二级联动的现象非常普遍。
    11月13日，招商地产以12.24亿元竞得深圳坪山新区G12201-0299地块。而在该地块进行招拍挂之前，外界普遍认为地块非招商地产莫属。因为早在今年4月，招商地产在为该地块所作的方案中提出，可由招商局集团和坪山城投组成开发联合体，由双方联合对坪山河流域进行土地一级、二级开发，或双方联合完成土地一级开发后再通过招拍挂的形式进行土地二级开发。
    北京某房企负责拿地的人士对记者说：“北京有很多项目都是一二级联动，住总、首开拿的地都是自己做一级开发的。因为一级开发利润低，并且通过做一级开发，在二级市场获取自己开发地块的可能性也比较大。”
    对于中小企业来说，北京、上海、广州这样的一线城市，土地价格之高早已令中小企业难以承受，它们难逃被挤出土地招拍挂市场的命运，而通过一级土地市场进而一二级联动，它们可以在开发中分一杯羹。
    申威表示，现在卖房不如卖地的时候已经过去了，有实力的企业还是希望可以在房地产开发中获得更高的利润，因此能够一二级联动是企业的最终目标。
    一位与万方地产有接触的人士表示：“万方地产这次获得的门头沟地块一级土地开发中，定向安置房的中标是其中的重要部分。”新湖中宝公告，其在温州平阳填海一级土地开发协议中，政府收储之后，公司必须参与拿地。
    上述熟悉土地市场的业内人士表示，实际上，与政府部门分成土地出让金是没有明确规定的，因此一级土地市场的利润是固定的，这尤其表现在北、上、广这样的一线城市这种规范的市场中。“因此一二级联动才是中小企业进入一级开发的最终目标。”该人士进一步表示。