英国地产商眼中的楼市调控

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 商灏 北京报道
   
    中国房地产市场这两天有一个引人注目的事情，是英国最大的地产商邦瑞进驻中国。当中国房地产界普遍忧虑“外资大规模撤离”的时候，邦瑞的进入实在不能不令人深思。
    邦瑞地产全球首席顾问詹姆斯·皮耶斯接受《华夏时报》记者专访时说，中国城镇化趋势把城市中的房地产价格推升了很高，虽然中国政府对此采取了一些控制措施，这无疑是非常正确的，但这也使得中国房价的上涨出现停滞状态，投资者投资房产所获得的年收益率也有所下降，现在中国住房投资年收益率为1.5%，而在伦敦，住房投资年收益率可以达到4.5%-6%。
    《华夏时报》：对全球房地产市场，尤其是欧洲地区未来的变化趋势，你个人有怎样的判断？
    皮耶斯：放眼全球市场，我们可以看到一个不容忽视的趋势，那就是世界范围内的人口增长没有停滞，人类的生存空间也将因此变得日益窄小。我曾走过很多国家，看到了一些地区在住房方面的确有一些压力，住房的建设不能满足需求。由于这样的趋势，全球房地产市场应会有很好的前景。
    我对欧洲市场了解得更多一些。总体上说，欧洲正处于经济危机的状态，房地产市场也受到危机的一些不利影响，这就意味着一些房屋的购买者将没有办法从银行借到钱去买房子，所以，欧洲的房地产市场目前比较萧条。在英国，房地产市场整体上也比较萧条，许多地区也缺房少房，很多人也没办法借到钱去买房。但在一些比较独特的区域，比如在伦敦，由于伦敦的独特，由于伦敦奥运会，也由于未来几年伦敦将会成为世界上最为重要的金融中心，使得这里的房地产市场依然比较兴旺，未来也会非常的好。也就是说，伦敦正由于有财富的增长，导致房屋购买数量的增长，以及房屋收益率和租金也都在增加。
    《华夏时报》：正因为如此，现在有些中国投资者非常看好英国市场，就你的了解，英国人对此的态度是什么？
    皮耶斯：现在我们可以看到这样一种情况，在伦敦，每年都会缺少5000到10000套住房，这使得地价整体攀升。同时，英国和整个欧洲范围内的公司，都出现资金短缺状况，这主要是因欧债危机所导致，所以银行都大规模缩减银根，不愿意给一些公司借贷，这导致一些公司需要寻求合作伙伴，建立起一些合资的公司。从这一点上来看，伦敦可以成为在整个英国进行投资的桥头堡。中国香港一些投资人士最近在伦敦已经投资了大约50亿人民币购买那里的土地，这些土地都在像金丝雀码头这样的黄金地段。现在英国的一些开发商或地产企业都处于比较缺钱的状态，所以很欢迎有企业与他们合作，来进行联合开发。同时，在伦敦，由于有很多人愿意去那里开设公司或去那里工作、学习、生活，这些因素都会导致当地房地产价格的上涨。
    《华夏时报》：就你的了解，中国投资者进入英国房地产市场进行投资的规模现在有多大？
    皮耶斯：根据我的观察，在过去十年里，中国投资者对世界或英国房地产市场的投资，还没有真正出现大的规模，现在的投资量，只能说是冰山一角，潜力非常巨大。我预计，在未来10到15年里，中国投资者在英国房地产市场的投资，会有井喷式的发展。这是因为中国的企业在不断发展，中国的技术也在不断提高。另外还有一点是，现在每年有66000名中国学生在英国留学，在他们结束学业之后回到中国，他们仍然会和英国保持着一定的联系。英国政府非常看好这一块市场，愿意给予这块市场支持以鼓励投资。我们看到，伦敦奥运会期间，英国首相卡梅隆邀请了60多位中国企业家去英国访问，并欢迎和鼓励他们去英国投资。
    《华夏时报》：投资已经遍布世界各地的中国投资者很偏好英国房地产市场吗？
    皮耶斯：目前我们可以看到，中国投资者在世界范围内的房地产市场都进行了投资，包括在非洲市场、中东市场，以及美国市场，这些投资有的是商业地产，有的是住房。但这些投资中，在过去的一段时间里，出现了比如在利比亚地区那样因安全问题而面临的风险威胁，现在看来，中国投资者在选择投资目的地方面，似乎更偏好英语国家。
    从国际范围内的房地产和土地投资领域来看，英国有一定的优势。因为英国的教育比较发达，可以和加拿大和美国媲美，另外，从时差到文化，我们都离中国比较近。所以，在英国的投资，特别是在伦敦，在这个区域的投资，因为有非常安全、稳定的生活环境，所以是一种相对比较稳健的投资。
    《华夏时报》：英国房地产市场的发展经历和现状与中国有哪些不同？
    皮耶斯：我来到中国有五六年的经历了，亲眼看到中国房价这几年的飞涨。在英国，现在一套一居室公寓，价位大概在200万到1000万元人民币之间，很多中国人看到这样的房价就会问：这是真的吗？由于伦敦是世界上最为知名的首都之一，能够以这样的价位买到这样的房子，人们会觉得便宜。
    伦敦的房地产市场现在有这样一种划分：超黄金地段公寓、黄金地段公寓、普通地段公寓。超黄金地段公寓的价位可以达到非常惊人的甚至是不合理的程度，一套四居室公寓要在一亿英镑，也就是十亿元人民币的价位上。这主要是由于有来自像中东阿联酋还有俄罗斯地区的一些富豪购买者，把伦敦中心地区房屋的价位推到非常昂贵的层次。从伦敦房价十多年来的走势上，我们可以明显看出这一点。此外，在伦敦，政府出台了一些限制政策，尽量少建独栋的别墅，主要多建一些公寓。对住房的高度也有限制。
    从我个人的一些观察来看，中国市场的趋势是，很多人想要搬到城市里来住，这种城镇化趋势把城市中的房地产价格推升了很高。中国政府对此采取了一些控制措施，这是非常正确的。目前我们看到中国房价的上涨出现停滞状态，投资者投资房产所获得的年收益率也有所下降，现在中国住房投资年收益率为1.5%，在伦敦，住房投资年收益率可以达到4.5%-6%。同时，在英国特别是在伦敦，面临着供盘小于需求的压力，使得紧缺程度在增加，导致在住房供应上有巨大缺口。
    《华夏时报》：中国投资者可能更关心的一个问题是，英国政府如何管理房地产市场？会干预吗？
    皮耶斯：就历史来看，英国政府很少干预房地产市场，即使在房价达到非常高点的时候，也没有采取任何干预措施。英国推行的是自由市场经济，政府觉得尽可能少地干预市场，这样最好。现在在英国政府高层，他们确实对于超高端超豪华的奢侈房地产，对于那些达到2000万英镑也就是达到2亿元人民币以上价位的房产，会增收百分之几的印花税。当然，这是在过去八个月所发生的事情。另外，英国也会适当征收房产税，只是税率比较低。
    《华夏时报》：中国投资者在英国市场的投资会面临什么风险吗？
    皮耶斯：总的来说，任何投资都会有风险，房地产的投资风险包括了投资之后能否获得租金收益的风险，另一方面，如果整个欧洲的房地产市场出现整体崩盘的状况，这也是一种投资者需要设想和考虑如何驾驭的风险。但根据我对过去50年市场的观察数据来看，就资本的增值与损失而言，在欧洲特别是在英国的投资，相对还是安全的，对在英国市场的投资获得稳定性回报，我很有自信。就租金收入的风险而言，英国现在很多人有住房需求，但没有钱去买房子，这导致英国住房租金飞速上涨。另外，在英国有风险对冲机制帮助投资者应对风险。还有，未来5年里，英镑疲软的趋势，使中国投资者可以从中获得汇率的优势。