楼市“金九”梦碎

    华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨仕省 北京报道
    往年均如约而至的楼市“金九银十”，今年恐怕要落空了。
    《华夏时报》记者近日调查发现，今年的“金九”与往年大为不同，购房需求提前透支，开发商降价动力不足，买卖双方均显得后继乏力，尤其是成交量上较此前几个月大幅回落。
    希望越大落差越大。本轮调控走到今年4、5月份，随着土地财政困局加深和压抑已久的刚需需要释放，楼市政策转松频吹，市场更是掀起了一股持续数个月的回暖潮，以至于开发商都把“金九银十”定义为了翻身仗。
    是什么力量让楼市在9月没能确定新一轮攻势？接受记者采访的多位开发商坦言，6、7月份市场火爆之后，从严调控政策不但没再松，反而有趋紧现象，加之有效需求不足，购房者不得不再次纠结。
    “我们会同有关部门，正研究进一步强化市场调控的政策措施。”9月25日，住建部房地产市场监管司司长沈建忠明确告诉本报记者。
    事实上，进入9月，从中央到地方的楼市从紧政策加码已是动作频频：先是山东出台政策取消预售，接着合肥、武汉、北京等地表态加强监管预售款，广州则刚刚宣布实行限售，另有多个地方正取消一套房房贷优惠，中央层面则强化限购政策继续，更有声音称房产税将在全国范围铺开。
    楼市九月入冬
    记者在9月中下旬实地走访北京海淀、丰台、通州等多个楼盘发现，在售房屋价格均处于“按兵不动”的状况，在销量上更是“无兵可动”。
    无奈之下，开发商不得不调整时间表，致使多个纯新楼盘延迟到10月再开盘。据悉，10月份海淀至少有3个纯新楼盘入市，包括大苑海淀名著、城建世华龙樾和海淀9号。
    据了解，位于海淀区田村的大苑海淀名著，预计均价32000元/平米，推出4栋楼，主要针对改善型住户；西三旗小营的城建世华龙樾，临时售楼处已经开放，售楼处有沙盘、户型图，可供购房者参观，但价格还在“酝酿”中；海淀9号项目现已开放，全部楼座已经封顶，但还未公布价格。
    与北京情况相同，上海“金九”行情也是成色不足。“7、8月份看房的人一直比较多，但从9月开始近几周反而少了，大多数问了价格就没下文了。”记者致电上海中原、21世纪等中介得到的答复是，业务员普遍抱怨9月业绩至少出现了两至三成的下滑。
    不仅如此，从全国范围来看，“金九”已接近尾声，预期中的楼市“井喷”行情很可能看不到了。
    本报记者采访发现，即便此前宣扬的不少改善型住宅纷纷看好“金九”入市，但实际上销售不温不火，连续几个月开发商的推盘力度已明显放缓。“自8月以后，楼盘推出的数量少了，房价开始退烧。”北京凯亚房地产公司副总经理任间称。
    包括“北上广深”四个一线城市在内的十个重点检测城市，新房成交量依然未能走出低迷，单周成交量为18053套，环比上周减少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出现了不同程度的下滑。如在环比方面，北京下降19.6%、广州下降21.4%、深圳下降了21.19%。
    事实上，早在8月就已有了先兆。国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，8月房价下降的有20个，占到总量的三分之一。“房价上涨的有36个，较7月的50个明显收窄。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析官方数据时发现，相比7月以前，8月房价的表现就已平淡得多了。
    绷不住的政策弦
    看不到更多的宽松政策支持，等不来更多的刚需加入购买大军，开发商始自今年年中的这一轮“反扑”就很难乐观了。更何况，左等右等看到的却是不断加码的从紧调控。
    记者采访了解到，为化解房价上涨压力，北京正在强化预售证审批。“我们将通过严控预售证审批、监测、约谈开发商等途径，控制开发商的不合理涨价行为。”北京住建委相关人士称。
    在批预售证时，北京住建委设了几个红线：一是新开盘和区域内在售楼盘均价对比；二是老项目后期的预售价格和上一期的销售价格对比；三是整体房价涨幅不超过10%。
    “根据这个最高限价出售，只能降不能涨。”任间告诉本报记者，一旦违背，项目将被罚款。而在预售证上，山东前不久更是宣称“取消预售证”。
    对预售款的监督也正被多地提上日程，其中合肥、武汉等地已宣布将收紧预售款。据悉，武汉10月起将全面实施商品房预售金第三方监管制度，银行、政府同时对开发商的预售资金进行监管。
    这还没完，9月24日有消息称，广州对市区个别异常高价的住宅项目采取限售，针对房价最高的珠江新城和番禺区等区域，对符合预售的楼盘“只批三分之一的预售证”。
    记者调查还发现，“金九”多地楼市成交量呈下降趋势，资金是另一个重要原因。独立地产分析师顾海波认为，自8月份以来，在政策收紧和市场资金面紧张的影响下，银行取消了首套房贷款利率8.5折优惠政策，对购房者来说，无疑加大了购房成本。
    房贷越来越紧了，消费者不得不望而却步。据悉，以100万元商业贷款、20年期等额本息还款方式为例，执行基准利率和8.5折优惠利率，每月还款相差624元，累计还款额相差15万元。
    本报记者采访了多家银行房贷部门，得到的回应均称“审批放贷时间难保证，不提利率优惠”。中国银行朝阳某支行的信贷员9月25日向记者介绍称，审批放款时间，取决于所在经办行是否有额度。而建设银行的信贷员也表示，无法预估审批和放贷时间。
    “如果是10月、11月申请，很可能就要等到元旦后银行才放款了。”在楼盘实地走访时，多位接受本报记者咨询的售楼经纪人明确表示。中国房地产学会副会长陈国强对本报记者介绍，四季度信贷还有趋紧的可能。
    还有多少牌可打
    “‘金九’虽冷清，但‘银十’或许能火，当前楼市还处于盘整期。”顾海波称。接下来的问题是，要防止房价再度反弹，尤其是最后一个季度对房价反弹的猜测甚嚣尘上。
    那么，楼市调控会不会再加码？还有什么牌可以打？
    对于住建部如何取舍，沈建忠在电话里明确告诉记者，最近《人民日报》的一篇报道代表部里的意见。记者查阅《人民日报》报道看到：“住建部将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果；适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。”
    此番表态，是自国务院督查组回京之后，官方对于楼市的一次明确表态。据沈建忠介绍，督查的重点在于检查住房限购措施执行情况、差别化房贷政策、住房用地供应和管理情况等。
    对于未来的政策走向，《人民日报》援引住建部有关人士的话说，住建部将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
    言及督查组返京后是否出台新的调控政策？沈建忠强调称：“我们正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。”
    有专家就此猜测，如果房价出现持续较快上涨，则可考虑出台更严格的调控政策，比如尽快推出房产税，提高购房交易税，再次设置房价上涨红线等。“关注度最高的莫过于房产税，但时间可能在年底或明年初，并最终会在全国实施。”陈国强说。
    而记者从地方住建系统获悉，“巩固调控成果，防止房价反弹”已经纳为住建系统第四季度的一项工作重点。“要做好防止房价反弹的政策预案。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，未来楼市仍将以稳为主，波动不会很大。
    事实上，其他部委的态度也十分明确。发改委主任张平8月29日指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，防止房价反弹；央行8月28日也强调，要严格实施差别化住房信贷政策。
    “第四季度房地产业将进入触底拐点阶段，楼市量价齐升不会一直维持，随着调控与成交量的变化而波动。”谢逸枫的观点则是，目前楼市调控加码和加大政策调整力度并不现实。