中小房企的寄生法则

向央企讨一杯羹

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

    “房地产如今无法再提供像过去那样的新鲜土壤，不能给新来者提供创新的动力，也无法为旧人带来放手改革的勇气。”在广东摸爬滚打近十多年的业内资深人士邓总以此来形容如今的房地产行业。
    的确，在众多中小房企的身边，昔日的同行们或退出或转型已并不新鲜，这些受到大型房企挤压的中小房企或被迫收缩战线，或转型房地产金融充当为大型房企筹钱的一员。或许正如曾供职过央企，又自创房地产公司的李总所说：“像碧桂园、雅居乐等华南五虎那样的成功典型，在下个十年都很难再出现。”
中小房企繁荣难再现
    邓总的房地产事业发迹于住房体制改革开启的1998年，建筑专业出身的他与广东某二线城市的村委协议拿下多宗地块，在成功开发建成了商品房后，邓总赚取了人生的第一桶金。随后，他继续扩大土地储备，更引入了银行融资撬动开发资金滚动，随后将房子盖在了广州、深圳等多个珠三角地区的城市里。
    “从二线城市开始，再攻入一线城市，公司的规模不算很大，但胜在团队能够不断专研、创新，追求更好的建筑、设计和管理，那时候行业整体的气候不错。”邓总回忆起这些经历，在房地产界发家史中有各种相似的版本。
    然而，邓总的公司在2007年底便开始逐步收缩房地产开发业务，之所以做出这样的选择，缘于他发现房地产开发业务利润空间受挤压将是不可逆转的趋势。以他的公司为例，该公司虽然在2007年取得不错的销售成绩，但年终一算，利润同比减少了10%，其中，土地成本、税费、营销费用消耗利润的占比呈逐步上升趋势。
    “随着地价的逐步攀升，房企从住房开发中赚取的盈利将会继续减少，中小房企会逐步偏离核心开发业务。”邓总的想法也代表了广大中小房企。
    广州一家中型房企在2011年初撤出了房地产开发业务，该公司的创始人认为，中小型房企能利用的杠杆效应已逐步减弱，言下之意，在启动资金逐年上升的压力下，中小型房企承受着融资成本高、周转时间短促等困难，其能利用融资所赚取的利润也会减少，相反，大房企则有很大的优势。
    除此之外，邓总认为土地资源的减少与优质项目的缺乏令中小房企深陷险境，也是其出逃的原因。“由于政府控制着土地资源，更对土地定价有垄断的权力，中小房企要克服更多的困难才可以与其他大型房企获得相同的竞争平台，本是最活跃的民企的活力已经被消耗不少。”
    华远地产董事长任志强在多年前曾指出，国内的土地资源多数被垄断在国有企业手中，尤其在东部和中部经济发达城市，国有企业所占房地产市场份额已超过60%以上，这对民营企业形成了不公平的竞争。
    李总曾在某央企主管房地产业务，后来自己创立了房地产公司，他因此对国企与民企的不同处境深有体会，“以往在央企财大气粗，政府想尽办法把我们留住，他们手上有资源，这可以说解决了我们七八成的问题。”
    如今，中小型民营房企很难再通过协商从私人手上获得优质项目，地方政府对他们的青睐度减弱。李总指出：“现在都是大房企说了算，小房企只好在隙缝中生存，加上小房企自身原因的束缚，要发展壮大太难了，像碧桂园、雅居乐等华南五虎那样的成功典型，我断定在下个十年都很难再出现。”
被迫远离开发主业
    邓总至今手上只保留了两个商品房开发项目，他的主要精力就集中在如何运作项目和房地产融资。
    邓总解释，项目运作不再是以开发为主，而是想尽办法把以前拿下的项目包装好，再转手卖一个好价格。
    他列举自己在广州某旧城改造项目的经验，称多年之前曾考虑自己在该地做开发，但是无论怎样算，盈利空间还是很少，如果出现一些意外情况，有可能连钱都赚不了。
    于是，趁着有大企业对该片区旧改的规划，邓总动用了很多资源把该项目的估值变大，其中需要融资、政府批文方面作支撑，办好了手续再与开发商谈判，最后该项目卖出了比预计高出20%的价格。邓总称，这样的项目运作在不少同行之中都是很正常的做法。
    截至8月11日，今年共有约70家上市房企发布了180个股权转让公告，同比增长62.16%。其中，约60宗股权转让的交易金额在1亿元以上。自去年年初开始，股权转让数量和规模一直维持在高位。
    如今，如邓总这样所操作房地产融资模式在业界很常见，公司由于有足够多的项目储备，便与其他协会、资产评估机构，甚至融资公司合作，为其他需要融资的房地产企业或其他行业的公司提供抵押资产的支持，从中获取回报。
    广州另外一家剥离开发主业的中型房地产公司也选择了房地产金融业务。该公司创始人将此称作“大房企的寄生法”。
    从去年至今，不少房企都通过各种融资平台解决资金链的压力，该公司就成为帮助大企业筹钱的一员。对于筹钱具体细节，他不愿意透露，只是提及，去年年底，该公司曾帮助华南一家上市房企成功融资6000万元，房企只需支付月息2.3分的利息，而当时正常的融资成本月息为5分。
    在他看来，业内很多拥有大量土地资源的中小型公司都是宁愿依赖着大房企生存，也不愿意自己开发产品。因此，很多利用杠杆空手套白狼的公司越来越多，大房企收购的成本也随之增高。
    “这本该是一个生机勃勃的行业，剥离房地产业务都是无奈之下的选择。”李总认为，选择所谓的资本运作、风险投资，其实就是借着房地产的壳再赚钱。“不能靠自己的真材实料赚取正业的钱，就引进资本，与别人一同把壳做得够大够好看，再分一杯羹，跟皮包公司没什么差别，可以说是不务正业的表现。”
    李总自认为自己属于保守传统派，认为市场需要房地产金融，然而，如果连生命力旺盛的群体都被逼着扎堆做这样的事，只会将泡沫越吹越大，“如果真是这样的话，我只能说这是行业的悲哀。”
    然而，有业内专家对此持不同观点。北京中原市场研究部总监张大伟认为，房企必须转型。转型地产金融也是一种递进，如果在资金还可以的情况下，中型房企自己开发产品所带来的利润不如做金融输出，当楼市利润率逐渐降低，市场对企业的专业化要求就会增加。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）