商业地产“抢人”大战
百万年薪挖零售高管
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
“谁能想到干我们这行的突然变得吃香起来了呢？”一位不愿透露姓名的商场经理向《华夏时报》记者表示，有多家猎头公司向其抛来橄榄枝，欲以目前双倍的年薪将其挖到另一家商场做高管。
随着商业地产热度不断升温及竞争压力的加大，开发商已开始新一轮资源争夺，不过此次其巨资争夺的对象不是地块，而是商业地产运营人才。
“商业地产的赢利模式依靠的是专业的运营和管理。对人才的争夺，说明开发商已经开始转变思路。”世茂股份董事会秘书罗瑞华告诉记者。
高薪“抢人”
这是一场没有硝烟的战场。
千树港集团总经理方兴海在接受记者采访时透露，为了找到合适的商业运营管理人才，很多商场之间不得不通过抬高报酬来招贤纳士。
“现在管理一个2万平米左右商场的总经理，年薪就要20万元。而一个5万平米的城市综合体的商业总经理，至少需要50万元，还得配一辆车。如果想让商业经理参与到招商和商业定位的系统工作，管理5万平米以上的购物中心，没有100万元年薪就别想找到。”方兴海表示，出这么高的价格请人来运营管理，在以前是无法想像的事情。
“现在缺人。尤其是缺有经验的商场高级管理人才。一个有十年管理百货商场经验的单店总经理，原先只有25万-50万元的年薪，现在到新的购物中心做经理，年薪马上就可以翻番。”一家商业地产开发商高层告诉记者。
记者在采访中了解到，随着大型城市综合体的陆续开业，一些包括写字楼、商场的超大型综合体的高管，年薪甚至高达200万-300万元。而能拿到如此高薪的，往往是有15年以上从业经验的行业资深人士。其不仅在市场定位、引进品牌、商场布局上有丰富经验，而且在销售渠道和广告运营方面也有相当广的资源。
“没有良好的经营管理，投资商场就是一场灾难。”易城国际投资总监徐忆在接受记者采访时指出，开发商不惜下血本争夺商场高管，其实争夺的是上游的商业资源。“这些商场高管的手上都掌握着庞大的商业渠道和资源。挖来一个人，就挖来一群供货商。”
罗瑞华则表示，如果一个商场长时间没有较好的业绩，开发商所投资的商场在这个圈子的口碑就立不起来，而这可能会产生一系列的连锁反应。商家会认为开发商没有足够能力运营好商场，此后继续与开发商合作的机会也将变小。
“商业中心最终要靠租金业绩来说话，这个过程可能时间比较长，资金回笼的速度也没有住宅那么快，但这是商业地产的规律，欲速则不达。”罗瑞华说。
业内人士指出，高薪挖人只是商业地产竞争加剧的一个侧影。由于开发体量过大，未来部分二三线城市商业地产的竞争可能会更加激烈。
商业地产泡沫隐现
据高纬环球统计，全国20个大城市仅零售业商场的存量就高达4600万平米；今年全国还将有500万平米的商场推向市场，其中仅成都的新增供应量就将高达320万平米。随着大量商业项目的上市，预计商场的平均空置率将上升6%左右。
另据世邦魏理仕的报告，目前全球购物中心建设规模“十大”城市有8个在中国，前三名分别是天津、沈阳和成都。其中天津约有16家购物中心在建，总面积达245万平米。
高纬环球研究部董事张平向记者表示，中国商业房地产正处于发展的十字路口。在商业地产迅速发展的同时，由于缺乏开发经验，很多问题已经开始显露。
本轮楼市调控以来，大量开发商从住宅转向商业地产，已有不少商场由于体量过大、人流量过少、定位不清晰等原因，不得不面对经营业绩惨淡的现实。而一些刚刚转做商业地产的开发商，出于资金周转的需要，干脆将商场分割后再出售。
“很多开发商还在延续过去住宅开发的模式，即开发后就把商业卖给投资客，来快速回笼资金。一两个项目可以这么做，但不可能一直这样做。”罗瑞华表示。
张平指出，商业地产项目的大量上市，带来的是对上游品牌资源和客户日益激烈的竞争。这对开发商提出更高的要求。“项目的定位、推广和后期租售的配合是否到位，很大程度上决定了项目的成败和品质。但很多开发商在根本没有做好相应准备的情况下，就仓促开业了。”
徐忆则表示，未来最大的泡沫并不是在住宅领域，而是在商业地产，尤其是三四线城市的商业地产。
据世邦魏理仕统计，由于大连在今年二季度有10万多平米的新增商业项目推向市场，使得该季度租金跌幅高达8.6%。而同样由于有15.7万平米的新增项目上市，沈阳商业地产在第二季度的空置率升至17.8%。随着供应量的增加，三四线城市商场的平均租金下调幅度将在1.8%-2.8%。
“我们考察了很多城市，一个只有50多万人口的城市，居然在建的大型商场就有五六个，每个商场体量从2万—6万平米不等。这么少的人群，怎么可能消化这么大体量的商场？这些商场里的商家又怎么会有生意？”徐忆说。
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