“囚徒困境”下的房地产市场

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发布时间：2012-07-03 17:14:00

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摘要：“囚徒困境”下的房地产市场

回建强

   本轮以行政手段强压房价的楼市调控，甫一出台就饱受质疑。在经济增速下滑加快、政府再次试图通过投资刺激经济的背景下，房地产调控政策颇有“骑虎难下”的意味。
    首先，本轮楼市调控的核心是“房价”，但房价合理回归并无具体的衡量标准。调控目标缺乏清晰透明的阐述，使得调控标准不明、基础不牢、后续乏力。
    其次，缺乏灵活性的调控政策导致地方政府陷入“囚徒困境”。作为调控主体的中央政府本应取得地方政府的全力支持，上下联动共同贯彻实施好调控政策。但各地房地产市场发展水平不同，地方政府客观上又需要土地财政的支撑，因此，造成地方政府和中央政府在调控楼市方面有着较大的分歧。而中央政府从民生的角度坚定推行房地产调控，并阶段性的放弃以经济增长为纲，恰恰将地方政府推入“囚徒困境”。地方政府保持“合作”的可能性几乎为零，因此纷纷出台各种楼市微调措施，对调控政策的巩固造成冲击。
    再次，决策层在调楼市与稳增长之间面临艰难选择。一般而言，调楼市与稳增长似乎并非严格的矛盾体，但在欧洲债务危机愈演愈烈之际，调楼市与稳增长的政策诉求显然不协调，不在一个轨道上。经济稳定发展的调控基础条件已经不具备。面对日益恶化的宏观经济形势，决策层不得不考量继续打压房地产市场的弊端。
    房地产调控政策正面临前所未有的巨大舆论压力和现实经济压力。地方政府已经迫不及待地在不断冲击调控政策的底线，各地微调政策花样百出，有人总结了“免”、“调”、“变”、“提”、“补”、“松”等各种做法。石家庄近期发布的楼市五项政策，第一项就直接冲破国家的限购政策，即家庭人均居住面积低于30.6平方米可购第三套房，尽管其并未实施，但对购房者的心理预期产生了不小的影响。
    扬州政策过关后，后续地方政府微调政策基本过关。只要不太过分，主管部门都给予了默许，这就导致地方政府的微调逐步向实质性冲击限购过渡。我们注意到住建部近期向地方政府喊话，要求坚持调控不动摇，问题是这样的表态多了，行动如果跟不上，那么调控政策将在实质上被突破。
    一方面是不断提高声调要“稳增长”，其潜台词是需要加大固定资产投资，当然也包括稳定房地产投资增速；另一方面又宣布严格执行房地产限购政策，地方政府不能越线。稳增长、调楼市、控通胀三者的关系已经很难形成帕累托最优，而是愈发向着以投资促增长，增发货币进一步提升通胀，楼市调控政策失效这样的方向发展。
    从理性角度看，“稳增长”是首要问题，如果稳增长的首选手段依然确定为投资的话，那么其后果令人堪忧。今日中国经济之现状何尝不是上轮4万亿投资的恶果之一。在投资、消费及出口这三驾马车中，如果启动投资有顾虑、出口有赖国际市场，那么消费则有一定的操作发挥余地。
    中国的房地产调控如想走出“囚徒困境”，应改变以GDP增长为唯一目标的政策，引入社会发展综合目标，以消费带动投资，引导经济可持续发展。
    打破唯GDP论，也是破除房地产市场“囚徒困境”的可行之道。地方政府不应以卖地为荣，而应更加注重社会的公平正义，将保障房体系落实到位。此外，房地产市场也可启动以消费为主导的差别化政策。鼓励地方政府收购闲置房，统一向外出租，增加市场有效住房供应；鼓励居民购买首套自住房和改善性住房，继续抑制投资性需求；鼓励金融创新，有条件的地区尽快设立REITs，盘活存量资产。（作者为中房研协技术服务有限公司研究中心总监）