保障房开发难获商行青睐

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发布时间：2011-04-15 21:28:56

摘要：保障房开发难获商行青睐

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者钱秋君北京报道

   4月初，一份《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》下发至银监会分支局、各银行业金融机构，其中银监会再次对保障房网开一面，允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域公租房、廉租房、棚户区改造适度新增。
    但这并不是监管层第一次对保障房实行政策倾斜，在银监会发布的《2010年年报》中也提及今后要积极支持保障房建设。同时在1月24日银监会年度工作会议上，相关人士表示，五大行（中农工建交）以及国家开发银行（下称国开行）都将参与政府保障房项目建设。
    但时至今日，惟见国开行开始有所行动。3月2日，国开行与住建部签署合作协议，今年将新增1000亿元贷款规模，支持各地完成此项硬性任务。
    除此之外，其他商业银行并不为所动。相反此前建行副行长朱小黄强调，如果是政府以融资平台打包借贷方式自身组建公司来进行保障房建设，建行不会参与进去。
    面对政策层面的倾斜，商业银行始终“退避三舍”。一方面是2011年以来，商业银行信贷资源受到严格控制。根据央行报告显示，3月新增信贷为6794亿元，仅是1月新增1.39万亿的一半不到。而“有限的信贷资源必定要追逐高利润的项目”，这也是商业银行间“不能说的秘密”。
    另一方面，保障房贷款风险大、贷款定价被严重低估也是商业银行考量的部分。“将在风险可控的前提下加大保障房项目信贷的支持力度。”这是来自于各大行近乎默契的表态。
    面对商业银行“徘徊”不作为的态度，建设保障房的钱从何而来？这仍是个大问题。
考量风险
银行“怠慢”保障房
    事实上，保障房建设本应主要靠地方财政投入，但目前全国地方融资平台贷款余额已高达9万亿元，地方政府已透支了未来若干年的财政收入。雪上加霜的是，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物。
    时至今日，“大多数地方，能抵押给银行的资产都抵押了，如今他们还拿什么来为新的融资做抵押？”某接近国有大行人士在接受《华夏时报》记者采访时坦言，何况各地很多保障房项目都是划拨的土地，并没有合规的四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），银行无法确权做抵押担保。
    在市场看来，即使监管层单方面网开一面，商业银行依然有完美的拒绝理由——风险防控。“将在风险可控的前提下加大保障房项目信贷的支持力度。”多家银行均如此表态。
    “这是一种模棱两可的措辞。迫于监管层压力，商业银行也不会不作为。”上述某接近国有大行人士表示，但就算保证规模的同比增长，也不会有实际太大的增量，因为基数小。
    尽管政策面极力倾斜保障房，但在财政投入、信贷资源有限的情况下，“银行根本是赔本赚吆喝。”上述人士坦言。一方面是监管部门对贷款主体的自有资本金有严格审核标准，“除非明确规定，保障房建设贷款可以不考虑自有资本金比例。”另一方面也由于目前贷款规模有限，“现在本来就项目多信贷少。”上述国有大行人士坦言，而有限的信贷资金必定会追逐利润高的项目，而保障房贷款风险大，同时贷款定价也被低估。
    而银行对于“盈利回报周期”的考虑也成为商业银行对支持保障房建设大打折扣的因素之一。
    目前保障性住房主要包括经济适用房、限价房、棚户区改造房、廉租房、公共租赁房屋几大类，但收益风险回报却高低不一。
    首先廉租房建成后，低廉的租金收入根本覆盖不了开发商成本，而贷款偿还压力更使开发商备感压力，如此一来不少商业银行望而却步。其次是棚户区改造同样面临风险，其问题在于，棚户区改造的商业价值很低，而改造结束后，房子能否卖得出去，也是个问题。
    而公共租赁住房的信贷投入，乐观预计50年内可以收回成本。“资金战线拉得过长，到时候银行能不能收回成本，谁心里都没底。”某股份制银行负责人直言，而这些都是银行不可能忽略的风险。
    如此一来，如何撬动银行资金，让银行贷款“有去有回”，是促进银行信贷资金支持保障房建设所面临的最根本性的问题。
银行贷款缺位
谁成保障房资金主力？
    据测算，2011年全国新增保障性住房1000万套，至少需要1.3万亿元的建设资金，这些资金来源除了银行贷款，还会来自何处？
    事实上，监管层心中有数。银监会主席助理阎庆民曾明确，首先是财政资金，去年全年土地出让金达到2.7万亿，可以拿出10%即2700亿至3000亿。其二是社会资金，比如保险资金，有些民营资金也愿意进入。
    “第三块才是银行贷款，”阎庆民表示，“保障房贷款又相当于一个政府融资平台，而且周期很长，必须进行专户管理，否则银行不敢贷，现在推出保障房贷款的问题也得研究。”
    如此一来，在信贷紧缩形势之下，运用保险资金、社保基金、房地产信托资金来拓宽保障房的融资渠道为监管层所首肯。
    2月底，全国社会保障基金向南京市保障房公司发放30亿元信托贷款，期限为2年11个月，利率为6.05%，信托由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保。这是全国社保基金启动的第一单。这笔信托贷款年利率为6.05%，略低于同期的6.10%三年期限的贷款利率。王忠民称：“尽管是保障房，我们不挣大钱，但保证不能亏。”
    另外信托公司也跃跃欲试，参与一些地方保障房项目，但期限都不超过两年。这些项目年收益率为15%左右，比一般房地产信托计划（一般为18%-20%）要低。相比较而言，全国社保基金投资的该项目6.1%的收益更要低近一半。
    但必须的是，“如若想要正常运转，保障房项目就必须依赖商业住房和土地开发，做‘项目包’，双方互补收益，否则连利息都付不起。”某房地产人士坦言。
    以全国首只保障性住房投资基金为例，该基金于2009年成立于天津，主要是为解决保障性住房建设中的资本金缺口问题，该基金规模为50亿元，期限三年，迄今已募集12亿元，今年正在募集20亿元资金。目前该基金主要用于限价商品房以及一部分商业地产如商铺等，以商业地产的收入弥补收益，目前收益率介于7.8%-10%。
    但问题是，按照当前的监管政策，打捆贷款是明令禁止的。
    来自接近监管局的权威人士对《华夏时报》记者表示，监管层一向反对打捆贷款，但对于保障房，说法是可以做“项目包”，但绝非“资金包”、“贷款包”，也严禁将商业项目和保障房项目混为一谈。
    业内担忧的是，如若控制不好，可能将地方融资平台清理的成效大打折扣，但监管层也有所行动。接近银监会的人士透露，银监会正在酝酿“保障房信贷指引”，拟对保障房贷款的准入门槛、抵押担保方式、贷款发放流程等做出规定。“按照三个办法指引，贷款必须是专款专用，银行受托支付。”上述人士表示。