广深样本：“温柔”控价背后
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 周开平 广州报道
难！难！广深房价调控目标难产背后，有更多难言之隐。
3月29日深夜，大限前两天，广州、深圳才姗姗发布房价控制目标：涨幅分别不超过11%和10%。
制定目标为何没有考量居民住房支付能力？广州国土房管局负责人在3月30日对《华夏时报》记者说：“这个问题我无法回答你。”“无法回答”的还有很多，深圳市规划国土委副主任黄珽干脆在和本报记者约定采访后爽约。
在屡次调整后依旧高房价、快上涨的现实境况中，政府在制定调控细则中需要考量的因素越来越多。广深的每一项调控细则出台，都是在做选择题——民生还是政府利益，只能选其一。
至少在这一轮选择中，几乎所有地方政府都选择了后者。
公布难调整也难
广州、深圳把公布房价调控目标几乎拖到了期限的最后时刻。
有业内人士为地方政府开脱：“一线城市迟迟未出台也可以理解，因为一线城市情况较复杂，需要考量更多的标准。”显然，所指标准即为“居民住房支付能力”。
在目标公布之前，这似乎是最愿意接受的理由。因为要考量居民住房支付能力，确实不是件容易的事。广州地产专家韩世同就表示，房价和收入比本来就没有权威的数据。
但从事后来看，地方政府考虑的是任务能否完成。一个能被多数国家认可的比例是：房价收入比在4-6之间。“按照这一数据，北上广深这些一线城市房价至少要降一半才合理。”韩世同说。
很显然，数年疯狂上涨之后，如果按照这样的比例制定房价调控目标，地方政府难以承受。广州、深圳房价控制任务制定压力也在这里。
3月29日，大限前两天，广州和深圳已经等不起。当天，两个城市先后公布了房价控制目标。
深圳要求“新建住房价格指数的涨幅低于本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度”。广州大同小异，要求“新建住房价格涨幅低于全市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”。
房价调控目标一公布立即引发多方质疑。以广州为例，去年经济适用房的基准价为4000多元/平方米，限价房和经济适用房都在新建住房之列，很明显会拉低房价上涨速度。
广州国土房管局上述负责人没有直接置评这一说法，只表示：“广东最新下发给广州今年建设保障房的任务为8.5万套，但经济适用房建设数量还未知。”广州年初自己确定的保障房建设任务为4.3万套，现在任务增加了近一倍，无疑，经济适用房建设也会增加很多。“这样看来，完成房价控制目标几乎没有压力。”韩世同说。
上述官员的“没办法”有更深层次的原因。韩世同表示，从不能具名的内部人士处获悉，在新国八条出台后住建部曾召集18个城市研究如何制定房价调控目标，最后确定按不超过GDP和人均收入增长水平来制定，并没有要求按照居民住房支付能力制定。
广州上述官员表示广州确实参与了住建部的研讨，对住建部没有要求按照居民住房支付能力制定目标的指导窗口没有否认。
近日，住建部要求各地发布房价调控目标后听取社会意见，并酌情调整。广州国土房管局在3月29日下午针对要求召开了会议，上述负责人30日表示，会议讨论结果是不对目标进行调整。
降价之重
新国八条颁布后，广深两地地产商开始减少推盘。公开数据显示，2月广州住宅新增量仅为2678套，较1月份5433套相比大幅减少约50%。广州公布房价控制目标后，一家房地产企业的负责人也表示：“调高了预期，会更多地观望。”其所指的观望之一，就是减缓推盘速度。
国内最大的管理咨询公司正略钧策合伙人副总裁薛迥文在新一轮调控中调研多家大型房地产企业，他说：“地方政府公布房价控制目标后，从企业反馈的信息看，本来决定观望2个月的，现在延长观望3-5个月。”
尽管深圳空置房越来越多，炒家刘建文还要观望一段时间，暂缓出货。因为地方政府房价控制目标都在10%左右，如果有这么大涨幅，已经远远高出了他“下跌20%的预期”。
深圳房价控制目标公布前，炒家已开始推动市场反弹。深圳市规划国土委员会数据显示，3月30日，深圳房价比前一天上涨32.58%。
观望情绪必然导致市场供应量的减少。市场的力量难以掌控，让地方政府难开降价金口。有政府官员就坦承，若提出降价，政府没有信心能保证完成任务。
在薛迥文看来，土地财政没有解决，地方政府制定房价控制目标只是数据游戏。在去年的调控中，广州就在卖地中吃了亏，去年上半年广州只完成全年卖地任务的8%，最后也没有完成全年任务。
深圳已经连续两年未完成供地任务，2010年完成全年计划供地任务约61%，2009年约57%。房产调控紧箍咒下，土地卖不出好价钱，而土地财政需要一个好价钱，导致地块流拍，政府延缓卖地进程。
土地财政还在继续。根据广州财政局今年两会期间公布的数据，广州2010年卖地收入455.6亿元，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.9亿元。
土地财政的背后，是近年各地大尺度扩城建设被大项目绑架留下的隐患。以广州为例，2009年年底，广州以255亿元卖出世纪地王亚运城，当年卖地收入也创下新高，同比增长86.3%。亚运城之所以能卖出如此高价，原因是广州政府承诺制定了在这一地块打造“广州新城”的战略。
亚运城从去年下半年开始销售到现在，尚有近半存货。如果政府提降价，广州政府面临高价拿下亚运城五大开发商减缓后续开发进程的压力，而打造广州新城战略也已经是离弦之箭，难以收回。
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