房地产信托节后解冻 收益率再度攀升达10.38%

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 季小舟 北京报道

   调控措施接踵而至，房地产行业面临新一轮的紧缩。有些“差钱”的房地产企业再次将目光投向了救命稻草——信托。
    央行从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，中信证券等机构认为，预计3月份还有可能提高准备金率，上半年货币信贷还将继续紧缩。
    严厉的房地产调控政策，为信托产品带来了新的机遇，在去年年底被暂停的房地产信托，目前已经全面重启。
房地产信托收益率提升1%
    信托与理财研究所信托研究员陈朋真告诉记者，截至2月23日，今年发行的房地产信托产品共有31款，资金规模83.5亿元。
    据信托与理财研究所的统计显示，房地产信托的平均收益率为10.38%，去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，今年发行的房地产信托产品平均收益已经较去年上涨了1%。
    “房地产信托收益的提升，主要是加息的因素。”陈朋真解释道，“今年还将有两三次的加息预期，因此房地产信托的收益率还将有所提升。”
    如外贸信托正在募集的“富荣16号华远九都汇贷款项目集合资金信托计划”，其预期收益率为10%-11%，计划募集资金2亿元，期限为两年，资金用于向北京金秋莱太房地产开发有限公司发放房地产开发贷款，用于北京华远九都汇项目的开发建设。
    中融信托日前也推出一款投向房地产领域的信托产品“科航投资并购贷款集合资金信托计划”，产品募集金额为4亿元，期限为12个月，收益率为9%。产品的期限较短而收益率较高，因此投资门槛也比较高，投资门槛为300万元。
    去年全年，信托公司所管理的资产规模已经达到30404.55亿元，其中房地产信托产品成立规模为1210.62亿元，同比增长208%。信托公司的盈利状况也显著提升，整个行业的利润总额达到158.76亿元。
    不过去年监管层出台了一系列的调控政策，加强信托行业的监管，包括叫停信托类证券账户、叫停银信合作，严控政信合作、限制房地产信托等等。
    陈朋真指出，今年房地产信托的重启是正常的，因为监管层并没有叫停这项业务，只是加强了监管。
房地产信托合作条件苛刻
    陈朋真告诉记者，房地产企业的资金需求量巨大，由于信贷紧缩，开发商更愿意找信托公司进行融资，而目前监管较为严格，因此房地产信托合作的条件将会变得更加苛刻。
    “一般来说，信托公司更愿意做有政府支持的项目，如保障房项目，而对一般的项目则兴趣不大。”陈朋真说。
    也有业内人士表示，今年信托公司在做房地产信托项目时，更偏向于选择大中型房地产企业，尤其是国有企业，收益低于3000万元的项目或将被舍弃。
    尽管房地产信托开始回暖，但是仍然有一些房地产信托合作生不逢时。记者了解到，万通地产与平安信托50亿元的合作意向已经夭折。
    用益信托工作室研究员胡远洲认为，重启房地产信托业务的态度使信托公司都比较谨慎，重启后可能会以更理性的方式去开展，从而促使信托公司自身业务合理发展。
    在胡远洲看来，在面对诸多调控措施的情况下，相信更多的信托公司会选择和本省的房地产商联姻，利用地域优势和彼此之间的资源配合起来做业务。
加强与保障房项目合作
    央行紧缩银根，房地产信托融资的需求大增，更多的房地产商打算通过信托融资，并愿意支付较高的融资成本，但是由于《净资本管理办法》的实施细则，商业住宅地产3%的风险系数限制了信托公司做大房地产信托规模的能力。
    目前，地方政府正在加强保障房建设。2011年全国保障房计划建设1000万套，大约需要1.4万亿元的建设资金，资金缺口巨大。
    陈朋真认为，信托公司今后开展房地产信托，将逐渐增加保障房项目。尽管保障房项目的收益相对较低，但是受到国家政策的支持和鼓励，因此风险系数也较低。
    日前，广州市国土房管局副局长黄金峰对媒体表示，建设保障房“很差钱”，考虑通过房地产信托进行融资。
    海南省政协委员云海清也认为，建设保障房，可以参照香港经验，积极争取设立并发行海南保障性住房投资信托基金，通过间接市场手段解决持续建设资金问题。
    在北京，去年已经批准了209亿元公积金贷款投入保障房建设，而房地产信托模式也有望在今年浮出水面。
警惕房地产信托风险
    “房地产信托的最大风险不在于产品的设计结构方面，而在于房地产业要受到政策的调控。”陈朋真认为，“一旦房地产企业从银行难以贷到款，而房子又由于调控卖不出去，造成资金链紧张，房地产信托将会面临更大的风险。如果房价下降，房地产信托产品也将随之减少。”
    除了加息的因素，房地产信托产品的收益率还与开发商的资质、产品的结构设计密切相关。外贸信托的“富荣16号华远九都汇贷款项目集合资金信托计划”，该产品中北京华远置业有限公司以其持有的北京裘马都10号楼现房抵押，评估价值3.726亿元，本息抵押率59.8%；华远置业承担连带责任保证担保。该产品有抵押担保，以及法人保证担保，安全性较好。
 中融信托的“科航投资并购贷款集合资金信托计划”，海航集团为本信托计划所发放信托贷款承担不可撤销的无限连带保证责任；海航置业将其持有的科航投资95%股权质押给受托人；科航投资将其持有的北京海航大厦作为抵押物抵押给受托人，在信托存续期间，抵（质）押物的价值一旦出现大幅下降，受托人要求融资方另行提供足额的担保。该产品有海航集团做担保，并且有股权质押和海航大厦作抵押，安全性高。

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