地方政府打小算盘？广州限价地接近零供应

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 周开平 广州报道

   一面是从紧调控持续风声鹤唳，一面却是卖方市场重见艳阳高照。
    2010年12月21日，广州举行了全年最后一场土地拍卖会后，年初计划的“增加土地供应量”有了最后的结果：广州全年供应土地约为2平方公里，仅为2009年的一半；全年40万平方米的限价房供地计划，也只在最后时刻卖出了一块10325平方米的地块。
    在增加供应未能兑现刺激下，广州房价2010年暴涨38%，为10年来最高涨幅，领涨一线城市。
    对此，广州国土房管局负责人接受《华夏时报》记者采访时，用“土地储备进程没跟上”来解释，称“没有其他考虑”。
    而在关注广州供地的多位人士看来，地方政府在打自己的小算盘。中央调控不断升级，土地市场不如往昔，土地财政下的地方政府往往会在土地市场不好时主动减少供地，以在市场回暖时卖个好价钱。结果是大幅缩减供应指标，造成土地稀缺，变相进行了“托市”。
又见地王
    从2010年第二季度开始，广州就成为了全国各大中城市房价最坚挺者之一，部分楼盘均价甚至已经超过了5万元/平方米。
    而最后两个月广州地王不断涌现，拉升房价的预期几乎打碎了购房者对于调控的期望。
    11月25日，经过222轮竞价，广铁集团最终以86亿元的价格摘下广州南站地块。竞拍轮次与楼面地价双双打破广州土地交易市场纪录，楼面地价为17200元/平方米，成为广州新地王。
    广州南站地王占据的楼面地价新高没有保持多久，短短20天后的12月16日，广州挂牌出让的三宗白云新城住宅用地，分别以楼面地价19632元/平方米、20605元/平方米、19971元/平方米的楼面地价成交，均高于广州南站地王楼面地价。
    多位接受本报记者采访的广州地产界人士分析，广州地王频出其中一个原因就是土地供应不够。广州知名地产专家韩世同对记者称，广州2010年不只是土地供应总量少，而且供应结构也不合理，要么是好的贵的地块，要么是差得没人要的地块，中等地块基本没有。造成的结果是地产商疯狂抢夺。
    上述接受本报记者采访的国土房管局负责人则回应，广州地王根本没有“频出”，只不过两幅而已。他也不认同地王的出现来自于供地少，而是“地块所处地段好”；其二是亚运会提升了广州城市价值。
供地爽约
    主要在供应上做文章，这是广州国土房管局在5月份时的调子。
    其后出台的广州房产调控细则反被批温和。不过，韩世同依然找到了乐观的理由，“增加土地供应应该是最有力的调控手段。”
    根据广州5月21日出台的《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神 努力实现住有所居的意见》，其中第6、7条细则这样写道：2010年全市10区计划出让商品房用地5平方公里，计划出让位于中心城区的商品房用地约2平方公里。
    这是广州“多渠道增加住房建设用地供应规模、调整供应结构和布局”的主要实施细则。
    然而，很快这些细则就被“修正”。再次面对媒体时，广州国土房管局称广州的土地供应还有一个下限，为2平方公里，而细则里面所说的5平方公里，实际上是土地供应的上限。
    有地产人士称，政府部门的做法让人失望，首先由广州市政府颁发的文件不应该随便修改，其次如果有下限一说，增加土地供应调控房价不能自圆其说。因为广州2009年的土地供应量是4平方公里，远远高于2010年的下限。
    广州国土房管局方面并没有对外界公布修改的原因，而业内人士总结广州近年土地供应量状况后称，土地市场好时，往往土地的供应量也大，土地市场冷清时，供应量也会减少。
    因为减少了土地供应，广州“保住”了土地市场的价格。广州2010年出让住宅用地的楼面地价达6908元/平方米，比2009年大涨67%。
利益做局
    最能充分体现利益做局的还要看对地方财政贡献“微薄”的限价房用地的供应。
    广州调控细则第9条称，广州“2010年计划储备供应限价商品住房用地40公顷以上，建成后可供应限价商品住房约1万套”。但前11个月中，限价房用地却从来没有出现在主管部门的挂牌拍卖公告中。临近年底，质疑声越来越激烈才终于看到了一点动作。
    12月21日，压力下的国土房管局终于挂牌拍卖了位于番禺的一块限价房用地，冷清卖出，完成量却只有计划的1/40。
    2006年广州率先推行限价房试点，被广为关注。但从2008年开始，广州取消了限价房用地供应。2010年广州重启限价房供地，则被认为是调控房价的一个重要筹码，结果却仍是无疾而终。
    12月28日，广州国土房管局负责人接受本报记者采访时称：“限价房供地量确实写入计划中，但后来土地储备进度没跟上，与开发商有没有利润无关。”
    多位接受采访的地产人士分析，限价房开发对于参与的各方的确油水较少，“已经卖出的限价房曾出现过零成交，因为限价房价格低，周边楼盘纷纷降价，质量相对差、手续繁杂的限价房当然没人买。”
    广州国土房管局负责人对于2010年的土地供应状况不愿意多谈，只表示：“2011年会有限价地供应，但供应量的计划还在制定中。”

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