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金融海啸催生还贷压力

作者:王雪涛

来源:华夏时报

发布时间:2008-12-13 15:27:00

摘要:金融海啸催生还贷压力

金融海啸催生还贷压力

 
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 王雪涛 北京报道

    经过7月份的“爆炒”之后,“断供”一词已经渐渐淡出人们的视野,一场“断供”风波看似平静下来。然而,随着金融海啸来袭,购房者资产大幅缩水,对银行的供楼实力减弱,“断供”现象正在加剧。
    专家认为,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期,2009年将延续2008年房市的低迷,“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性较大。 
    记者近日从北京多家基层法院获悉,从去年下半年开始增加的购房人因为“断供”而被银行诉至法院的案件,今年开始出现激增之势,而且“案件密度越来越大”。


“断供”现象正在加剧
    近日,中国社会科学院发布了2009年的《经济蓝皮书》,当中明确指出“中国明年的楼价还会降”。
    社科院得出这样的结论,当然有其根据。“炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求,在国际和国内经济形势及国家宏观调控政策的影响下将更为谨慎,需求短期难以走出观望。为尽快回笼资金,开发企业会采取进一步降价措施,短期内房价下调将成定局。”
    这样的结论,会在一定程度上加深犹豫中买家的观望。至于何时房价会稳定甚至反弹,社科院的专家给出“从长期来看,随着宏观经济形势的转好,房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现”的论述,因时间过于笼统而无法推测。
    上述专家还提出了一种担忧:就是在从紧的货币政策作用下,“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险;二是开发企业资金链断裂,导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现;三是由于房地产市场低迷,投资下滑而反作用于宏观经济,经济增长下滑的风险加大。
    “如果房价不断降低,就业受金融形势影响下挫,消费者的‘断供’现象就会增多,将使得银行与客户之间房贷纠纷案件上升。”丰台法院的法官这样预测。
    据记者了解,海淀法院受理的房贷“断供”案件2006年只有几十件,去年下半年开始骤然增加,全年达到310件。今年1到11月这一数字已经达到320余件。
    昌平区人民法院提供的数字显示,该院2007年1月到11月受理房贷“断供”案件只有12件,而今年1月到11月,昌平法院受理的“断供”案为67件。同比增加了5倍。石景山法院2007年7月到11月受理“断供”案件只有两三件,今年7月到11月受理“断供”案件达到了30余件。上月,该院连审15起房贷“断供”案。丰台法院今年受理的房贷“断供”案件,也在百件以上。


银行谨慎发放房贷 
    住房和城乡建设部政策研究中心专家梁爽也认为,2009年将延续2008年房市的低迷,需求方短期内难以走出观望,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,因为需求难以启动,供给方资金链紧张,所以部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险,房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”。
    “有一种是因个人经济状况恶化,或因个人投资失败或失策,无力还供而被迫断供,还有就是购房者因为房产变成负资产而主动选择断供。”北京东方律师事务所毛律师表示,银行对于断供反应较为敏感,超过一个月没还,就会及时预警,超过两个月就会发律师催收函,如果继续不还就启动诉讼程序。
    对于何为断供也一直存在不同的理解,通常的认为是“3个月”,但记者也在仲裁裁决查询中看到,按照通常的3个月为限,有几宗断供时间还没到3个月,也被银行直接提起仲裁。“主要是看双方的约定,但最迟肯定不会超过6个月。”毛律师说。
    据丰台法院的杨法官介绍,前几年,房地产业十分繁荣,消费者购买房子还不起贷款的情况比较少,即使消费者还不上贷款,银行也可以通过拍卖房子来弥补自己放出贷款的损失。
    但是,当房价下跌,就业受金融形势影响下挫时,消费者就很有可能还不上房贷。一旦“断供”现象增加,银行拍卖房子所得价款比以前在不断降低,将无法弥补自己放出贷款的损失。以房子为房贷抵押物的,银行的风险将随着房价下降、断供增加而加大,银行收不回贷款的损失也将加大。
    为了防范房贷所带来的金融风险,杨法官建议,各个银行要加强风险监控,规范业务操作,认真执行贷款审查制度,谨慎发放房贷。从审判经验来看,银行在发放房贷的过程中,存在的最大问题是审核不严,导致此后担保救济的手段不足。在审理案件的过程中,法庭会判断银行是否存在审核不严的问题,一旦认定,也会判决银行为此承担部分责任。


金融海啸加剧资金链断裂
    对于这一轮持续进行的断供现象,帮银行打理房地产业务的北京市金诚同达律师事务所张律师分析称,断供并不是新鲜事物,正常每年都会有一些业主因个人原因断供,十多年来仅经他处理的断供个案已有一两百宗,但今年以来,断供现象越来越突出。
    在他看来,值得警惕的是,在2006年之前,按揭的程序都很正常。“那时的房贷业务质量好得连银行自己都不敢相信,根本不会出现什么断供问题。”他说。但随着房价的拉升,有些比如零首付、虚增房价等不正常的手法开始出现,在房价高企的时候,也不成为问题,但随着房价的下跌,银行相关政策非常严厉,和解的空间不大,问题就开始显现。
    除了房价下跌之外,在张律师看来,金融海啸无疑是雪上加霜,形成一定的“压力传导”,许多投资者去年对形势的判断过于乐观,没有预料到金融海啸,即使是当时有判断,也没有想到会这么严重,包括银行的风险评估能力,抵押物是否还物有所值。
    金融风暴可能带来的潜在危机能否减轻或避免?毛律师表示,如果银行不采取措施及早进行防范和控制,一旦出现危机后果不堪设想。
    “银行绝对不能像亚洲金融危机时的台湾那样,采取很笨的方式,断供就把房子收回来拍卖。”他表示,银行可以借鉴亚洲金融危机时香港的方式,采取比较弹性的做法,采取提高按揭比例、延长按揭供款年期、减少月供款额等方式稳定楼市。
    一银行人士分析,面临断供风险者,有四种解决途径,一是要看好房地产市场,挺到市场复苏和房价上涨;二是以租养供;三是拥有多套房的炒房客出售一部分房产止损;四是经济确实无力承受而断供。

 

 

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