11月百城房价环比涨0.82%

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发布时间：2010-12-03 09:04:33

摘要：楼市博弈进入深水区，第三波调控或将来临。

据中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，主要集中在二、三线城市。南都记者采访诸多业内人士认为，楼市博弈进入深水区，第三波调控或将来临。

　　事实上，在市场层面影响房价的供需因素正在进一步改变，根据住建部日前正在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，这意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。

　　房价还是难降广州楼价再上12000元/m 2

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数报告，价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%，在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07% 外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。具体到广州市，住宅平均价格为14468元/平方米，环比上涨0.63%，同比上涨27.43%。

　　此外，报告还显示，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是，深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。

　　广州社科院研究员彭澎认为。这种现象的主要原因是开发商上半年及“金九银十”期间已经有了大量货币回笼，“手中有粮心中不慌”，起码可以扛上半年。因此，开发商赌限购令等新政管不了半年就会失效。而各类信息更多地看好长期房价，从而导致购房者争抢入市。

　　根据机构监测广州市国土房管局主办的阳光家缘网签数据显示，11月1日至11月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.9万平方米，环比暴跌 66.1%，成交套数为5607套，环比暴跌67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面，11月份广州十区二县一手住宅均价为12061元/平方米，环比微涨3.1%，重新站上12000元大关。

　　“总体来看，短期内广州的房价将依然高企，虽房产调控再次加码，但成交量并未陷入冰点，依然处于常态，而发展商大部分货量已于金九银十推出，因而现阶段降价的动力不大。”经纬行研究中心经理朱欣苑表示。

　　网易房产认为，展望12月，随着限购令威力显现以及加息可能性进一步加大，预计楼市成交将进一步低迷，不排除成交面积将下跌至50万平方米水平。但最近一段时间广州“地王”频现，一方面说明主流开发商仍然手握重金，另一方面也说明他们仍然看好后市，因此预料12月整体均价仍将维持在高位振荡。

　　明年千万套保障房急入市比2010年增72.4%

　　有消息称，房地产行业“十二五”发展规划将于11月底发布，规划中在2011年和2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套。而今，住建部日前正在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》以下简称《通知》则明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套。这意味着保障房投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。《通知》并要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，12月10日为最后上报的截止日期。

　　1000万套的全国保障性安居工程住房建设规模，相比2010年的580万套，增长了72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。与此同时，各省也还在纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。上海市宣布将保障性安居工程建设比例占房地产开发的60%；北京市宣布2010年公租房建设和筹集规模为130万平方米，2011年还将此数据提高4倍。

　　事实上，无论是之前市场流传的两年1300万套还是如今明确的明年一年1000万套，如此巨量的保障房势必将对现行的房地产市场形成冲击。详见本报11月19日《要闻》版报道不少读者关心的是，究竟如此巨量的保障房建设，资金渠道从何而来？

　　“2011 年，在预期下的多轮反复调控之下，房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求上升，而保障性住房融资渠道将获得突破，廉租房、公租房资产打包发行 R EITS房地产信托投资基金的计划将变为现实。”从央行近期已经释放出的信号分析，来年货币信贷的进一步紧缩趋势比较明显。从总体上看，银行信贷仍将是主要的融资渠道。2011年房地产开发贷款、个人购房贷款涨幅会放缓。同时，以房地产基金为代表的多元化融资将渐成趋势。

　　第三波调控看势而出？

　　“9·29新政后的新一轮调控主要是用行政手段压抑投资需求，业界和市场普遍认为这是临时性措施，非长久之计。”彭澎认为，市场认为从长期来看，房价还是要涨。这就从根本上减弱了调控效果。如果不出第三轮调控政策，前两轮调控肯定会落空。

　　在他看来，如果调控要到位，必须形成实实在在的组合拳：房产税逐步从试点到推广，核心是对第三套房收重税，抑制投资需求，加大持房成本；空置税和空闲税一起收，对开发商六个月内没有卖出去的房收取空置税打击捂盘，对购房者一年之内自住或出租不到一个月的住房收取空闲税抑制投资投机需求；让房产税、空置税、空闲税成为地方税，土地出让金50%用于保障性住房，减少地方政府对土地财政的依赖。其实，西方各国、香港都有不少调控楼市的好办法，关键看中央政府想不想用。

　　但经纬行研究中心许婉婷认为，未来融资渠道监管趋严或成常态，开发商的资金链面临严峻挑战。在这种情况下开发商若未能合理利用手上资金，则离采取降价以加快销售回款这项举措也就不远。

　　“今年调控接连不断。作为开发商‘血液’来源的融资渠道，虽未受到正面大力度的冲击，但监管力度却在逐步收紧。”许婉婷判断说，短期来看，大部分发展商的资金链尚不十分紧张。但今年不紧张并不代表明年也不缺钱。目前政府调控房价的决心非常坚定，限贷限购措施连番出台，还有后续的政策储备。而且由于这两年的货币超发导致通胀压力过大，明年的货币政策必定收紧。

　　事实上，很多发展商已经意识到这一点，开始在为“过冬”做准备了。在最近的土地市场上，开发商“抱团拿地”的情况越来越多。可见目前在房地产市场走向未明朗的情况下，在资金的支出方面开放商更趋于谨慎，融资渠道的收窄已不允许开发商大手笔地拿地，而以联合体形式参与竞拍能够在很大程度上降低房企的资金风险和开发风险。