盘活存量资产，扩大有效投资，长三角公募REITs蓄势待发

图片来源：REITs研究员王达

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 耿倩 胡金华 上海报道

12月8日，上海证券交易所党委书记、理事长邱勇在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会致辞时表示，建设高质量的中国版REITs市场，是上交所的使命任务，下一步将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

“目前，长三角地区发行REITs数量和规模均处全国首位，是REITs市场上最为活跃的区域。该领域创新能力强，且已经形成了很好的配合、协调和‘帮带’效应。”中证鹏元研发部研究员吴进辉对《华夏时报》记者表示。根据统计数据，截至11月末，上交所累计发行15单REITs产品，合计融资541亿元。今年以来，上海市共有9单REITs项目获批，3单扩募项目受理。

“未来，随着盘活存量资产数量以及规模的提升，公募REITs的价值在打通资本与产业高效结合、促进经济高质量发展等方面会有更好的体现。”REITs研究员王达接受《华夏时报》记者采访时表示，依托上海交易所平台的独特优势，长三角地区在项目梳理、资产储备、新经济REITs领域高质量发展以及碳中和REITs领域深入探索等方面，将为我国公募REITs的稳健发展贡献更强大的力量。

长三角公募REITs蓄势待发

“党的二十大报告指出，‘坚持把发展经济的着力点放在实体经济上’‘健全资本市场功能、提高直接融资比重’‘构建现代化基础设施体系’。今年5月，国务院发布专门文件，要求进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示。

总体来看，在紧扣国家战略、紧扣“中国特色”、紧扣高质量发展，稳步推进基础设施公募REITs试点等方面，长三角地区的确取得了积极进展。

自去年基础设施公募REITs试点实施以来，长三角地区REITs市场规模与范围稳步扩大。截至今年11月底，上交所市场共发行15只REITs，募集资金541亿元，已上市REITs总市值达572亿元，对于盘活存量资产、促进良性投资循环、提升直接融资比重，起到了较好示范效应。今年以来，上海市共有9只REITs项目获批，3只扩募项目受理。

“目前，长三角地区发行REITs数量和规模均处全国首位，是REITs市场上最为活跃的区域。该领域创新能力强，且已经形成了很好的配合、协调和‘帮带’效应。”吴进辉表示。王达进一步分析，截至12月9日，长三角区域内发行REITs总规模为356.03亿元人民币（不含扩募），占已发行公募REITs比重为45.43%。同时，作为我国重要的区域中心，其发行效率也是最高的。根据才聊REITs数据，安徽发行效率为66.7%，上海地区发行效率为57.1%。综合来看，长三角区域整体发行效率为25%，位列全国第二，其REITs项目储备排在第一位。

从资产类型上看，长三角地区资产分布比较丰富，基本覆盖了全市场种类。底层资产涵盖高速公路、科技产业园区、污水处理、现代仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型，募集资金重点投向科技创新、绿色发展、民生等补短板领域。蔡建春表示，今年上交所获批的REITs产品，资产类型已由传统基建类项目，拓展至清洁能源、保障性租赁住房等基础设施补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。

此外，长三角地区的公募REITs资产质量相对较为优质，创造了多个行业第一。王达分析，安徽交控REIT发行规模达108.8亿元人民币，占已发行规模比重为13.88%，是目前规模最大的传统行业项目。临港创新产业园REIT是新经济领域首单申报后分拆且发行规模低于10亿元（实际发行8.24亿元）的项目。华润有巢REIT则是首单土地性质为R4租赁用地的项目。

从整体发展趋势上看，长三角地区新经济领域正在逐步发力。王达介绍称，“目前长三角地区传统领域资产规模占比较高，规模为195.025亿元，占比54.78%。而新经济领域规模为161.005亿元，占比45.22%。截至12月9日收盘，长三角区域10单上市公募REITs平均溢价率为20.16%，溢价效应明显。其中传统经济领域公募REITs在二级市场呈现疲态，拉低了区域REITs项目的平均溢价。拆开来看，新经济领域中6只公募REITs项目平均溢价率达到30.52%，而传统经济领域4单公募REITs项目平均溢价率仅为4.62%。其中，华润有巢为12月9日新上市产品，当日涨幅为16.84%。很明显，新经济领域正在发力。”

值得注意的是，上交所已发行项目得到投资者充分认可。以近期发行的华润有巢保障性租赁住房REIT为例，网下询价达213倍，公众投资者认购倍数高达325倍，刷新认购倍数记录。

紧扣国家重大战略，上交所正在不断完善REITs市场运行机制和监管制度。“今年以来，我们修订发布扩募规则，推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。”邱勇表示。上交所还推动成立了长三角REITs产业联盟，加大对长三角基础设施建设的支持力度。下一步将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

谈及公募REITs试点表现，邱勇表示：“二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。”

“未来，随着盘活存量资产数量以及规模的提升，公募REITs的价值在打通资本与产业高效结合、促进经济高质量发展等方面会有很好的体现。”王达进一步表示，依托上海交易所平台的独特优势，长三角地区在项目梳理、资产储备、新经济REITs领域高质量发展以及碳中和REITs领域深入探索等方面，将为我国公募REITs的稳健发展贡献更强大的力量。

基础设置REITs发展适逢其时

党的二十大报告指出，“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”，要求“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。邱勇表示，开展基础设施REITs试点，有利于盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需，也是资本市场深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。

在邱勇看来，推动基础设施REITs发展适逢其时。我国是基础设施大国，具有非常显著的基础设施规模优势，REITs的产品功能与基础设施领域天然匹配，能够有效盘活存量资产，推动基础设施投融资市场化、规范化发展，形成良性投资循环。同时，REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强的特点，有利于丰富资本市场投资品种，更好满足人民日益增长的财富管理需求。

“公募REITs是基础设施投融资机制的重大创新，承担着服务国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革、有效盘活存量资产、促进基础设施高质量发展的使命任务。”蔡建春表示，“为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，需要加快推进REITs市场常态化发展。”

蔡建春表示，REITs试点工作坚持发展与规范并重。随着REITs市场发展进入快车道，逐步构建适应基础设施REITs市场运行规律、具有中国特色的制度安排，已成为当务之急。上交所将在中国证监会领导下，深入总结试点经验，推动基础设施REITs健康发展。

“上交所将完善审核机制，严把入口关。”蔡建春称，未来将总结试点经验，细化完善收费公路、产业园、仓储物流等实践较多的产品审核和信息披露要求，研究规范治理机制的权责条款，压严压实各方责任，切实把好入口质量关。研究组建REITs专家库，广泛吸收各方先进研究成果，引领市场发展。

此外，上交所将聚焦国办发19号文支持的重点领域、重点区域和重点企业，加大与地方政府合作，持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目。

同时，逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能。持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。通过组织多层次广覆盖的投资者教育活动，引导投资者理性认识公募REITs的产品特性和风险收益特征。

蔡建春介绍，上交所将以资产运营为核心，构建体现REITs产品特点的披露规则体系。围绕“管资产”“促运营”，加强对基础资产质量、运营管理的精准高效监管，明确发行人的诚信责任、中介机构的把关责任，推动各参与主体归位尽责。

REITs要求基础资产优质，长三角地区REITs市场发展迅猛的根本原因在于具备有天然的优质资产，且市场机制活跃，起到了很好的示范作用。对于未来进一步发展建议，吴进辉表示，长三角地区要进一步探索扩募机制，推动更多项目实现扩募落地。现有市场扩募项目仅有5单，预计明年全市场REITs发行数量达到40只至50只左右，扩募与首发一样，是扩大市场规模的重要方式，长三角地区扩募项目具有很大的发展潜力和空间。

“要加快推动Pre-REITs和其基金的发展，孵化和培育更多优质资产，打通REITs上市的前端渠道。”吴进辉称，长三角地区具有大量的优质商业，建议提前布局，发挥Pre-REITs作用，为未来REITs拓展到商业地产做准备。此外，长三角地区作为发展REITs最迅猛的区域，在快速发展的同时要警惕各种风险“黑天鹅”和“灰犀牛”等事件，及时预警和出台相关监管措施，保护原始权益人、投资者、中介机构等多方利益，做好管理人的信息披露机制，为REITs市场的平稳健康发展保驾护航。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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