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深圳豪宅再现“日光”:一天销售超百亿元,6000万元级户型被首先抢空 “价格倒挂”到什么程度?

作者:梁宝欣

来源:华夏时报

发布时间:2022-09-24 07:27:55

摘要:9月21日,深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘,推出604套总价1244万元起的豪宅,总货值超100亿元。该项目在开盘当天晚上22点15分左右售罄,成为深圳2022年第二个当日清盘的项目。

深圳豪宅再现“日光”:一天销售超百亿元,6000万元级户型被首先抢空    “价格倒挂”到什么程度?

图源:乐有家研究中心

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

深圳人在楼市的购买力一直超出了很多人的想象。

9月21日,深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘,推出604套总价1244万元起的豪宅,总货值超100亿元。该项目在开盘当天晚上22点15分左右售罄,成为深圳2022年第二个当日清盘的项目。

毫无疑问,这个再度见证深圳人购买力的项目,给寂静已久的深圳楼市以无限遐想。而除了招商玺家园外,深圳近期也将有多个豪宅楼盘入市,如前海颐城栖湾里、天健悦湾府等。据了解,这些楼盘的套均总价也超过千万元。

对此,中国豪宅研究院院长朱晓红9月22日接受《华夏时报》记者采访时表示,豪宅近期扎堆入市可能是地方政府通过预售审批,把握房企项目入市的节奏,调节均价结构的需要;或者是产品周期的巧合,还有就是刚需不景气,豪宅搞气氛。

一天卖光604套千万元级豪宅

据《华夏时报》记者了解,招商玺家园在摇号之际,参与摇号的人数就高达1615人,该摇号人数超过深圳今年首个“日光盘”海德园的1175人。而每位参与摇号的人至少需冻结约350万元的保证金,冻资规模高达56.5亿元。

为何招商玺家园卖得这么好?

美联物业华南战略董事总经理江少杰9月22日接受《华夏时报》记者采访时表示,招商玺家园位于太子湾,拥有无遮挡一线海景,且价格对比附近二手房来看,有明显的倒挂情况,这是关注度高的重要原因。

“另外,400平方米的大平面户型产品,也正好是豪宅中的稀缺户型,地段好、品质优、且限价的豪宅具备极强的吸引力。大户型稀缺,小户型总价相对较低,整个项目日光就显得很正常了。”江少杰说道。

据悉,招商玺家园推出的户型为123-127平的2-3房及424平的海景大平层。而该项目的小面积房源备案价格约为10万元-11.6万元/平,大面积房源的备案价格约13.6万元-16.2万元/平,均为精装交付。

而据《华夏时报》记者了解,招商玺家园开盘当天大户型最快卖完,套均总价约6326万元。乐有家研究中心指出,2022年以来,深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。

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图源:乐有家研究中心

乐有家研究中心数据显示,深圳8月份144平以上的豪宅房源成交占比显著提高。与2021年12月比,彼时144平的大面积二手房源成交占比仅为4.4%,到近期已经上涨至8.2%。

对此,乐有家营销总裁孟凡振表示,当前深圳楼市中改善置业的高收入群体占比持续增加,他们资金充足,对居住品质有较高要求,所以促使大面积、高总价的豪宅成交占比有所上涨。

此外,9月22日,某房企销售人员向《华夏时报》记者透露,“招商玺家园卖得好主要是因为价格低。之前的市场消息称蛇口太子湾那边只有一个住宅项目,而且离海近,预估要20-30万元/平打底,如今出来10多万元一平,使得很多人产生一种落差感,感觉这个项目卖得很便宜。”

除了价格比预期低以外,和周边二手房项目的价格形成倒挂也是招商玺家园热卖的原因之一。据记者观察,招商玺家园周边的二手房有伍兹华府、招商双玺花园等,参考价在11.6万元-13.2万元/平,而实际挂牌价则更高。

以招商双玺花园为例,目前该项目在链家网上挂牌了两套房源,给出的参考价为13.2万元/平。其中一套约229平的房源,参考总价为3026万元,但据链家房产中介张丽(化名)介绍,该房源的实际挂牌价为6200万元,单价去到27万元/平,“这也是招商玺热卖的原因,现在一手都便宜。”张丽说。

新房与二手房之间形成的价格倒挂,尤其是豪宅项目的巨大价差,使购房者产生了“买到就是赚到”的心理预期,同时也促使深圳频频出现“打新潮”。同样这也是深圳今年首个“日光盘”海德园受到市场欢迎的原因之一。

豪宅扎堆入市

招商玺家园的热度,也给后续即将面市的豪宅项目增添了不少期望。

除了招商玺家园外,深圳近期也有多个豪宅楼盘入市,如前海颐城栖湾里、天健悦湾府等。据了解,这些楼盘的套均总价也超过千万元。

像前海颐城栖湾里,在不久前的9月19日获批预售许可证,共备案352套住宅,备案均价11.23万元/平,单套总价超千万元起。而栖湾里的邻居前海万科臻湾悦也于近期开放了展示中心,据臻湾悦现场销售9月22日向《华夏时报》记者介绍,项目推售110平和170平的住宅,单价在10.5万元/平左右。

除此之外,9月上旬开盘的新世界临海揽山也推售了393套住宅,均价约11.66万元/平,套均千万元。此外,还未入市的前海限价地块天健悦湾府,限价9.2万元/平,官方发布预计推售113-264平的住宅,算下来套均总价也超过千万元。

江少杰认为,近期豪宅扎堆出现,首先因为大家的施工期相近,所以入市日期也相近。其次,目前已经来到三季度的尾声,也进入传统买房的季节“金九银十”,因此就现了多个项目同时入市的现象。

以栖湾里和臻湾悦为例。据《华夏时报》记者9月22日向前海颐城栖湾里的销售人员了解,该项目推售117平-262平的3-4房。其中,123平的房源总价在1200万元-1300万元之间,单价在9.7万元/平-10.46万元/平。

公开资料显示,栖湾里为颐湾府二期,项目位于前海妈湾片区,靠近地铁5号线铁路公园站,开发商为深国际前海投资管理(深圳)有限公司(以下简称“深国际”)。该项目分四期开发,一期为颐湾府,二期为颐城栖湾里,三期和四期则是前海万科臻湾悦。

“整个项目是2015年拿的地,万科当时持股28%,后来万科增资到50%。一期和二期由深国际主导,剩下的则由万科操刀。”臻湾悦销售人员说道。

据了解,项目一期颐湾府于2019年开盘,推售367套住宅,面积约120-190平,均价为10.2万元/平。据当时的媒体报道称,颐湾府开盘当天卖了近9成。而据《华夏时报》记者走访发现,颐湾府已交房入伙。从小区外面来看,颐湾府也有不少人入住。

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颐湾府大门。 梁宝欣 摄

而据栖湾里销售人员介绍,截至9月22日下午3点,交购房资料的人数已经超过推售房源的总数。

此外,臻湾悦销售也于9月22日向《华夏时报》记者介绍,已经有1450多批客户预约参观样板房。而据记者了解,参观臻湾悦样板房需要验资300万元。

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臻湾悦梁宝欣 摄

即将入市的豪宅能否再次如招商玺家园般深受市场欢迎呢?

在朱晓红看来,难度还是有点大,“深圳豪宅市场的热度不可能长久持续下去,因为豪宅是小众市场,产品稀缺,客群也稀缺。靠政策加温,宣传造气氛,打不了持久战。大势、城市、楼市相互影响,也彼此制约,楼市不是自己在演独角戏。”

同时,朱晓红还说道,“买豪宅不是买房子,而是买以生活为轴心的体系价值,城市资源给城市赋能,也同时给豪宅项目赋能。其核心价值是让生活更美好。”

豪宅热度难以传递至刚需市场

之后深圳豪宅市场的表现如何,还有待观察。但可以看到,与豪宅的火热相比,深圳的刚需市场有点冷。

乐有家研究中心数据显示,当前深圳有60%的房源成交价接近参考价。这些房源大多是刚需户型,与豪宅房源的价格表现迥异。

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图源:乐有家研究中心

深圳二手豪宅房源成交价接近参考价(偏差值在0-10%)的占比仅为17%,低于参考价的仅为6%。而处于10-20%、大于30%两个区间的占比均近3成,20-30%区间的占比也近2成。

整体而言,豪宅成交价远超参考价。

江少杰也指出,深圳刚需项目虽然是目前的主流产品,但更能凸显出豪宅的稀缺。地段好、品质优、且限价的豪宅具备极强的吸引力,客户关注度极高,远超刚需项目。再者,疫情三年对刚需客户带来的影响,远比豪宅客户要大,因此刚需客户买房会更加谨慎,而豪宅客户依然能自由地“买买买”。

“由于目前深圳楼市缺乏信心,除了对楼价下跌仍存隐忧之外,疫情对普通购房人群带来的收入预期下降,也使购买力缺乏入市信心。因此对于金九银十成交量是否能真正回暖,仍持审慎乐观的态度,我认为只有当经济环境切实恢复如初,楼市的底部才能被夯实。”江少杰说道。

同样,朱晓红也指出,豪宅市场在刚需不兴、整个市场不振时,带头兴起,是因为豪宅市场韧性強,对短时间的经济变动不那么敏感,有时甚至会逆势上扬。“靠豪宅发力,也许会给深圳豪宅市场带来喜讯,但能不能带动深圳楼市创造金九银十的胜绩?不确定因素还很多。”朱晓红说道。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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