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京沪烂尾楼起死回生全调查

作者:郑盎

来源:

发布时间:2010-01-29 22:34:15

摘要:京沪烂尾楼起死回生全调查

 

   天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。2009年楼市再现疯狂,原本资金链断裂的烂尾项目不但重新吸引了资金进入,还在项目启动后轻易就复制了辉煌。击鼓传花是一个兴奋而又危险的游戏;那么,鼓声会不会在2010年的调控中停下?

    投资回报率最高达200% 北京烂尾楼全面盘活

    华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 郑盎 北京报道

    1月16日下午2点,记者在北京朝阳区霞光里中冶霄云中心项目前看到,一幅横幅挂在尚未建成的大厦上。上面写着:“办公司不如办公室。”
    这一句颇为顺口的广告词引起来大量路人的驻足观望,其隐喻 “办实业不如做投资品”的宣言也让一些人颇为反感。但撇开对于逐利者的义愤,从中冶霄云中心本身跌宕起伏的历史背景来看,似乎也足够诠释这句“办公司不如办公室”。
    记者了解到,中冶霄云中心所在的霞光里15号,曾是一个烂尾7年的半拉子工程。2009年11月,中冶霄云中心高调开盘,写字楼平均售价28000元/平方米,开盘首日成交额超过4亿。这个烂尾七年的项目,在随后的七周内几近售罄。
    楼市火热,土地供应稀缺,连无人问津的烂尾楼,也一下子变成了香饽饽。《华夏时报》记者调查发现,进入2010年首月,在京城已基本找不到烂尾的楼盘,在2008年还有的近50个烂尾楼,趁着2009年的楼市疯狂,绝大部分已寻找到了死而复生之路。
    但是接受本报采访的人士分析认为,当房地产疯狂过后,一旦恢复平静,甚至风向出现逆转,烂尾楼曲折的命运难免会历史重现。

    死而复生
    北京市住建委2008年的调查显示,北京全市有“烂尾”历史的项目近50个,其中朝阳CBD区域多达24个。
    1月18日、19日,记者在朝阳区实地走访烂尾楼项目时看到,大量的烂尾项目均已换上新装,其富丽堂皇让人很难想起曾经的不堪。
    在朝阳门外,记者看到,两座灰色“城堡”藏于居民楼后,“城堡”的顶端安放着“铂宫”两个字。这就是此前“烂尾”的金菲国际公寓,金菲国际公寓更换操盘手之后改名铂宫,铂宫一上市,新房短时间内被消化完毕。
    1月19日下午4点,霄云路现代汽车大厦后面,矗立的US联邦公寓像轮船一般将要驶出。US联邦公寓原名为中山大厦,项目因规划问题而停工,导致原开发商出现资金无法接续,最终烂尾。后被新松集团接手,顺利盘活。1月19日,霄云路上的一家中介向记者介绍,US联邦公寓升值速度很快,目前每平方米已经超过3万。
    朝阳首府可以说是去年最轰动的烂尾楼转身的项目。朝阳首府的前身森豪国际因为假按揭而导致烂尾。去年12月中旬,盘活后的朝阳首府正式开售,其287套房源价格每平方米3万到4万元不等。作为一个烂尾盘活的项目,朝阳首府非但没有被市场冷落,反而出现了近600客户争抢的火爆场面。
    还有更多,民源大厦早被SOHO中国接手;瑞之杰大厦变身“京泰·自主城”;到2011年,世界风情园还将建成国内最大的水上乐园。

    解套背后
    到底什么原因让深套烂尾楼项目里的投资方转眼解套了?
    2006年,北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局四部门联合启动对“半拉子”工程的整治工作。当时制定的目标是“2008年前必须消灭北京城所有烂尾楼项目”。
    但受随之而来的房地产业调控高压和全球经济危机影响,效果并不理想。
    方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘表示,目前烂尾楼项目开发时间多在3年以上,这些项目最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,投资商往往可以用较低的资金拿下。
    而随着地价房价的连番上涨,尤其是2009年楼市出现了超常规疯狂,再加上土地供应紧张,投机炒作成风,只是一时资金周转不开的烂尾项目就趁势复活了。
    位于国贸万达广场后面的泰达时代广场的前身为中国第一商城,由于开发商资金问题以及与业主产生纠纷,最终烂尾。2006年,天津泰达建设集团正式接管中国第一商城,并将该项目正式更名为“泰达时代中心”。记者在光华路的一家中介了解到,泰达时代广场二手房已涨到了每平方米均价25000元以上。
    2008年,朝阳首府的前身森豪公寓被公开拍卖。龙洋地产以5.6亿取得该项目,楼面价格约1万元。到了现在,朝阳首府每平方米售价飙到了3万。”
    戴德梁行一份数据报告表明,如果处置策略得当,在房地产牛市下,企业收购烂尾楼项目的回报率将高达150%-200%。
    北京住总集团的一位人士向记者介绍,对于房地产业界来说,并没有烂尾的项目,只有找不到利润平衡点的项目。
    他向记者透露,住总集团在南二环有一个办公楼项目,由于销售不畅,一直被搁置。今年酝酿把写字楼转成酒店公寓项目,没想到,“原来1.4万的写字楼没人关注,转成2万的酒店式公寓,购房者却趋之若鹜。”
    易居中国分析师薛建雄向记者表示,商业地产收益高但风险大;而住宅项目如果策划得好,就可以在楼市火热的当口全部卖完。据悉,火热的朝阳首府项目,正是由酒店改成住宅。
    而写字楼和住宅价格倒挂,从一定程度上更助推了办公楼转为住宅。中冶霄云中心的一位销售人员向记者表示,以燕莎商圈为例,目前住宅方面均价在3.5万-8万元/平方米,远远高于写字楼2万-3万元/平方米的价格。

    “罗生门”
    既然原本烂尾的项目能集体趁着楼市疯狂死而复生,那么当楼市温度调头下降时,原本拿地成本过高,而市场价量又难保证的项目会不会再次出现资金链紧张,从而陷入烂尾“罗生门”?
    事实上,从2009年最后一个月开始,中央和各地对楼市过于疯狂的判断就基本形成了共识,调控房地产的决心更是达到了前所未有的强度。本报记者获得的信息是,在本轮调控中,上下一致的决心是把房地产里的问题重点放在民生上考虑,让虚高的房价挤出泡沫成分。
    薛建雄对记者分析认为,在政策紧缩的今天,不排除出现大量新的烂尾楼。因为烂尾楼形成的外部机制和内部原因和几年前比并没有什么变化。
    房产中介机构安居客此前曾有一份统计表明,近期被盘活上市的一些前“烂尾楼”项目则是2007年底那轮紧缩性调控的产物。
    亚豪机构市场总监郭毅称,开发商一直以来跑马圈地的模式,可能为新烂尾楼的产生埋下伏笔。
    一位地产界人士向记者表示,相当多的开发商只有前期的开发资金,后续资金基本没有,玩的是空手套白狼,也就是先拿到土地和项目,然后再去融资。几年前如此,现在还是如此。
    “一旦碰见信贷紧缩,出现大量新烂尾楼并不是不可能。”国巨投资有限公司董事长孙飞博士表示,北京开发商开发一个项目得到的利润和投入成本基本相等。少量自有资金、施工企业垫资、银行贷款、项目预售款和大多数房地产开发企业的资金都是如此。
    上述地产界人士质疑,地王频出,在目前楼面价如此之高的情况下,房价未来要飙到多高才能为今天产生的新烂尾楼解套?

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