主打“大盘模式”、高度依赖母公司，世纪金源服务IPO能否顺利？ | 物业上市系列报道

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道

2021年开年，物业企业上市热潮持续。近期，世纪金源服务向港交所递交了IPO招股书。作为老牌物业企业，世纪金源服务主要采用大盘模式，在管项目多为地标性大型社区，其周边多与大型的购物中心相邻。

受益于大盘模式，世纪金源服务的盈利能力较强。毛利率维持在30%左右，远超行业头部企业的平均水平。同时，世纪金源服务还收购了一家机器人公司25%的股权。但和大部分的上市物企相同，世纪金源服务高度依赖母公司，增值板块的营收占比也呈现出下滑的趋势。

大盘模式的利与弊

1月20日，世纪金源服务向港交所提交了IPO招股书。《华夏时报》记者了解到，世纪金源服务也是物业领域内的老牌企业，已经拥有了29年的综合物业管理服务经验。目前，世纪金源服务旗下有世纪城物业管理和世纪生活两大子品牌，分别着重于物业管理服务和社区增值服务。

2020年，物业行业上演了一波上市热潮。2021年，物企上市热潮继续上演，多家企业接连向港交所递交了IPO招股书。值得关注的是，在行业火热上市的背后，不少质疑也接踵而至。同质化的业务模式、过度依赖母公司使得资本市场认为物企板块有价值泡沫。

和一般的物企不同，世纪金源服务主要采用了大盘模式。行业普遍认为：大盘模式指的是物业公司为面积和规模巨大、或成片开发完成的住宅、商业项目提供物业管理服务。招股书显示，由于背靠世纪金源集团，世纪金源服务开始为世纪金源集团下的大型项目提供物业服务。《华夏时报》记者了解到，世纪金源服务管理的世纪城项目为地标性大型社区。这些项目通常与大型的购物中心相邻或者镶嵌。

截至2020年前三季度，世纪金源集团开发的12个世纪城项目全部由世纪金源服务管理，在管总建筑面积约为4440万平米。而截至2020年前三季度，世纪金源服务在管总建筑面积为6390万平米。按此数值计算，世纪金源服务中近7成的业务是大盘模式业务。

在这一模式下，世纪金源服务控制成本的能力和盈利能力有了大幅的提高。数据显示，2018年和2019年，中国百强物业服务企业TOP的平均毛利率分别为23.4%和22.2%。而在同期，世纪金源服务的毛利率则分别为32.1%和31.8%。

不过，这种模式也并非是“百利而无一害”。大盘模式的确更能够盈利以及节省成本，但可以看出，和其他的物企一样，世纪金源服务同样也是高度依赖母公司，业务拓展方面的能力则仍需考量。

招股书显示，截至2020年9月30日，来自第三方物业开发商所开发物业的合约建筑面积增加至2420万平米，但其在总在管建筑面积中的占比依然较小。

增值服务占比下滑

对于物企而言，物业管理服务和增值服务的“天秤”需要维持平衡。招股书显示，2018年、2019 年、2020年前三季度，世纪金源实现的收入分别为9.23亿元、10.59亿元、8.61亿元。

目前，物业管理服务为世纪金源服务提供了较大占比的营收。招股书显示，2018年、2019年、2020年前三季度，世纪金源服务提供物业管理服务所产生的收入分别为6.90亿元、8.18亿元和6.92亿元。

增值服务方面，世纪金源服务为业主和客户提供社区生活服务、社区空间运营服务和社区新零售服务，以及其他的非主业增值服务。而在同期内，提供增值服务所产生的收入分别为2.32亿元、2.40亿元和1.68亿元，分别占总营收的25.2%、22.7%和19.5%。对比来看，增值服务的营收占比不但没有出现提升，反而呈现出下降的趋势。

值得关注的是，增值服务内的社区新零售服务和房屋装修服务的运营历史较短，世纪金源服务则无法保证可以按照计划维持或者发展现有的增值服务，且未必能够收回相关成本。针对上述问题，世纪金源服务方面向《华夏时报》记者表示，相关内容以招股书为准。

收购机器人公司部分股权

世纪金源服务在积极寻找增量，力图拓宽业务板块。世纪金源服务方面表示，公司正逐步将物业管理组合拓展至涵盖住宅物业、商业物业、公共建设管理、城市服务等方面，逐渐丰富物业组合。

另一方面，世纪金源服务也开始将业务板块逐步拓展至学校、医院等其公共建设物业。更值得关注的是，世纪金源服务引入了机器人产业。

世纪金源服务方面表示，自2020年四季度以来，公司一直在不断发展物业管理服务业务和增值服务业务。在2020 年12月份，世纪金源服务的子公司北京宜宅科技有限责任公司以注资的方式收购了长沙万为机器人有限公司（以下简称“万为机器人”）25%的股权，交易作价4000万元。

《华夏时报》记者在查阅了相关资料后了解到，万为机器人的主营业务是移动机器人底盘及控制模块、安保运营系统及安保系列机器人的研发、生产、销售及技术支援。

至于收购万为机器人部分股权的本意，世纪金源服务则是计划将机器人产品应用到物业服务中，建立一个全面的智能安保平台，整合门禁控制、停车场管理等业务，进一步增强在管物业的安全性。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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