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半年业绩观察|放缓买地节奏 旭辉强调“有财务约束的增长”

作者:李贝贝

来源:华夏时报

发布时间:2019-08-15 20:42:40

摘要:旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)明确放缓发展步伐。

半年业绩观察|放缓买地节奏 旭辉强调“有财务约束的增长”

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)明确放缓发展步伐。

“步稳而蹄疾是对自己的战略要求。”在8月13日于上海浦东进行的业绩沟通会上,旭辉集团董事长林峰强调,“我们不追求极致的增长”。其认为,旭辉一贯坚持的稳健均衡策略,随着房地产市场进入平稳增长的“新长周期”,旭辉将体现出更明显的优势。

林峰透露,旭辉下半年将加大回款、适度放缓买地节奏、减少新进入城市的数量,且坚决不拿“地王”。而在提高现金流的同时,会降低负债、减少短期负债。不过,林峰也希望销售团队在“金九银十”做冲刺,提前锁定年度业绩。

对于多元化,林峰强调,旭辉是一个非常谨慎、小心的企业,因此旗下多元化业务并不是首先定规模目标:“我们希望的多元化,都是以能力为主,不是以资产规模投入为主。 ”

负债率微增,前7月合约销售完成全年目标54%

半年报显示,2019年上半年,旭辉合约销售达884.4亿元,同比增长34%,其中90%来自一二线及准二线、强三线城市,浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额则均突破百亿。今年1-7月,旭辉合约销售1030亿元,已完成全年1900亿销售目标的54%。

期内,旭辉实现毛利率29.6%,同比增长6个百分点,调整后毛利率34.5%;核心净利润率达14.3%,同比增长1个百分点;净资产收益率(ROE)继续维持在22.5%的高位;实现核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%。截至2019年6月底,旭辉总资产规模较18年底增长25.3%至3020亿元,净资产规模则增长17.7%至582亿元。但上半年旭辉的负债略有上升:截至2019年上半年,旭辉净负债率69.5%,较去年底上调2.3个百分点。

值得一提的是,1-6月旭辉签约销售回款率高达95%,较2018年上升8个百分点。对此,林峰解释说,旭辉认为自身的造血比融资能力更重要,因此设立有专门的回 款小组,所有的地都是以回款做考核基数,所有的资源、银行按揭各方面全部动员向这方面倾斜。

土地投资方面,今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,其中8%来自一二线及准二线城市,旭辉的拿地金额权益比也上升至74%。截至7月底,旭辉总土地储备6300万平米,总货值9800亿元,下半年可售货值2300亿元。

《华夏时报》记者注意到,今年上半年,旭辉转变了拿地方式,1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。林峰称:“短期依靠招拍挂,中期采取一二级联动,长期发力旧改,这是旭辉的拿地策略。”

例如,上半年旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等。而在粤港澳大湾区,旭辉通过“合作开发+旧城改造”的模式已进入8个城市,合计锁定逾30个项目,并在广州成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议。

以销定产,下半年减少进入新城市

林峰在业绩会上指出,旭辉今年1900亿元的销售目标不变,核心是“咬住第一梯队不放松”。进入下半年,旭辉将加大回款、适度放缓买地节奏,减少新进入城市的数量。而在提高现金流的同时,也会降低负债、减少短期负债。

林峰认为,土储过高和过低,企业压力都比较大。因此在新的长周期下,合适的土储比例才是真正有效的土储。“现在的土储够了。旭辉已经布局了80个城市,下半年可能不会再进入新城市,会在已经进入的城市深耕。以销定产、降低库存、提高去化、加快回款,这是我们下半年的策略。”其同时透露,旭辉将在“金九银十”时节进行冲刺。

旭辉控股执行董事陈东彪也向《华夏时报》记者表示,旭辉土储充裕,“土储已经满足未来3年开发需求,而大多数房企的土储也都是(类似的标准)。”

对于上升至74%的拿地金额权益比,林峰解释说,原先旭辉的销售权益金额占比为56.67%,今年1-6月,旭辉的拿地权益金额占比提升74%,1-2年通过提升拿地权益金额占比,从而提升销售权益金额占比,目标是将销售权益金额占比提升到65%-70%之间,正常需要2-3年的周期反映到利润方面。

在多元化业务方面,林峰称,旭辉没有收缩多元化,而旭辉投入的多元化以能力为主、不是以规模为主。对于长租公寓,林峰直言“(拿地)便宜就拿、有钱就拿”。其强调,领寓其实仍然在高速发展:“我觉得最坏的时代就是最好的时代,说明回归理性,长租领域不能估值然后套现。”其称,旭辉做多元化,考虑本身的经营能力,考虑是否能够维持。

此外,对于媒体求证的约谈、被禁止拿地等传闻,林峰也给予了否认。但其认为,金融机构总体存量控制、增量收缩,这是一个大的政策趋向。与此同时,旭辉其实一直强调“有财务约束的增长”,尽管公司美元债占比总体负债已经由去年底的42%降至今年6月底的39%,但下半年还会进一步压缩境外美元债。不放大杠杆、不做业绩刺激政策。

比如,下半年账上还有543亿现金,会先还掉一些短期负债,多留一些可灵活拨备的钱,留待四季度有可能出现的投资机会。林峰同时还补充道,旭辉“投资长度小于销售额的50%”,为了提升综合评级,未来租金收入占比要增加至30%。

陈东彪亦表示,就融资和拿地,上半年旭辉并没有得到任何窗口指导,也没有任何书面及口头的约谈,旭辉拿地跟销售相匹配,大约以销售额40%-50%的资金来拿地,安全第一位。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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