京投发展TOD智慧生态圈 持续进化未来市场或达十万亿

2018年，京投发展首次提出TOD智慧生态圈的开发理念，一年间，京投发展的TOD智慧生态圈在不断进化，其关于轨道交通车辆基地的绿色车辆段理念、减振降噪的系统化研究、客户研究体系等方面均取得了长足进展。

过去的一年，中国轨道交通的建设投资、开通线路数量、投运车辆等数据均实现了长足发展，在此背景下，TOD项目开发预计可以达到十万亿的市场规模。

在深耕北京市场十年之后，拥有众多成功开发经验的京投发展，正在将TOD智慧生态圈的发展格局扩张到全国，未来还将在高铁车辆段方面进行探索。

TOD模式成市场蓝海

近日，在京投发展TOD创新论坛上，京投发展股份有限公司总裁高一轩做了《TOD智慧生态圈·进化论》的演讲，全面阐释了京投发展TOD智慧生态圈开发理念这一年来的进步和变化。

TOD市场，伴随中国轨道交通建设的脚步一直在向前发展，高一轩介绍，过去的一年，国内轨道交通建设投资从4762亿增加到5470亿，同比增长14.9%。开通线路的数量、运营的里程都呈现两位数的增长，客流量从184亿人次增长到210亿人次，全年累计进站量达到133亿人次。另外，全国轨道交通车辆基地同比增长11.9%，投运车站的车辆同比增长4.9%，开通的线路数量从235个增加到263个。

“我们处在这样一个蓝海市场，没有理由不对这个行业保持信心”，高一轩表示，在当前经济环境下整个轨道交通行业和TOD发展的前景都呈现了双位数的增长态势，是逆势发展的朝阳行业。去年，京投发展提出了一个四万亿的概念，今年在把地铁站点数量重新做了梳理后，预计TOD的市场规模可以达到十万亿。

高一轩还透露，京投发展正在配合相关单位做全国第一例动车车辆基地一体化开发项目，未来，高铁车辆段一体化开发的时代很快就要来了。

亚洲轨道物业专家

京投发展选择TOD模式发展路线，源于其强大的地铁基因。资料显示，京投发展是北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，擅长轨道交通车辆基地一体化开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源。

京投发展目前已经形成了以轨道交通车辆基地开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展的多元化发展模式，开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，已经成为中国轨道物业的开拓者，并向成为“亚洲轨道物业专家”的企业愿景不断迈进。

意识到TOD领域的蓝海机遇，近年来，万科、保利、绿地等标杆企业均开始拓展相关业务。相比之下，作为从地铁建设成长起来的市场化开发企业，京投发展在TOD实践方面具有不可比拟的优势。京投发展总策划师戴嘉宁表示，在TOD这个领域，京投发展已经干了十年，“学费”交了很多，和没有经验的开发商相比，我们对于成本的控制、开发进度的把握、品质的管理、产品呈现的效果，都更有把握。京投发展已经在TOD项目的开发中设立了技术门槛，在竞争中享有比较优势。

作为一个新的开发模式，目前TOD项目开发仍然存在开发周期长、前期投入较高等特点，这使得企业在开发方面不仅要突破技术方面的壁垒，在管理方面也需要更加的灵活。高一轩表示，TOD模式和一般的开发模式不同，不能生产标准化的产品，它类似于创业，需要一群人来研发。但一些标杆房企的管理模式并不适合这样的开发模式，如果用标准化、快周转的思维，去做一件需要耗费时间研发的事，是很有挑战的。

深耕于北京市场多年，京投发展已经进行了包括公园悦府、琨御府、西华府等为代表的轨道交通车辆基地开发项目。在未来的规划中，京投发展已将视线放到了全国。

高一轩介绍，目前京投发展已经开始了全国的布局，原则上将在胡焕庸线（即“黑河—腾冲一线”）以东的区域作为重点城市。“但不同的城市有不同的商业环境，如果我们只拿一种产品、一类服务去套全国的市场那绝对不可行。京投发展确立的是技术层面的标准化，而不是产品和服务层面的标准化，在具体项目上还应该充分尊重市场、尊重客户。”

进化中的TOD智慧生态圈

在2018年，京投发展提出TOD智慧生态圈的开发理念时，高一轩首次提到了该理念强调对于城市、地铁和市民也就是G端、B端及C端三个价值端口提供可持续的服务。

过去的一年中，京投发展在这个理念进行了更加深入的思考和实践，主要做了五件事，一是建立了轨道交通车辆基地的评价体系，二是构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系，三是研发轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念，四是深化轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究，五是完善轨道交通车辆基地的客户研究体系。

其中，在轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念研发方面，京投发展进行了一系列的提升改进，比如在地铁上盖车辆段，考虑增加自然通风的条件，利用混凝土的风墙和车辆段主要结构的两板进行整体设计，降低风道自身的噪音。利用光导管引入地下，既节能又能改善在地下工作人员的工作环境，提升地铁车辆段工作人员的幸福感。

在轨道交通车辆基地减振降噪方面，京投发展也投入了大力气进行改进，发明了一种地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件，能够起到非常好的减振效果，获得了自主研发专利，达到了国际领先水平。

在最重要的客户研究体系方面，京投发展展开了更细致的研究，并建立客研团队，对客群进行详细统计和分析，形成客户群体精准的定位，重视客户需求，找到与之适配的解决方案。

“我们以前总说裸露在外的轨道交通车辆基地，是城市的伤疤，我们做了综合开发，就是要把伤疤治愈，”高一轩说道，“我相信随着技术的进步，轨交车辆基地一体化开发不断推进，我们可以恢复越来越多的城市肌理，这也是所有轨道物业开发人的职业操守和梦想。”（文/陆肖肖）

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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