水皮：“卖楼花”走到十字路口 房地产拐点在哪里？

水皮

俗话说，无风不起浪，可是在资本市场弱势的时候，无风都能有三尺浪。

广东正在酝酿取消预售房的政策，这个消息经过《新京报》、澎湃等多家媒体传播之后，在市场上引起很大的反响。尽管住建部的相关负责人在消息出来的那个晚上就做出了澄清，称征询取消商品房预售意见的情况不属实，但是也称“该文件目前还处于内部商讨阶段，相关内容只是拟订”。

尽管有此澄清，资本市场还是借机兴风作浪，实际上，消息前后A股的房地产股板块就走了一个大涨大跌的行情，9月18日到9月21日四个交易日，房地产股触底反弹，四个交易日的板块指数的涨跌幅分别是涨1.4%、涨2.21%、跌0.13%、涨1.54%，但是一经过周末消息的发酵，到了周二9月25日，房地产板块指数直接大幅低开，全日底部徘徊，最后收跌1.75%，9月26日小幅收跌之后，9月27日房地产指数再次大跌1.38%。

一个商品房预售制的取消不取消，就能有如此的波动，实实在在地说明了两件事，一件是资本市场还是一个漫漫熊市，经不起一点风浪，一件就是对于房地产行业来说，商品房预售制究竟有多么重要。

预售房为何受到开发商的青睐？

商品房预售俗称“卖楼花”，这种销售方式不是中国内地房地产的首创，当初中国内地开始商品房建设的时候，什么模式也都没有，是跟香港学来的，香港的“卖楼花”是霍英东首创的。

那么“卖楼花”是什么意思呢？就是房子可以提前售卖，在房子还没有盖完之前，开发商可以开始销售，这种模式的好处是显而易见的。

首先，开发商可以先期从购房者那儿收到房款集中资金，然后用购房者的房款建房，如果前期还有施工队可以垫资的话，这是中国内地的特色了，那么开发商基本上是空手套白狼，所有的前期成本就是弄到那块地，弄到那块地之后，其他事情自然有人帮你做，利润也就有保证了。

所以，“卖楼花”这种销售方式和模式的好处对开发商显而易见，但是对于投资者而言，却存在一定的风险，为什么？

因为购房者并不知道房子最后是个什么模样？所以就产生了很多纠纷，现在很多维权的原因就是因为货不对板；另外一方面，这种模式存在烂尾的风险，鼎鼎大名的史玉柱以前开发巨人大厦的时候，就出现了烂尾，前期购买房子的投资者损失是巨大的。

当然史玉柱就是个例外，因为他重新起来之后，又还了之前投资者的房屋，否则的话，投资者可能就是血本无归了。

不过，这种模式也快速推高了房价，因为一定程度上它是一种透支，对于投资者未来空间的一种透支，放大了杠杆。

那么取消预售房，楼市是不是就要降温呢？

总之，凡事有利有弊，“卖楼花”的预售制度在最初房地产发展的时候起了很大的推波助澜的作用，否则这个市场一个地方也不会动不动就有几万家的房地产公司，就是因为借助了这种销售模式，它会迅速聚拢社会资金，开发商的成本相对来讲比较低。

问题是，现在慢慢大家也都意识到它的弊端。很多地方已经采取相应的措施，比如说一定要“正负零”出现，所谓“正负零”出现就是你从地下地基，至少要盖到露出地面之后才开始预售；还有一种就是要求封顶，就是房子一定要封顶之后，你才可以适度地提前预售，这些都是为了控制房地产项目的风险。

实际上根据水皮的了解，对于取消预售房的争论和尝试也不是一天两天的事情了，早在2005年央行发布《2004年中国房地产金融报告》，就提出可以考虑取消房屋预售制度；2008年两会期间，又有多名人大代表提议取消商品房预售制度；2010年，广西南宁成为全国取消房地产商品预售制度的试点城市；2016年，深圳市也推出了商品房现售试点项目地块。所以，到今天广东酝酿取消商品房预售制度，也不是一件多么突兀的事情。

如果说广东正在讨论取消商品房预售，应该讲，这是从整体上来防控风险，我想，至少对于房地产开发来讲，能起到一个明显的降温作用，因为无论如何资金成本的回报率就不可能再像以前那么高了，对于开发商来讲，也是市场整合的一个过程，因为小的开发商恐怕就没有生存空间了。

责任编辑：徐芸茜

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