棚改货币化安置因地制宜推进 国开行并未上收贷款审批权

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

6月初，有关“PSL审批暂停、棚改货币化被叫停”的传闻，在市场上引起了轩然大波。一时间，A股和港股地产板块出现大跌，市场反应该甚为剧烈。

PSL（抵押补充贷款）是由央行定向投放的基础货币，是棚改专项贷款的重要资金来源，对国开行等政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。而在业内看来，棚改债务已经成为地方隐性债务的重要一环。

半个月的时间内，住建部和国开行都通过不同渠道进行了官方回应。住建部要求各地因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。国开行则表示，近期国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。

业内普遍认为，棚改货币化安置是推高三四线楼市的“元凶”。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者采访时表示，棚改货币化并不是三四线城市房价过快上涨的唯一原因，除此以外，还有当地和外地居民投资投机的意愿，以及本地居民的恐慌性购买。针对当前三四线楼市“补库存”的现状，他建议应将土地市场和房地产市场进行联动调控。

强调防范债务风险

7月12日，住建部表示，截至6月底，全国棚户区改造已开工363万套，已占今年目标任务的62.5%。未来将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。棚改落地方式，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，将采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，则可以继续推进棚改货币化安置。

日前，国开行相关部门负责人接受新华社记者专访时表示，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。同时，按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从住建部的政策看，未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以货币化安置不会退出，只不过会基于各类实际情况展开。

倪鹏飞指出，住建部强调了控制成本，主要是从棚户区改造目前开发建设中存在的问题出发，提出了一些规范棚改的建设、规划和管理的措施，要提高效率，降低风险和成本。而国开行提出的主要是防控风险，贷款也是地方负债的一个重要方面。当前，财政部牵头清理地方债，降低地方债务风险，它也是被清理和核查的项目之一。

3月27日，财政部发布《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》，要求地方政府举债要与偿还能力相匹配，应加大财政约束力度，硬化预算约束，坚决制止和查处各类违法违规或变相举债行为。而住建部和国开行此次所强调的不盲目举债、过度举债，也符合这一原则。

并非唯一原因

而棚改货币化之所以引起了众多关注和讨论，主要还是因为一定程度上，它是三四线楼市的重要推手。

恒大研究院首席房地产研究员夏磊认为，棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负三四线去库存的历史重任。当前，三四线去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。

从历史库存来看，根据国家统计局公布的数据，2018年6月市场库存为55083万平方米，库存数据连续4年下调，跌至48个月的最低点。中原地产首席分析师张大伟认为，整体看全国性的去库存周期已经完成。

在去库存的同时，三四线楼市房价也实现了快速拉升。恒大研究院的研报指出，2016年-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低； 2015年1月至今，58个城市商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。

不过，倪鹏飞指出，三四线楼市房价过度上涨，货币化棚改只是其中的一个原因。因为在三四线城市当中，房价上涨比较快的都是没有限购的城市，一个是外地的炒房资金流入，第二个是当地居民的恐慌性购买，第三个就是受预期的影响，当地的居民也有投资和投机购买的动机。

建议房地产和土地市场联动

也是因此，棚改强调因地制宜实施实物安置和货币补偿的做法，并不一定会直接导向三四线楼市房价的明显下调。

夏磊指出，三四线城市商品房销售对棚改货币化安置的依赖度，明显呈由沿海向内陆递增、由主要大城市群内部向外部递增的趋势。可以预见，下半年棚改货币化比例逐步降低后，东北、西北、西南省份三四线城市，主要城市群之外的三四线城市，房地产市场将会受到较大影响。

张大伟认为，当前房地产市场仍然在历史高位运行。对于当下市场来说，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量，与调控政策力度下，依然在创造历史销售纪录。

尽管政策和资金面上都有所“收紧”，但房企仍然在三四线城市抢地补库存。1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点。

倪鹏飞表示，三四线城市的楼市价格飞涨，带动了房地产市场上扬，从而带动了土地市场形势大好。实际上去年和今年上半年，三四线城市土地成交量还是非常大的，很可能会带来下一轮的库存过剩。

因此，他建议房地产市场调控重点要进行迁移，要把土地市场作为重要的监管对象，土地市场要和房地产市场联动起来进行综合分析，在有可能会导致土地供应过剩的情况下，要提前作出调控上的预案。

责任编辑：李明徽；主编：陈岩鹏

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