不同模式长租公寓的生存之道

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

目前，长租公寓市场已经呈现出“多主体”、“多渠道”特征。根据智信资产管理研究院的报告，目前已有1100家企业投身长租公寓产业。这些市场参与者在资本来源、行业背景等方面各不相同，亦根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

轻资产运营：要靠量支撑

轻资产运营模式即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。

乐乎城市青年社区CEO罗意告诉《华夏时报》记者，乐乎是一家“极轻资产”的运营商，提供运营管理服务，代甲方打理资产，连接B端和C端，所以乐乎没有租金收益，而是服务收益和溢价分成，房租则是甲方来收。

罗意表示，长租公寓的盈利模式很简单，肯定是以租金为主。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是为什么机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。

罗意还谈到，“轻资产模式绝对要靠量去撑，目前乐乎还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。我们为什么要做中后台，是为了支撑更大的发展体量，所以在行业的早期不要先定义这个生意是挣钱或者是不挣钱。乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”

魔方公寓则是转租型的轻资产运营商，魔方生活服务集团副总裁金喆对《华夏时报》记者表示，房租仍是长租公寓最大的收入来源，金喆提到，房租收入在魔方公寓营收比例超过了90%，还有不到10%的增值服务收入。盈利能力主要还是要看在整个生产链当中，或者生产线上你的运营能力我们大概有300多个门店，四万间房间左右，这样一个规模效益也使得我们能够高效的去做运营。

金喆认为，“不同的企业有自己的业务运营模式，我们专注做集中式。像链家，在中介优势和线上线下平台的基础上，可以做分散式租赁。一些房企布局长租市场，除了公寓上赚钱之外，相信对其股票升值也有很大帮助。所以，每个企业做这块，看中的东西都不一样。运营好的，我相信在未来三五年还会蛮好的，运营不好的，市场也会筛选。”

重资产运营：着眼于未来

龙湖表示，冠寓是龙湖四大主航道业务之一，2017年，作为冠寓元年，采取从轻入手，轻重结合，逐渐加大重资产比例的拓展方式。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾公开表示，2017年上半年获取的自持地块，未来将全部用于租赁，三年内不考虑盈利。

在业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化。早期轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样，一个是看未来，一个是看现在”，龙湖冠寓总经理王俊英表示。

虽然选择轻资产还是重资产，是企业的基因和实力所决定的，但是在融资方面，重资产还是更占优势，这也使得有条件的企业在这方面动起脑筋，地产基金出身的湾流国际，目前以包租模式运营集中式长租公寓，未来还计划通过重资产投资基金平台参与存量物业收购和租赁用地开发，实现自持物业。湾流国际CEO黄海滨曾对媒体表示，未来参与到租赁用地开发，做长期租赁，然后对接地产金融，对接REITs。

责任编辑：张蓓

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