深圳1300套房被抢租 建行房租贷“变天”房地产？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 肖君秀 深圳报道

房地产市场正在进行翻天覆地的巨变。

近日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科等11家房地产企业合作，为5000余套长租房提供个人租房贷款，利率低至4.35%。可见，银行贷款不再只是支持买房的按揭贷款，现在又瞄准了个人租房贷款。而住房供应也从过去30年商品房为主的市场模式，转向了政府主导下“保障性住房+商品房”平分天下的格局。“这个信号个人要注意了，今后银行对刚需人群无论买房和租房都会更加支持。”11月9日，一股份制银行深圳分行零售负责人对本报记者说。

房地产这次真的变天了，目前全国已有超过12个省50个以上城市发布了租赁政策，深圳改革先行先试，多层次住房保障体系建设这一次也不例外。按深圳“十三五”计划，建设40万套保障性住房(含人才住房)，其中70%为租赁住房。未来实现居者有其屋，政府该保障的提供保障，市场的交给市场。那么，在房屋供给结构大幅调整之下，商品房的房价未来走势如何？买房该不该出手？

深圳新模式

优惠的租赁房开始冲击现有房地产市场。

“三房6600元，一次性交12个月，外加两个月押金，贷款利率年化4.35%。”深圳龙华新区民治街道上塘路润达圆庭，负责租房的小伙子对本报记者详细讲解道。这是建行租房贷款推出的第一个楼盘，租赁十分火爆，最近放出来，1300多套的房子被抢租，目前只剩下60多套。

“凌晨又租了3套，租房的人连看都没看，就下订单了。” 从润达圆庭租房的火爆，彰显了未来深圳政府主导下深圳人对保障性住房的需求。

租房为什么这么抢手呢？当然是租金价格优惠，房子也较为舒适。这个楼盘又处于相对中心位置，有地铁车库，单间价格2800元，三房6580元，四房7400元，五房才8500元。与周边市场化的租房价格相比每平方米低了20元，差不多便宜四分之一。如果长期有这样的房子租，你是租房还是买房呢？

现实的情况是，这个开发商拥有四个这样的楼盘，目前推出的只是第一套。从建行合作的名单上来看，招商、华润、万科都正在参与到这块租赁房的大蛋糕当中来，更多的供应还在路上。

租房的人资金不够，没关系，建行提供贷款，比如租上述三房，按4.35%的利率，每个月只需要多支付27元的利息。本报记者从建行深圳分行了解到，该行为此推出贷款产品“按居贷”，租房贷款的人只需要符合三个条件，月均收入高于5000元，连续3期及以上缴存社保或公积金记录，个人信用记录良好。贷款额度最高不超过个人年收入的2倍，额度最高100万元，贷款额度期限最长可达10年。显然，银行已经从金融方面，支持长期租房居住的可行性。

根据深圳“十三五”计划，建设40万套保障性住房(含人才住房)，其中70%为租赁住房。40万套房，相当于特区成立30多年来已建成的所有政策性住房的总和。

而按上述规划，整个住房市场当中，深圳未来保障性住房将占50%以上。也就是说，2020年深圳住房市场100套新供应的房屋当中，其中保障性住房就有55套，而这55套又有70%为租赁住房；只有45套是商品房。

深圳正在建设多层次住房保障体系，形成“廉租房、公租房、人才安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅”的供应层次和体系，行政与市场两条腿走路，从而实现居者有其屋，保障的归政府，市场的归市场。

从模式来看，深圳借鉴的是新加坡模式，并实现创新式发展。新加坡是典型的以公共住宅为主体的国家，政府发挥主导作用，其职责包括国有土地转让、房屋建设与分配、融资等。

东方证券首席经济学家邵宇认为，房子的问题，已经成为土地政策、货币政策与金融监管政策等必须考虑的元素，是影响各项事业迈向新台阶必须要跨过去的槛。此前，习近平主席强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并对下一步房地产市场的发展做出了明确部署，即建立“多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”，目的是实现住有所居。

在邵宇看来，十九大对房子的定调将会削弱住房的投资属性，打击住房的投机属性，并强调住宅的居住与公共品属性。

房价涨还是跌？

深圳更多的租赁房已经在路上。然而，租房毕竟是租房，买房的心人人都有，那么，住房政策变天，房价会跌吗？

银行早已“变脸”，一线城市买房的利率节节上涨，首套房利率至少上浮10%以上；二套房利率更是上浮20%、30%，首付抬升至五成甚至七成。银行将刚需人群贷款摆在了第一位。深圳等一线城市房价在新政下基本稳定，从政府公布的数据来看，下半年房价甚至出现了小幅下行。

“从目前深圳的租赁房来看，现在影响还没有那么大，房价因此下跌？这个距离还是远了些。” 中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁说，建行租房贷款是对租赁市场的支持，房价会不会因此下跌，最终还是看商品房供求关系，即需求缩减得越大，那么房价就下跌；供给缩小得越大，房价就会上涨。

“我估计，这样的趋势是商品房供给大幅缩减了，最终房价呈现上涨。深圳租赁房比例大幅度增加，越来越多的开发商来做租赁房，那么商品房就会同向缩减，也就是说商品房供应减少了。那么商品房就会向供不应求的方向发展，房子不够卖了，房价不可能下跌。” 宋丁分析。

房价走势，豪宅价格是一个很好的参考。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，在房地产政策打补丁的形势下，未来高价房很难在市场上适销，投资投机和杠杆购房的人群会减少，所以豪宅本身的需求潜力未来并不会特别大，大部分豪宅都存在价位虚高，现在只是在一个价格回归正常的过程中。

影响房价包括供求关系、政策、银行贷款等等，上述股份制银行深圳分行零售负责人认为，房地产政策多管齐下，累计下来肯定会产生效果，目前银行零售贷款更多支持刚需买房以及小企业经营，从按揭贷款来看深圳买房的人谨慎了。

在邵宇看来，中国作为大国的住房政策，更应该以地方政府为主导，因地制宜，因势利导，制定出本土化的住房政策，“但不得不强调的是，城市的边界最终仍是由市场决定的。”

邵宇认为房地产应该搭建起系统性的金融政策框架，实现精准调控。一是货币政策，货币政策主要体现在首付比例和贷款利息优惠上，容易被忽视的还有货币政策对于房价和通货膨胀的影响；二是财政政策，财政政策反映在公共住房领域的各个方面，不同的国家财政资金发挥的作用不同；三是公积金政策，公积金是一种强制储蓄的措施，这在各个国家也都很常见，但是细节仍存在较大的差异。

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