首单租赁住房REITs获批 商业地产证券化成热点

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 吴敏 北京报道

10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs获深交所批准发行之后，10月23日，由保利地产发行的全国首单租赁住房REITs又获得上交所审议通过。

随着房地产市场调控力度加大，房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧，房企通过发行CMBS、类REITs等不动产资产证券化以改变经营模式，创新融资方式，降低融资成本，且这一动力正在进一步增强。同时，房地产企业的转型也迫在眉睫。

事实上，房地产企业的转型是向投资公司的转型，即持有房地产为长期投资，利用运营管理能力获得收入，且享有地产升值收益。

清华大学五道口金融学院教授郭杰群表示：“类REITs/CMBS的应用是房地产企业‘去库存’和轻资产化的必经之路，类REITs/CMBS的运用会提升商业物业资金效率，有助企业的‘去杠杆’。企业‘去杠杆’，容易吸引权益类资本，使得企业资金来源多元化。类REITs使得物业估值更加市场化，有助于商业物业价值的可比较性，获得流动性。”

商业地产证券化持续成热点

郭杰群表示：“在我国，商业地产企业的传统资金来源有多种，主要包括：银行贷款（包括信用和抵押贷款，开发贷款）、委托贷款（监管不喜欢）、信托贷款（成本高，要求高）、夹层融资（通过股权转让优化公司资产负债表）、债权转让（成本较高）、公司债（对主体信用评级要求高，增加债务比例）、出售资产回租（融资租赁的利息可以抵税）、短融（期限短）、权益融资（包括IPO、增发、配股）、类REITs等。”

但银行资金仍然是商业房地产企业的最主要融资来源。以间接融资为主的银行贷款占商业地产融资的75%，截至2016底，商业银行所持有的房地产开发贷款存量近8万亿。相比之下，中国证券化规模（CMBS+类REITs）仅750亿元，渗透率约0.0015%；而美国CMBS+REITs约10万亿元，渗透率超过12%，差距十分大。

但去年中央经济工作会议首次提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位，将催生数万亿租赁公寓市场（租赁型公寓是商业地产的一部分），从开发向租赁和居住功能的转变，是中国经济转型的缩影。

高和资本执行合伙人周以升表示：“中国不动产资产证券化有三个主流方向：脱离主体信用的CMBS，权益型的类REITs和公募REITs；其中专业投资人的参与是市场最为关键的一环。私募基金、类REITs/CMBS和公募REITs是中国不动产存量盘活的三驾马车。”

目前，商业地产资产支持证券主要分为CMBS和类REITs两类。

据CNABS（中国资产证券化分析网）统计，2017年1-10月，一级市场共发行25单资产支持证券（包括资产支持票据），单数较2016年全年增加92.31%；发行规模合计718.89亿元，较2016年全年增加102.64%。其中，CMBS累计发行13单，类REITs累计发行12单。

值得一提的是，这25单资产证券化产品中共有24单有信用评级，其中最高债项级别为AAA级的资产证券化产品，单数和发行金额占比均最高，达76%以上。

联合信用评级有限公司总裁万华伟表示，评级重点在于评估其物业价值及现金流的稳定性。

在主要的商业地产类型中，一般认为其现金流和资产价值稳定性由好到差的顺序为：多户公寓住宅、写字楼、有主力租户的零售业建筑、无主力租户的零售业建筑、酒店；同时也要结合其所处的区域位置来看，举例来说，位于经济相对发达、人口密集的二线城市综合性商场的物业价值及现金流的稳定性也可能优于位于一线城市非核心区域的写字楼；成熟物业现金流和资产价值稳定性明显优于培育期物业。

万华伟认为，从中长期来看，一方面房企有以资本市场融资置换传统经营性物业贷以降低综合成本的诉求，另一方面银行也有将经营性物业贷替换为ABS产品投资的动力，同时参照美国此类项目在结构化项目中的发行占比情况，预计商业地产证券化将持续成为热点。

REITs获政策支持

一位业内人士向本报记者表示：“REITs的底层资产是不动产，收益主要来源于租金收入和房产升值，稳定性、成长性都更好一些。但由于受政策法规和融资牌照通道等多方面的影响，完全符合国际定义的REITs产品目前国内还没有，国内的房地产投资信托基金仍以各种‘类REITs’的形式存在。REITs有2条硬性规定，一是政府免税，二是95%以上的租金收益要用于分红。但中国目前没有规定，中国的现金流要覆盖证券本息，一般都是固定收益产品。”

周以升表示：“CMBS是REITs重要的融资工具，脱离主体信用的标准化资产支持融资工具的发展是REITs市场的关键。”

据了解，CMBS是主流的商业地产融资工具，将一个或者一组非标的商业物业贷款加工为分级别的标准化债券的金融技术，大大提高融资效率，降低融资成本。

类REITs是基于资产支持专项计划募集资金、通过私募基金投资不动产资产的股权债权，获取经营收益分红及物业增值收益，盘活存量资产，达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标。

公募REITs是一种信托投资基金，通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理。物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

此外，公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。

事实上，鼓励住房租赁市场发展已成为今年房地产业的政策重点之一，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。

2015年1月，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》表示，REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。2016年5月，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也提出稳步推进REITs试点。

2017年7月，九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中再次表示鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

周以升表示：“公寓权益REITs是通向公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs目前已经没有实质性障碍。”

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