新盘严格限价 二手量价齐跌 京城豪宅市场寒风阵阵

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

受“3·17”限购政策影响，北京楼市一片低迷，尤其是二手住宅，成交量几乎跌入冰点。在这种情况下，原本体量较小、客户群集中在高收入人群，受限购限贷影响较小的单价在8万以上的“豪宅”也受到了波及。

《华夏时报》记者通过探访得知，在限购政策施行了7个月后，北京高端住宅市场也呈明显的两极分化状态。一方面，二手房价格明显下调，有急于脱手的房主甚至不惜以低于均价500多万的价格出售；另一方面，受到调控影响，新入市的楼盘价格普遍低于市场预期，因而销量不错。相比之下，在一手新盘紧俏的对比下，二手豪宅量价齐跌的尴尬尤为明显。

“目前高端住宅市场签约被抑制。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，由于限价严格和二手房市场降温，买豪宅的客户很难腾出资金，预计2017年内北京楼市调控依然会高压运行。

降价四五百万不是梦

自新政出台以来，北京二手房市场下跌明显。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比去年下半年减少36.5%，同比减少35.8%，结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。相关数据显示，自6月成交量达到8919套，首次跌破1万大关后，7、8月两个月环比也呈下跌趋势。

在各种降价二手房源中，总价高、户型大的高端住宅首当其冲。据丽兹行10月发布的《2017年北京第三季度市场分析报告》，今年1-9月份全市高端二手住宅成交2623套，同比下降39.49%。

新政前后，6月份成交量相比3月份下降42%。而均价方面，降幅在2.2%左右，单从个体降价房源来看，降幅在10%左右。

10%的降幅看似不大，但若是基本价格在千万以上的“豪宅”，中间的差价也足够普通人在二线城市买一间不小的房子了。

记者探访了位于朝阳区东北三环的高端住宅小区红玺台，此前该小区市场均价已经达到15万。有房产中介介绍，一套不到300平米的平层住宅，7月中旬因业主出国在该公司挂牌出售，单价为12.9万，整体降价约570万。记者实地看到，小区以中式风格园林为主，设计了亭台水榭，移植了不少南方生长、北方稀有的花草植物；屋内装修和家具都非常精致美观，落地窗可以直接观赏公园绿地。不过，尽管降价如此多，这套房最近几日才最终成交。而附近另一套太阳公元小区140平米的二手房，原价2260万元，现价 1850万，降价幅度也达到400多万。

“今年的交易量是2、3月份达到顶点。像太阳公元最高达到十五六万一平米，现在只有13万多。很多房子业主还想扛着，等着回到15万左右的价格，所以现在成交的基本都是特价房。”某中介人员对记者说。

丽兹行发布的相关报告分析数字显示，“3·17”新政过后，3000万豪宅成交量下降，同比下降在85%以上。无论是存量房还是商住房，整体成交量都呈现环比、同比双下滑趋势。

性价比不如一手豪宅

而对于二手豪宅来说更致命的问题是，新豪宅产品的性价比优势，已经将它们“拍在沙滩上”了。

“玄关这道门是德国碧方（Biffar）品牌原装进口的，里面都是紫铜，自重700斤左右。八个脚链一边四个，每个承重200斤，价值在50万-60万左右。据说可以防弹，钥匙丢了要去德国配，咱们这边配不了。”日前，在接待以客户身份前来看房的《华夏时报》记者时，东坝河某高端住宅项目销售人员介绍道。在公开信息中，碧方公司出产的防盗门被称为“门界的劳斯莱斯”，曾经是钓鱼台7号、盘古大观、汤臣高尔夫、深圳湾1号、九章别墅、霄云路8号等顶级豪宅的御用品牌。而现在，它已经应用于越来越多的新开发豪宅项目。

“现在豪宅市场整体产品更新速度很快。”亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，“和过去传统意义上以地段为核心、以面积大为代表的产品相比，全新的豪宅不管是在产品设计、功能规划方面，还是精装修选用的品牌和工艺，以及加装的绿色、智能的系统化设施等等，都不可同日而语。”在看过的恒大、梵天、金茂等地产公司开发的新项目中，《华夏时报》记者发现，高科技含量的新风系统和奢侈品牌的橱柜等等都是销售人员重点推荐的。

同时，由于北京在供地方面的限制，这些新开发的高端住宅价格都维持在相对不高的水平。虽然许多二手豪宅在最初上市时价格在2万-5万不等，但目前的市价已经高于新入市的楼盘了。2016年11月之后，今年年内北京107个预售项目，均未出现超过10万单价，大部分都没有超过8万。8月初，出现3个“例外”的项目突破了8万这条隐形“红线”，价格在9.5万，月底，中骏天宸以13.5万的预售价突破了“十万”大关。随后，在9月初，观承顺园、昭泰典尚家园、中信逸海园等有部分户型预售价超过8万，其他均保持在红线以内。

“一手豪宅能快速销售的，基本都是严格限价的。本来市场价应该在10万以上的楼盘，限价到了8万，肯定很容易卖掉。”张大伟指出。

郭毅也认为，使得目前上市的城市核心区的高端项目去化的速度很快，是因为价格在政府控制之下，性价比优势凸显，相比周边“老破小”的二手房，价格优势明显。她进一步指出，当前北京高端楼盘的量价齐跌，主要原因还是政策对开发商报批价格的控制和签约流程的限制，导致市场供应规模受到非常大的局限，而非失去了真实需求。

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