潘石屹解读为何卖项目 SOHO中国将坚持轻资产模式

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

对于转让上海虹口项目，SOHO中国（00410 HK）董事长潘石屹8月22日向媒表示，外界对公司和他可能有一些误解。

“关于项目买了，钱怎么花，媒体对我们有一些误解。有的媒体把我们比成李嘉诚，用了别让SOHO中国、潘石屹跑了之类的标题。我们的业务根基在中国，我们能跑哪里去呢？”潘石屹在8月22日SOHO中国的中期业绩通气会上如是说。

在业界看来，京沪两地的商办项目为SOHO中国的重要资产。对于为何要转让上海虹口SOHO以及世纪广场SOHO，潘石屹表示这一方面基于项目发展，另一方面则与公司将发展轻资产战略有关。

潘石屹表示，转让的项目仍有一部分贷款和债务。整栋转让的销售收入，卖项目的钱首先是还了贷款，使公司负债率降下来了。

“尤其是还了境外贷款。用人民币的销售，还境外的贷款，压力比较大。基于当前的汇市基本情况，我们不想承担太多汇率的风险。”潘石屹说。

就转让上海虹口项目，SOHO中国执行董事兼财务总裁唐正茂表示，虹口SOHO此前还有一部分负债在转让项目后，还掉了负债减轻了公司财务压力的同时，还获得了盈利。

“我们认为现在是售出资产的时机，暂时不是我们定产品产所买入较适合的时机。”从财务盈收来看，之前公司出售的几个物业，世纪广场比帐面价值高出约二成，但比实际市场价值略低一些。公司再计划出售项目时，会考虑与市场价值相持平。”唐正茂说。

转让项目的另一层用意，与SOHO中国发展轻资产的战略有关。在潘石屹看来，销售收入与利润是两回事，销售收入多，但利润可能有限。

SOHO中国公布的半年业绩显示，今年上半年公司实现营业额10.7亿元；租金收入8.18亿元。

潘石屹8月22日表示，SOHO将继续坚持从重资产模式，向轻资产的模式发展。

“以前SOHO中国20多年的历史如果说是建房子，未来我们想更好的管理房子。随着市场发展，商办项目重资产对资金的利用率，变得越来越低。我消灭了我的办公室，我的黑色双肩包，就是我们办公室。如果我出国一个月，那么大的办公室放在那里，也是浪费。我们下一步重点的发展，将在SOHO 3Q。”潘石屹说。

对于公司的轻资产战略，唐正茂在通气会上表示，开发商办楼持有重资产的资金回报率，增长非常有限。这一领域重资产的租金回报，回报价值并不高。SOHO中国认为，目前公司3Q的系列产品价值量，可以做到很高的回报。

据了解，在目前京沪发展SOHO 3Q的基础上，接下来SOHO中国将在其它城市大范围扩展这种联合办公租赁方式。

SOHO中国高管认为，SOHO 3Q是基于房地产互联网生意，但项目的选址很重要。“如果地址不方便，也没有人愿意到这里来。要有足够的判断，这里能收到的租金是多少，能收到的租金是多少，在这样的大原则下，以保证我们拓展的是成功的。”该公司一位高管说。

对于SOHO 3Q，潘石屹坦陈公司也有不成功的案例。

“我们目前19个项目中，有4个项目是赚不到钱的。原因之在于，这几个规模太小。我们据此总结，800个工位、4000平方米的使用面积，是最基本的起点。如果没有一二百个工位，很难形成气候。此外，利用地下室做的3Q，是不好的，大家还是喜欢开阔的空间。”潘石屹说。

SOHO中国方面表示，除了北京上海，要向全国扩展SOHO 3Q这一轻资产模式。对于选址，有几个重要原则：单个项目的工位数不低于800个。在城市入驻选择上，最重要的指标，包括GDP指标、人均GDP水平、GDP增长速度以及服务业占GDP比重。

“我们希望未来出租物业的毛利率，要达到80%以上。销售物业毛利率，在50%至60%左右。”唐正茂说。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

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