资产荒蔓延至大宗交易市场 上海1300亿元交易量创历史纪录

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

住宅市场房价创新高的时候，国内房地产大宗交易规模也创下了历史新高。

戴德梁行发布的最新报告显示，上海2016年房地产大宗交易市场创下了历史新高，至十二月份的交易已经跨进1300亿元的大关。

“相较2015年600亿的交易量，今年上海大宗交易额提高了一倍多，创下历史新高。虽然这一交易规模已经很高，但目前监测出的数字只是最近统计的动态数据，交易的数据还在变化中，因为近期市场上仍然有一些交易正在进行。”戴德梁行投资及顾问部董事卢强表示。

上海大宗交易1300亿元是个什么概念？投资咨询人士指出，预计2016年全国房地产大宗交易的金额在2000亿元左右，也有望刷新历史纪录；而上海1300亿元的成交，就占到全国大宗交易市场的约65%。

戴德梁行的报告，2016年大宗交易中的95%以上为内资买家，外资机构/投资者的境外买家占比降低到5%以下。而在内资买家中，以内资基金、信托、保险等金融保险类企业为主。

在大宗交易规模创下新高的同时，今年还出现了一个新现象，即买家中出现了企业的身影，并且对收购物业的租户要求有所降低。

分析人士认为，这一情况某种情况上是资产荒从住宅市场蔓延到大宗交易市场的表现。

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成认为，2016年的住宅市场依旧保持白热化的状态，住宅物业在投资市场中仍占有一席之地，但随着住宅购买的政策不断从严，资产荒开始蔓延到大宗交易市场。

“个人通过买住宅来保值增值，而企业和机构则通过房产大宗交易，买入商办或其它房产项目，希望通过资产的增值来为企业利润增长加分。”一家房产机构高层说。

在卢强看来，实体企业仍然难做，但今年投资房地产的收益较为可观。出于资产收益的考虑，一些公司将手中的部分资金用于投资购买办公楼等物业，通过资产的增值，为公司带来更多利益。由于市场上的资金较为充裕，而物业相对较少，因此对优质物业的竞争较为激烈。

“此前办公楼及商业项目在交易时，对是否有稳定的租约及租客看得较重，但在资产荒的背景下，一些企业降低了对租户及空置率等指标的要求。”卢强说。

受宏观经济、政策环境、利率环境、大宗资产配置策略等因素的影响，写字楼交易持续火爆。

2016年成交的写字楼主要分为三大类，核心CBD满租写字楼资产、老的写字楼或其他酒店以及在新兴CBD区域的办公楼。而在2016年交易市场中，占比最多的当属于新兴CBD区域，尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为本年度交易案例最多的区域。与此同时，在价格上，写字楼市场的价格较去年同期上涨约20%。

而从大宗交易的类型来看，主要以写字楼、服务式公寓以及商业物业为主。不过无论是从成交金额还是成交面积来说，优质写字楼仍然最受投资者的青睐，在整体大宗交易中的占比超过七成。

对于未来的交易，叶建成预测位于核心区域或者新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场，将成为未来的投资热点。

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