共议商业黄金期下的中产消费需求 2016观点商业年会圆满召开

11月23日，2016观点商业年会在香港港岛香格里拉酒店举行。

自2013年首届观点商业年会在广州成功举办之后，这亦是此活动首次离开广州，移师香港。

进入2016年，中国商业地产既有困难，也有机遇，一系列的政策、经济、金融等形势变化都在影响着我们。在这样一个蓬勃初生的行业，我们没有太多的经验和太多的成功案例可以借鉴，虽然发展速度极快，但缺乏百年商业沉淀的基因。

这仍然是一个好的时代，我们能够很容易找到最好的“老师”——拥有经过百年传承和沉淀下来的经验与商业知识的香港商业，仍然是当前内地商业需要学习的对象。

在本届商业年会“中产时代的商业潮流”主题下，诸多与会嘉宾纷纷献言。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云、瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光、中南置地副总裁周平平、银泰商业执行董事/CEO陈晓东、好租创始人兼CEO曲先洋、中粮置地上海大悦城副总经理胡振宇、印力集团首席投资官竺海群、黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理王天兵等嘉宾，分别进行了主题演讲，从国际环境、商业模式、互联网、金融对接等角度，全方面地对当前的商业地产进行了分析与解读。

另外，在11月22日及24日，观点学徒计划·游学季走进香港商业名企，到访恒隆总部，倾听陈启宗讲述“恒隆之道”，探访亚洲协会香港中心，了解非营利组织如何将军火库活化为文艺潮流地标；考察兰桂坊新加州大厦，体验盛智文的商业智慧与创新之道；深入太古地产引以为傲的太古坊，了解百年英资企业如何在香港老城变废为宝；漫步香港购物地标海港城，体会九龙仓的零售运营之法，与海港城四十年的光阴故事。

全球环境与15年商业黄金期

瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光在活动上进行了开幕演讲，演讲题目为《全球经济与中国商业地产》。

沈建光预期，明年房地产外部政策环境会更加严峻，包括利率上升、全球对美国贸易政策的影响。

沈建光表示，川普时代对美国经济金融的影响将对中国产生深刻影响，最大冲击是人民币贬值，整个发展中国家和新兴市场都将受到美元走强的冲击。

而在贸易方面，中国一年对美国的出口三四千亿美金，美国对中国的出口只有一千亿美金，这方面对中国的房地产会产生影响。

“我觉得中国政府9月份开始紧缩，现在回想起来还是很及时的。”沈建光称。

沈建光认为，在川普上台之后，如果美国真的对中国进行贸易战，对双方的影响都非常大，比如美国的消费者肯定要承担更高成本。

对于中国来说，最大的问题是在全球通胀情况下，大宗商品价格上升，中国PPI制造指数一下跳到1.2，主要影响的是劳动力、工资和房价，特别是对房价的影响很大。租金推高各方面的商业成本，服务业、消费等都有很大的通胀。

他表示，货币政策还没有真正的动手，房地产动的是房贷，真正的利率还没开始，明年按照通胀的势头，中国政府出招跟美国越来越像，货币收紧，财政放松，刺激经济的方法跟金融相关的行业都会产生很大的压力。

沈建光总结称，经济在反弹，但会影响房地产的明年经济环境并不是非常有利。

虽然全球大环境看起来并不容乐观，但还是有相当多的业内人士对中国的商业地产抱有乐观态度。

印力集团首席投资官竺海群在演讲时就直言，中国的商业地产现在并不是白银期，还处在15年的黄金期之中。

其分析称，中国的经济增速度虽然有些放缓，但比起周边国家以及世界上先进发达国家、区域来说，GDP增速仍然保持非常高的水平，这说明经济发展仍然处于世界发展的前列，这也给商业地产提供非常多的发展机会。

从需求角度来看，按照销售额排名，中国的增速在全球排名最先，有报告预期2018年中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场。

“因此，在这样的大环境下，商业地产还是能享受到中国经济快速增长的红利，这对购物中心今后的发展是非常好的助推作用。”

中产阶级的定义与消费机会

2016观点商业年会的主题为“中产时代的商业潮流”，因此，诸多与会嘉宾也热烈讨论了中国的中产阶层与未来的消费需求。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷称，中产阶级下限是5万块钱年收入，但上限不太清楚。而中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂商业总经理任艳华则表示，她个人归纳中产的几个要素是净资产规模，如房产、股票；收入规模以及支配规模。

她认为，在中国，月消费支配额度在1.25-2.4万元，收入规模在7万元左右就应该算中产阶级。

德勤中国资深合伙人金建用德勤的调研报告进行定义，称此前德勤对中国中产阶级做了初步的调研和分析，得出的结论是中国中产阶级按照国际流行的说法是年收入2-6万美金之间，折合人民币大概15-40万元之间，这些人群属于中产阶级。

在简单归纳了中国中产阶级的范围和定义之后，就中产阶级未来的消费需求进行了讨论。

欧阳捷表示，按目前家庭成分划分，女人是消费的第一主力，第二消费主力是孩子，第三消费是男人，而老人未来可能成为第三消费主力人群。

“在座未来都会成为老人，未来你们有钱、有时间，你们会不消费吗？”

中原地产中国大陆区主席黎明楷则认为，老人是被迫消费，主要是针对医疗消费这一块，但他们不一定会为个人喜好花很多钱。

任艳华表示，未来的中产消费将从原来功能性变成品质的诉求，对消费感受和服务的精细度有要求，另外会追求更多精神层面的东西。

任艳华特别指出，中产阶级在教育、医疗、健康方面有了更多的诉求。

莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红称，物质才是未来最关注的重点，要回归购物的本质。其举例称，中国人蜂拥从国外购买马桶盖、化妆品、进口食品，这就是国内这方面的匮乏和未来的商业机会。

商业与金融 孰轻孰重？

在2016观点商业年会最后一场主题对话中，不少来自开发商和金融界代表研究起了商业地产和金融之间的关系。

五洲国际控股有限公司董事长舒策城认为，商业和金融相比，商业更加重要，因为如果做不好商业，就没有金融支持，只有做好了商业，金融才有可能支持。

专业市场已经成为主要业务的舒策城继续表示，专业市场的抗风险性更高，经济好的时候综合体可以消费1000块，经济不好的时候会消费100块，大家有钱买奢侈品，收入不好只买刚需品。

勒泰商业地产集团董事长杨龙飞则表示，做商业地产不能没有金融，此外商业地产也不能不懂装懂。

杨龙飞还在现场提出一个问题：“大家都知道‘双11’卖了1000多亿，谁能告诉我10号和12号卖的多少钱？线上怎么把线下都取代了？”他认为，商业的本质是实实在在的供和需之间的关系，互联网只是技术。

正荣商业管理有限公司总经理张子玉称，商业地产主要核心是经营，因此经营和服务是正荣做商业地产的本质。只有做好了经营，金融就会有需求。

除了开发商之外，金融代表也纷纷发表意见。

花旗银行总经理蔡金强用了一个形象的比喻，商业地产是“练武功”的话，金融像内在的修为，没有终端的金融，就没人帮商业地产打通“任督二脉”。

他指出，中国的商业并不差，但没有退出机制，另外在融资方面，中国七成来自于抵押性贷款，而美国有很多来自经营性贷款和CMBI。

星展银行董事总经理洪诚明则用香港人熟悉的煲汤来发表看法：“商业地产尤其是零售对我来说是‘老火汤’，商业的本质是‘汤足，有耐心，火候适中’，开发的时候可以给一点比较高的回报，后面要‘收火’。”

洪诚明认为，现在国内找不到“火”的原料，因此希望可以配合中等收入的发展，多做中等收入的基金配置，让“老火汤”在适当的火候煲出来。

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