房价太高租赁市场走热 上海冒出住宅版Wework

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

房价上涨太快，租金随之出现大幅上涨，投资机构看中了租赁市场的商机。

一家名为V领地的公司8月8日在上海推出了其合伙人计划，公布了其最新的商业模式。简言之，这家公司所推出的商业模式，就是住宅版的Wework：将有一定规模的房产盘下来后对房产进行装修，并进行后期的运营管理，从而赚得其中一部分的租赁价差和管理费。

这家公司所提供的出租公寓面积在20-60平方米左右的迷你独立户型，所面对的群体包括刚毕业大学生及青年群体，房租在2000元左右不等。由于价格较便宜，因此吸引了市场不少青年群体的需求。

与个人房东通过网络或房产中介将房屋出租给个人有所不同，V领地是通过获得体量较大的项目，再批量出租给房客。而如何获得一定规模的房源，成为这一商业模式中最重要的一环。

V领地的解决方案是，房东以合伙人的形式来获得房源。

按这家公司最新公布的合作方案，合伙物业的建筑面积一般在1000平方米以上，拥有约50—1000间房间，且该房产拥有清晰的产权并接受V领地的产品设计方案。

具备上述条件的基础上，拥有房源的合伙人将与V领地签署一项合作协议。这其中最核心的内容是，合伙人与V领地签署10年的租赁期（不足10年的按实际租赁期算），提供物业的合伙人将将安每间1000—2000元不等的价格，按实际房间数从V领地获得一次性的合作费。

对于为何房东不自己进行经营，而将物业交给V领地来运营和管理的疑问，其原因在于前期投资的成本和运营中的风险。

“如果物业所有人自己投资改造，将支出一笔巨大的费用，且后期在运营中的压力也较大。”V领地青年创客社区CEO周君强表示。

以5000平方米的房产为例，约可改造成200间可供出租的公寓。周君强介绍，该物业前期改造和装修的总投入约960万元，合伙人即使通过装修贷款，按30%的启动投资比例，其前期至少也要投资共288万。“如此高的投资并非一般的物业所有人愿意承受，且物业所有人也将面临不小的资金压力。”周君强训。

该公司一位工作人员告诉记者，即使有房东能解决资金的压力，但物业改造后能否获得持续的租金，也是不小的挑战。“由于在前期投资和后期运营中都存在风险，因此有不少人愿意通过合伙人的方式与我们合作。因为商业模式比较清晰简单，所以项目获取的速度也比较快。”上述人士说。

有分析师认为，住宅版Wework能兴起，与房价走高有一定关系。

“之前大学毕业生和青年群体的困惑是买不起房，随着上海房价节节攀升，内中环每月房租动辄就要四五千元，青年群体在市里租房都比较吃力了。对于青年群体过渡性居住需求，这种商业模式倒也具有一定吸引力。”上海一家房产机构分析师说。

通过这种方式，V领地这家此前名不见经传的公司，去年就在上海签约了15个项目，目前已经签约了多达40个项目。其在上海签约的名单中，包括了临青路、浦东三林、绥德路和金豫咯等多个项目。

这家公司工作人员告诉记者，之所以能获得面积比较大的物业，其中有一部分是对旧仓库或厂房进行改造而来。

“这些厂房原先位置可能较偏，但随着上海交通配套和城市建设的完善，这些物业的配套正在变得成熟起来。如果仓储的形式出租，租金非常低且租金回报不稳定。但如果改造为合适的公寓，需求量比较大又能获得稳定的租金，所以才有人愿意通过这种方式来合作。”前述V领地工作人员说。

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